Добрый день. Подскажите по ситуации, какие риски и есть ли возможность их избежать?
мы хотим купить дом в г.Мариуполь, ДНР. Дом был приобретен в 2021 году еще в Украине. В 2022 собственник поставил дом в росреестр, сделал все документы и переоформил дом на мать. Собственник уехал и проживает в Германии, его мать пыталась продать дом но спустя некоторое время тоже уехала к нему в Германию и оформила полную доверенность на сделки на их друга. У него полный пакет всех документов и генеральная доверенность. Дом продается по средне-рыночной цене, с продажей они не торопятся особо, срочности нет.
сейчас мы хотим купить этот дом, говорила с собственником, он говорит с домом нет н каких вопросов, его проверяли риелторы, без обременений и прописанных. Готов на сделку через нотариуса но лично они приехать не могут, только по доверенности тк мать(юридически собственник сейчас) уже в почтенном возрасте, ей 78 лет и переезды она не хочет.
я переживаю что могут быть проблемы потом, хотя с собственником и есть связь, нашли дом через общих знакомых. И здесь много тех кто выехал, живет за границей а недвижимость хотят продать, но сомнения не покидают.
как можно минимизировать риски и стоит ли связываться с такой сделкой?
При приобретении дома в Мариуполе с учетом указанной истории объекта вижу такие риски:
1. Риск недействительности доверенности: доверенность, выданная пожилым человеком, может быть оспорена на основании недееспособности или давления. Это может привести к признанию сделки недействительной (ст. 181, ст. 182 ГК РФ).
2. Риск оспаривания переоформления собственности: я знаю, что до 2025 г. Росреестр отказывал украинцам в оформлении права собственности на недвижимость, обосновывая свой отказ невозможностью проверки действительности паспорта гражданина Украины. С Ваших слов, право собственности было зарегистрировано в 2022 г. в Росреестре. Я бы присмотрелась к процедуре переоформления дома после перехода территории под российскую юрисдикцию. Оно может быть оспорено, особенно если были нарушены процедуры или права третьих лиц.
3. Нахождение собственника за границей усложняет проверку подлинности документов и может затруднить решение возможных споров.
Для минимизации этих рисков рекомендую:
1. Проверить доверенность (если она консульская, то у нас ее можно проверить, но учитывайте, что если собственник отменил доверенность, то информация не всегда отображается в сервисе проверки доверенностей), убедиться, что собственник действительно дееспособен. Можно запросить медицинское заключение о дееспособности.
2. Проверить все документы, подтверждающие переоформление собственности, включая акты органов власти
3. Проводить сделку строго по безналичному расчету на счет собственника и по рыночной цене.
Эти рекомендации - первичные, при проверке могут появиться дополнительные вопросы (как это обычно всегда бывает). При заключении нотариального договора нотариус, конечно же, должен проверить подлинность документов, дееспособность сторон и отсутствие обременений (ст. 45 Основ законодательства РФ о нотариате). Но на него одного только не надейтесь.
В целом, приобретение описанного Вами дома - рискованная затея. Рекомендую взвесить все "за" и "против" и, возможно, рассмотреть альтернативные варианты покупки дома.