Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Продать квартиру с неузаконенной перепланировкой

Москва 20 706 22

Здравствуйте!

Прошу помощи в разрешении следующей ситуации: однокомнатная квартира в  панельном доме П44.

Была сделана перепланировка первым собственником более 10 лет назад - снесли несущую стену между кухней и комнатой.  Мы квартиру купили без документов БТИ. Только сейчас обнаружен масштаб трагедии.

Какие действия необходимо совершить, чтобы привести документы на квартиру в порядок? (по плану БТИ он без изменений).

Возможно ли продать квартиру без узаконивания перепланировки?

Спасибо за ответы!


Советы 22
Ринат МангушевЛучший совет
24 февраля 2018, 22:56

Добрый вечер. Снос несущей стены просто так не узаконить. Снос несущих конструкций требует согласования с инженерами. Если в инспекции по надзору за переустройством пока не в курсе об этой "трагедии", то лучше всего восстановить эту стену. Продать можно, если покупатель со свободными деньгами и, если он согласится на такую покупку. С ипотекой возможно, но там свои тонкости и тема не для интернета.

Яна Меркулова24 февраля 2018, 23:11

Ринат, спасибо за ответ. Скажите, пожалуйста, как технически правильно восстановить эту стену без обращения в инспекцию по переустройству? Кто этим занимается? Если стену восстановить, надо ли будет вызывать инспекцию для проверки квартиры для оформления документов?

Ринат Мангушев
24 февраля 2018, 23:33

Я не инженер и не строитель, поэтому только предполагаю. Прочность стены будет играть роль, поэтому явно стену нужно возводить не из пеноблоков, а как минимум из кирпича. Но, если потолок не рухнул, значит перекрытия опираются на боковые несущие стены. А как только Вы обратитесь в инспекцию, на Вас посыпятся шишки, виноватым останетесь Вы.

Яна Меркулова25 февраля 2018, 18:13

Да, Ринат, спасибо. К сожалению, вся ответственность ляжет на меня. Очень жаль, что нельзя доказать тот факт, что данную перепланировку я не проводила.

ID: 1336581925 февраля 2018, 13:15

У вас есть следующие варианты:
1) Стена в 1-к кв. скорее всего не капитальная. Убедиться в этом можно получив план, проще всего в выписке из ЕГРН. Если это так, то возможность официально узаконить перепланировку зависит, как ни странно, от типа плиты. Если газовая - официально нельзя (какой умник это придумал?). Сначала обратиться не в инспекцию, а в специализированную архитектурную компанию, которая фактически является посредником (заносит деньги).
2) Продавать как есть. Никакой "трагедии" в этом нет. На такие варианты тоже есть спрос, даже у ипотечников (при грамотном подходе). Все регулируется ценой. Причем возможная скидка будет заведомо меньше стоимости восстановления стены. Все будет зависеть не от покупателя, и не от банка при ипотеке, а от оценщика. Его стимулировать проще всего. Там много есть вариантов, вплоть до фотографирования в отчет такой же квартиры этажом ниже/выше.
3) Восстановить стену. При этом не надо ее делать из кирпича, вполне достаточно блоков или гипсокартона, хоть фанеры. Главное чтобы она была как на плане нарисовано. В инспекцию не обращаться, просто продавать как есть. Плану соответствует, а из чего она сделана там не написано.
В любом случае никакой "трагедии" нет. Сейчас примерно треть квартир вторичных с неузаконеными перепланировками в стране. Есть такие районы (старые дома) где вообще 100%. Причем перепланировки в принципе неузакониваемые. Все продается. вопрос цены.

Яна Меркулова25 февраля 2018, 18:30

Аноним, спасибо за Ваш ответ. Стена точно несущая. Плита электрическая.
По поводу восстановления стены: я думаю, что материал имеет значение т.к. это влияет на конструкцию дома.
Ситуацию я назвала трагичной, потому что столкнулась с ней в неподходящий в бытовом и финансовом плане момент. Как Вы понимаете, если я оказалась собственником проблемного имущества, знаний и опыта в этой сфере у меня мало.

Игорь Бобров25 февраля 2018, 14:12

Аноним, Вы вопрос-то прочитайте внимательно. П44 однушка все стены несущие. Плита электрическая. Согласовать реально только проем между комнатой и кухней, с усилением. Перспектива согласования достаточно высока и повышается чем ближе к верхним этажам. Снос стены категорически нет!

Александр Ковалев25 февраля 2018, 14:12

Весело тут!
Один Аноним провоцирует, другой его успокаивает.
Трагедия огромная, в масштабах страны. Как можно вообще, после такого отношения к вопросу о перепланировках, советовать кому-либо покупать квартиры, тем более в панелях, без проверки на соответствие техплану не только приобретаемой квартиры, а уже всех квартир в доме. Рухнут, ведь, все! Тьфу, тьфу, тьфу.

Яна Меркулова25 февраля 2018, 18:50

Александр, спасибо за Ваш комментарий.

Игорь Бобров25 февраля 2018, 14:40

Аноним (который автор вопроса). Найдите и скачайте из интернета "Каталог типовых проектных решений перепланировки квартир в жилых домах массовых серий.pdf" Он тяжелый - около 50Мб. Там Вы найдете свою П44 и поймете максимум перепланировки по несущей стене. За всеми остальными решениями я категорически советую идти в специализированную организацию, где инженеры, строители, проектировщики. А не решать на форуме. Это серьезный вопрос, который может наказать за дилетантское отношение.

Яна Меркулова25 февраля 2018, 18:42

Игорь, спасибо за Ваше мнение. Перепланировка уже сделана. И я даже не надеюсь согласовать "это" после того, как ознакомилась с ситуацией. Сегодня я считаю, что в таких домах даже проемы делать нежелательно.
Я не пытаюсь решить проблему на форуме. Я хотела услышать мнение специалистов в этой области или тех, кто сталкивался с подобными ситуациями на практике. Форум называется "Советы". Я не стану их воспринимать как прямое руководство к действию.
Совершенно с Вами согласна, что дилетантское отношение здесь просто опасно.

Яна Меркулова25 февраля 2018, 18:43

Вы писали, что имеет значение этаж - это 14 из 17.

Игорь Бобров25 февраля 2018, 19:41

Чем выше этаж, тем выше вероятность согласовать вариант проема, который Вы можете посмотреть в каталоге. В принципе, то написано в каталоге очень точно Вам написала в совете Елена Смирнова

Яна Меркулова25 февраля 2018, 19:53

Игорь, в моей ситуации (когда вся стена уже отсутствует) какой вариант технически и финансово менее затратный:
1. Возвести стену по плану БТИ, не вызывать официальные службы и продавать по старому плану БТИ
2. Достраивать стену до проема с усилением, о котором написала Елена Смирнова, а затем проходить процедуру согласования перепланировки?

Игорь Бобров25 февраля 2018, 20:09

Яна, давайте вместе разделим эту задачу на составляющие части:. 1. Виноват старый хозяин, который впарил Вам такую квартиру. Вы его сейчас никак не привлечете, отвечать однозначно придется Вам. Славо богу что пока ничего не рухнуло. 2. Я бы поостергся продавать квартиру в том виде как она есть, потому что если не дай бог наступят фатальные последствия о Вас однозначно вспомнят и попытаются привлечь. А вдруг кого-то задавит? А вдруг придут в негодность другие квартиры? Вы поймите, что потери могут быть просто фантастические. Не надо впаривать и оставлять свою голову хоть и теоретически "под топором" пожизненно.
3. Найти покупателя на квартиру "как есть" - просто фантастически трудно. Вы автоматически исключаете всех ипотечников, а их подавляюшая бОльшая часть. Про вариант взятки оценщику - даже писать не хочется.( Не тот вариант переделки.( Вы автоматически исключвете вообще более-менее грамотных людей! Это может потом явиться поводом для оспаривания сделки, или других судебных претензий к Вам.
В общем, решать Вам, но я бы и поостерегся продавать "как есть" и очень-очень сложно это. Возможно придется дать просто ломовой дисконт.

Яна... восстановление подобной стены, пока это не затронуло общий конструктив дома это общестроительные работы. Это металл, кирпич, бетон - это не так дорого, я думаю. Без узаканивания проема а просто по варианту возврата к проекту, я надеюсь Вы впишетесь тысяч в 200. Я просто не знаю ни где Вы территориально, ни сколько осталось от стены. Наверное это будет меньше, чем необходимый дисконт и обезопасит Вас на будущее. И уж точно легче продать. Мое мнение: восстанавливать под проектный вариант - и продавать как полноценную квартиру без дисконта. Это лично мое мнение. Не знаю, может кудесники-теоретики предложат другое волшебство.

Игорь Бобров25 февраля 2018, 20:35

Вариант 1 из Вашего списка.

Яна Меркулова25 февраля 2018, 20:42

Игорь, спасибо за развернутый ответ!
По поводу фатальных последствий - я просто спать не могу с тех пор, как осознала ситуацию. Меня огорчает, что нельзя привлечь за это продавца. Но эмоции тут неуместны. Виноватой считаю себя, что не проверила все в нужный момент. Это опыт.
Я надеюсь, что обрушения не случатся скоро. Ведь перепланировка продержалась более 10 лет.
По поводу восстановления стены - если не вызывать гос. службы, можно это грамотно решить через строительные фирмы? Квартира находится в Москве.

Игорь Бобров25 февраля 2018, 20:46

А Вам Елена Смирнова очень хорошо написала: "Обратитесь в строительные фирмы, которые занимаются проемами с усилением, у них есть и опыт, и лицензии на данный вид работ. Если все восстановите правильно и надежно, то обращаться в жилинспекцию не обязательно".

Яна Меркулова25 февраля 2018, 20:48

Игорь, спасибо!

Аноним25 февраля 2018, 21:02

Возведение несущей стены уж точно 200 тр не стоит. Можно из кирпича с армированием - несущей способности вполне хватит. А можно с применением опалубки залить бетоном - это заморочки (нужно взять в аренду опалубку или купить фанеру, внутрь арматуру и залить бетоном). Короче, делайте кирпич с армированием и белой краской покрасите - крутой декор получится.

Игорь Бобров25 февраля 2018, 21:20

Гадать не надо. Надо просто обратиться в профильную компанию. Пусть предложат вариант и осметят.

Дмитрий Ворошин28 февраля 2018, 12:52

Думаю, что снос несущей стены - это неправильное описание, иначе бы уже было обрушение. Будем считать, что речь идет о проёме, распространнёном в этой серии (между кухней и комнатой).
1. Восстановить кирпичной кладкой (или, тем более, легкоблочной) не получится, т.к. это не будет работать (почему - долго объяснять). Скрыть можно (заложить, заштукатурить), но, если вскроется, то на вас могут многое повесить в будущем.
2. Надо усиливать металлической рамой по схеме. Есть два типа мнения конструкторов: рама работает - поэтому делаем, и рама не работает - но, на всякий случай, раму делаем )). Благо, запас прочности идет с советских времен, чуть ли не 4-х кратный. Но, главная работа это не самой панели стен, а така называемого платформенного стыка между плитами - это раствор, он слабее железобетона панели. Вот его обычно и считают, чтобы не повело. Стоимость работ от 30 до 100т.р.
3. Узаконить это все можно только через жилинпсекцию (далее - МЖИ) и МНИИТЭП. Сотрудники последнего выходят на место и замеряют это самый стык, и вам укажут уже, что проём сделан. Штраф в МЖИ - 2-2.5т.р. А ещё потребуется техпаспорт из БТИ, это они (нехорошие люди) сейчас заставляют всех оплачивать выход, если инвентаризация не проводилась более 3-х лет. В общем, много нюансов. Стоимость работ, если самим бегать, то 50 плюс-минус. Если нанимать, то около 100-150т.р.

редакцияeditorial@cian.ru