Продажа квартиры по доверенности из-за рубежа и 30% налог для нерезидентов - советы риэлторов

Поиск по журналу

Москва и МО

Вопросы·Городская недвижимость

Продажа квартиры по доверенности из-за рубежа и 30% налог для нерезидентов

Алексей

1 февраля 2017

Вся Россия

12 904

Всем доброго времени!

Более полугода нахожусь за границей. События развиваются так, что в связи с подготовкой документов, я стал не выездным на неопределенный срок. Поэтому поднялся финансовый вопрос...а за ним и решение о продаже квартиры.

Есть генеральная доверенность на продажу на родителей, выданная год назад. Но нет согласия от супруги, т.к. не планировали продажу до отъезда. И тут на горизонте появляется момент с налогами в 30% для нерезидента.

Как сейчас проверяют "нерезидентство"? Особенно если в документах будет "иностранное" согласие. Или если в сделке участвую только "российские доверенности, паспорта, согласия", то не особо обращают внимание? Кто сталкивался с такими сделками в последнее время?

Вопрос не из области "хочу всех обмануть и не хочу ничего платить". Но мне уже хватило, что квартира была куплена за одну сумму, а сейчас стоит дешевле, не говоря уже о долларовом эквиваленте. И еще платить сверх этого - нет никакого желания. Государство и без этого мне постоянно "строить и жить помогает". Готов платить 13% от прибыли, но никак не 30% от всей суммы продажи.

Какие есть варианты?
Дарение родителям и последующая продажа с 13% налогом от всей суммы...тоже не самый интересный вариант.
Продавать как есть, подавать декларацию и ждать, что получится?
Откладывать продажу и ждать возвращения - тоже не вариант.

Благодарю за ответы!

Автор

Теги

Алексей

документы

Могут подойти

21 496 320 ₽

1-комн.кв., 31 м², этаж 15

Марьина Роща

18 мин.

ЖК "PRIDE (Прайд)", Прайд жилой квартал, Москва

22 113 269 ₽

1-комн.кв., 42 м², этаж 3

Бутырская

9 мин.

ЖК "Upside Towers (Апсайд Тауэрс)", Огородный проезд, Москва

22 396 008 ₽

1-комн.кв., 26 м², этаж 8

Павелецкая

10 мин.

ЖК "HIGH LIFE (Хай Лайф)", Летниковская улица, 11к1, Москва

28 641 409 ₽

1-комн.кв., 44 м², этаж 8

Марьина Роща

8 мин.

ЖК "Mod (Мод)", Мод ЖК, Москва

55 000 ₽/мес.

1-комн.кв., 38 м², этаж 1

Бутырская

6 мин.

улица Добролюбова, 9/11, Москва

5 000 000 ₽

1-комн.апарт., 17 м², этаж 1

Новокузнецкая

12 мин.

Космодамианская набережная, 4/22а, Москва

75 000 ₽/мес.

2-комн.кв., 45 м², этаж 7

Белорусская

15 мин.

улица Бутырский Вал, 52, Москва

21 500 000 ₽

3-комн.кв., 80 м², этаж 2

Пролетарская

17 мин.

Шарикоподшипниковская улица, 9, Москва

16 000 000 ₽

2-комн.кв., 47 м², этаж 2

Преображенская площадь

15 мин.

улица Богородский Вал, 6К1, Москва

33 290 000 ₽

3-комн.кв., 60 м², этаж 4

Проспект Мира

13 мин.

Большая Переяславская улица, 52С1, Москва

24 комментария

Ирина Владимировна Кораблева

1 февраля 2017, 13:27

Лучший совет

Алексей, все варианты Вы сами перечислили. Как налоговая вычисляет нерезидентов и вычисляет ли - это вопрос к налоговой, т.к. пока еще форумчанам неизвестно ни одного примера, когда бы кого-то, не заплатившего 30% в похожей ситуации, налоговая вычислила и достала - вопрос такой поднимался здесь не раз, и никто примеров "вычисления" не приводил.

347/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Ирина Владимировна Кораблева

1 февраля 2017, 14:15

Вот есть еще один вариант, он без налога, но сам по себе не очень выгодный:
взять кредит под залог квартиры. Доверенность придется делать с этими полномочиями.

167/50 000

Алексей

Автор

2 февраля 2017, 06:34

Спасибо, Ирина, вот и мне знакомые риэлторы говорят, чтобы не прореживал по этому поводу. Пока четких механизмов отслеживания нет.
Кредит под залог...это пока оставим "на потом".

184/50 000

Наталья Мишина

8 февраля 2017, 13:31

Алексей, день добрый!

Была аналогичная ситуация перед новым годом...
Как вышли: прописали особый порядок расчетов.
Нужны подробности и помощь при продаже - обращайтесь.

А с налоговыми лучше не играть... проверки идут, и угадать, кто будет следующий - нереально.

295/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Ирина Владимировна Кораблева

4 февраля 2017, 21:06

Жанна, для совета по продаже задним числом по доверенности, надо знать, когда была выдана доверенность. А так все правильно и, если квартире менее трех (пяти) лет, то отчитываетесь по доходам в налоговой за тот налоговый период, в котором получен доход от ее продажи , и он должен совпасть с тем налоговым периодом, по итогам которого Вы были налоговым резидентом РФ.
При личном подписании договора покупатель может выступать в росреестре при регистрации одновременно за себя и по доверенности за продавца (по крайней мере в Питере это так, я последний раз так делала в конце прошлого года)
Но в налоговой все равно лучше не "размахивать" своим нерезидентством, т.к. деньги, переданные до перехода права, - это вопрос все-таки спорный, ведь можно говорить о том, что, пока квартира не продана, т.е. право на нее к покупателю не перешло, продавец не вправе считать их своей собственностью и они не могут считаться доходом продавца.

944/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Алексей

Автор

5 февраля 2017, 06:13

Спасибо, Ирина!

Тут расклад такой: доверенность была выдана весной 2016 году, а через пару месяцев мы уехали.
Вся печать, что при подсчете в течении 2016 году мы были чуть более 183 дней за границей. Как я понимаю - это уже не есть хорошо.
Получается, что если подписывать договор зима-весна 2016, то отчитываемся в этом 2017 году. Провести ее 2015 уже не получится.

Вывод: либо вообще не заморачиваться с 2016 годом, чтобы не вызывать подозрения "А чего вы так поздно пришли...странные вы...согласие ждали". И сделать все 2017 годом и надеяться, что никто особо и не обратит внимание.
Либо все-таки на всякий случай делать 2016...но чуть более 183 дней уже имеются : (

Если доверенное лицо все-таки не может выступать и покупателем и за продавца, то можно привлечь родственника-третье лицо...на крайний случай.

Вопрос с "когда подписан договор и когда зарегистрирован" - однозначно спорный : )
Но пока других вариантов у нас нет.

996/50 000

Ирина Владимировна Кораблева

5 февраля 2017, 21:51

Да не годится Вам вариант задним числом.... В год, когда дали доверку, Вы все равно были уже нерезидентом, так какая разница тогда между 2016 и 2017 годом?
Я Вам выше подсказала вариант, а Вы не хотите над ним подумать, или просто не смогли развить мою мысль....
это многоходовый, но 100% вариант. "Разжевать" Вам его здесь я не хочу. К тому же такого рода консультацию не грех отнести уже к разряду платных.

420/50 000

Алексей

Автор

6 февраля 2017, 14:00

Да, после подсчета дней стало ясно, что уже нет разницы и задним числом не годится.

Вариант с кредитом вы имеет в виду?
..тут суть такая, что продажа - это два зайца разом, и деньги и перевод в валюту. Я уже 3 раза доверял "советской власти" в 98, 08 и 13...и я уверен, что дальше лучше не будет. В 13 году на эти деньги можно было купить приличный дом за рубежом, сейчас средней паршивости таунхаус, через пару-тройку лет будет еще веселее.
Так что связываться с кредитными рублями как-то не хочется.

523/50 000

Алексей

Автор

6 февраля 2017, 16:16

Еще раз благодарю за все предложения и комментарии!

57/50 000

Ирина Владимировна Кораблева

7 февраля 2017, 00:53

Алексей, на самом деле никакого настоящего кредита не будет. Здесь не буду объяснять. Звоните - вайбер и скайп на личной странице.

132/50 000

Жанна Бычкова

3 февраля 2017, 09:31

Прекрасный вариант предложила Галина Пушкарева.
Не обязательно даже и что-то там за бугром подписывать.Родители здесь по доверенности могли кому-то в 2016 году продать.
Один нюанс-покупателем не может выступать тот,на чье имя выдана доверенность от продавца.Если на маму или папу-то они не могут выступать покупателями.Поэтому ищите третье лицо,очень порядочное,которое потом продаст и ОТДАСТ родителям (или Вам) деньги.
Галя,это я к чему?У меня есть некоторые сомнения,что,если ППФ подпишут лично папа и сын,то может ли папа и зарегистрировать право,как покупатель и подать заявление о прекращении права,как доверенное лицо?

652/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Алексей

Автор

3 февраля 2017, 16:21

Спасибо, Жанна. Да, хороший вопрос : ) Присоединяюсь к ожиданию ответа...

А что вы подразумеваете под "Не обязательно даже и что-то там за бугром подписывать. Родители здесь по доверенности могли кому-то в 2016 году продать."?
Что можно сейчас и по доверенности продать и указать дату 2016 годом? Или что-то еще?
p.s. просто выше мы уже обсудили, что продажа по доверенности потянет за собой и дисконт и проверки по диспансерам и кучу сомнений и отвал ипотечников...

493/50 000

Галина Пушкарева

2 февраля 2017, 09:30

Продайте квартиру близким родственникам по рынку задним числом,когда Вы были резидентом. Если появятся вопросы по какой причине та поздно зарегистрировали - будете объяснять что не было согласия супруги.Долго его ждали. Ну а у родителей всегда купят и без дисконта и без страхов за имущество.В ДКП пишите что деньги переданы. до подписания. По расходам - проект ДКП, пересыл его в Россию, регистрация.Если нужна будет помощь - обращайтесь.

446/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Алексей

Автор

2 февраля 2017, 14:01

Спасибо, Галина. Интересный вариант, никогда не встречал даже в обсуждениях, хотя перерыл кучу информации : ) Что-то похожее как-то было, но предлагалось в договоре наоборот прописать отсрочку платежа и получения денег через несколько лет, после момента возвращения и получения резидентства.

План: составляю договор 2016 годом с указанием, что деньги получены, подписываю, отправляю в Россию. К нему свежее согласие от супруги с апостилем из-за рубежа + все документы для продажи. Покупатель-отец подписывает со своей стороны и с доверенностью идет на регистрацию ДКП. "Че так долго? И искали жену, она живет отдельно"

Т.е. датой продажи в данном случае будет считаться дата в договоре?

p.s. обращайтесь...записал : )

751/50 000

Алексей

Автор

2 февраля 2017, 06:50

Кстати, посмотрел кадастровую стоимость квартиры - точно как в договоре. Т.е. за сколько купил, столько в кадастре и поставили. Получается, что налоговая будет отталкиваться от 70% от этой стоимости, независимо, что в договоре продажи укажем, верно?

250/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Виктор Барков

1 февраля 2017, 22:32

Достаточно часто продаю наследственные квартиры нерезидентов. В Вашем случае оптимальная комбинация - продажа родителями по доверенности плюс согласие жены или в консульстве, или у любого местного нотариуса (с апостилем). Проблем не будет, если при переводе денег за границу не ссылаться на
договор купли-продажи квартиры. При этом придется забыть про ипотечников, ну и определенный дисконт, конечно.

406/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Алексей

Автор

2 февраля 2017, 08:06

Спасибо, как раз об этом и написал в посте выше.
Ну и доверенность...относящееся к штату консульство - лететь надо. Но есть русскоязычный нотариус (хотя можно любого), который заверит и апостиль поставит.
p.s. любые движения и связи с консульством на данном этапе хотелось бы избежать...мало ли куда они там информацию сдают. Тем более в нынешнее время.

363/50 000

Антонина Каткова

1 февраля 2017, 18:34

помимо резидент/нерезидент и уплаты налогов, у вас есть еще одна проблема...
готовьтесь на дисконт, если будете продавать по доверенности, потому что не каждый согласиться покупать такую квартиру, плюс у Вас скорее всего отвалятся потенциальные покупатели в виде ипотечников, тк не каждая страховая согласиться страховать титул

332/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Антонина Каткова

2 февраля 2017, 13:01

подводные камни-всё тоже самое, что и на маму и папу, только должны быть уверены в них 101% и должны понимать, что если что-нибудь с ними случится (долгих лет жизни всем) во время поиска потенциального покупателя, Ваша квартира перейдет в состав наследственной масс, например, а там может быть уже др история

308/50 000

Антонина Каткова

2 февраля 2017, 15:40

лично я не сталкивалась с данной ситуацией, но считаю, что имеет месть быть
вообще договор считается заключенным с момента подписания, и если указано, что расчеты произведены на момент подписания, значит стоит рассчитывать исходя из договора, НО как на это посмотрит налоговая- вопрос
Напишите соответствующий запрос в налоговую, чтобы разъяснили, узнаете их точку зрения - все можно сделать электронно)

414/50 000

Дмитрий Спивачук

1 февраля 2017, 16:56

У налоговиков нет технической возможности для выявления нерезидентов, да и не будут они этим заниматься, потому как средств для взыскания по таким вопросам и подавно нет.
Наличие согласия жены из консульства ни о чем не говорит - продавец вы а не жена.

257/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Алексей

Автор

2 февраля 2017, 07:16

Спасибо, да, я тоже зацепился за то, что продавец я, а где живет жена и почему из консульства - это уже второе дело. Но кому нужны лишние зацепки : )

149/50 000

Дмитрий Шмырин

1 февраля 2017, 15:12

Вариант дарение покупателю и оплата 13% от стоимости. какая стоимость - тут надо про документы знать, какого они года. Надо ли подавать декларацию, тоже зависит от года. Квартиры более 3 лет по старому и более 5 лет по новому налогом не облагаются. Возможно вы 183 дня в году проводите на борту российского судна или на территории посольства. С какой суммы считать налог 30% тоже зависит от сторон сделки в договоре. У вас много вариантов для размышлений

460/50 000

0/50 000

Оповещать о новых комментариях

Алексей

Автор

2 февраля 2017, 06:38

Да, забыл описать некоторые детали.
Покупалась от застройщика, на руках договор с указанной стоимостью.
Свидетельство получено 1,5 года назад, т.е. до всех поправок. До 3 лет тянуть еще столько же.
Насчет российского судна и "кто его знает, где я на самом деле" - об этом уже думал, спасибо : )
Да, конечно, многое будет зависеть от суммы в договоре.

371/50 000