недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

Продажа недвижимости, находящейся в собственности меньше 5ти лет

Вся Россия 1 934 34

Добрый день.


У меня следующая ситуация. Я купил квартиру около года назад. В ближайшем будущем я планирую покупать квартиру большей стоимости в ипотеку. А затем мне хотелось бы продать ту, что сейчас в собственности и погасить вырученными деньгами значительную часть ипотеки. И при этом хотелось бы избежать налога на продажу.


Я понимаю, что с одной стороны, покупка квартиры большей стоимости должна вроде бы избавить от налога. Но процесс продажи произойдёт после покупки... К тому же не ясно насколько быстро получится продать...


А с другой стороны, я собираюсь продавать примерно за те же деньги, что и купил, и мог бы заплатить налог только на ту сумму, которая была бы разницей между суммами покупки этого жилья год назад и продажей сейчас. Но я не понимаю, как я могу документально доказать расходы на покупку. Сумма была прописана в договоре. И договор, насколько я помню, я отдал в МФЦ, а оттуда получил уже только выписку ЕГРН, в которой только кадастровая стоимость. Есть акт передачи, в которой сумма не обозначена. Расписки с продавца о получении денег я не взял, контакта с ним нет. Есть ли какая-то возможность документально доказать расходы в этом случае?


Как ещё можно избежать налога, кроме продажи за 1 000 000 или ожидания 4х лет?

Советы 34
Арман БарекянЛучший совет

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
15 июня 2019, 22:12

D: 30213818, дело в том, что та каша, которая происходила при покупке, к сожалению, продолжается и сейчас. НЕ правильно понимаете, что с одной стороны, покупка квартиры большей стоимости должна вроде бы избавить от налога. НЕ должна! Продажей за 1 000 000 рублей НЕ сможете избежать налога, с 2016 года кадастровая стоимость не позволяет этого сделать. Понятно, что у Вас есть ЕГРН и акт, а где Ваш договор купли продажи? Плохо, что про расписку вспомнили сейчас, а не при передаче денег. Кстати, как происходила передача денег? Можно попробовать заменить расписку передаточным Актом, там должен быть текс о том, что по договору деньги получены, претензий нет, найдите свой договор купли-продажи или восстановите. Одним словом вопросы следуют за вопросами, а ответы последуют после консультации со специалистом.

ID: 3021381815 июня 2019, 22:23

Спасибо.
Про расписку это я сейчас только узнал, когда начал читать по теме. Квартиру покупал с риелтором удалённо, из другого города. И, в общем, просто положился на то, что риелтор всё на себя возьмёт, а он про расписку ничего не сказал. И обвинять его в чём-то, наверное, было бы не корректно, он не знал, что я захочу продавать жильё в скором времени. Я и сам не знал.

Вообще, передача денег происходила через сейфовую ячейку. И они, насколько я помню, никаких подтверждений о передаче денег не давали. Насколько я понимаю, это вообще не их функция, отвечать, кто кому сколько денег дал.

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
15 июня 2019, 22:40

Пожалуйста, не соглашусь с тем, что риэлтора обвинять нельзя, если он сопровождал данную сделку, то не имел право не знать что-либо, он должен был выполнить свою работу, как положено, ведь расписка нужна не только для получения вычета с продажи, но и для вычета с покупки и в целом является наиважнейшим платёжным документом, которая по своей важности не уступает ни одному документу в сделке, даже превосходит. У Вас ситуация неприятная, но исправимая.

ID: 3021381815 июня 2019, 22:58

В акте, к сожалению, ни слова про деньги. Только о том, что квартира передана. Смотрю сейчас на этот акт, и даже грустно становится. Понятно, что это буквоедство, но ведь он фактически говорит только о том, что квартира передана и ничего не говорит об отсутствии претензий со стороны продавца. Это мне урок, нельзя никогда никому доверяться в таких вещах.

Но расписку, наверное, можно и самому аккуратно подписать. Вряд ли кто-то будет против. Сделка действительно была, продавец отрицать не будет, а до графологической экспертизы дело определённо не дойдёт.

Спасибо ещё раз.

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
16 июня 2019, 0:17

К сожалению, урок на пользу не пошёл, я Вам пишу, что вопрос решаемый, а Вы про подделку документов, а это уже статья УК РФ. То есть, место того, чтобы решить вопрос умом, Вы ещё больше усугубляете то, к чему сами привели.

ID: 3021381816 июня 2019, 9:12

И Вы хотите поделиться тем, как эту ситуацию разрешить умом?)

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
16 июня 2019, 12:02

Поделиться должен нанятый Вами риэлтор, так называемый, давно пора попросить привести в порядок тот бардак, который был им устроен, а я готов разрешить данную ситуацию, если Ваш не справится и если объект недвижимости находится в Москве или Московской области, вряд ли поеду в другой регион, хотя прецеденты были, но это нежелательные командировочные расходы для Вас.

ID: 3021381816 июня 2019, 12:22

Ну, что тут скажешь... Жизненные ситуации бывают разные. У меня претензий к риелтору нет. Он со мной поехал в другой город без командировочных, он исключил кучу неприятных ситуаций при покупке квартиры и объяснил возможные последствия. Но главное, он вышел на собственника квартиры, хорошо поторговался и в итоге мы нашли более или менее нормальное жильё, которое я себе смог позволить. Без него это было бы просто невозможно. Так что свои деньги он отработал 100%.

Да, определённые проблемы остались, буду решать... Но в данный момент здесь я не ищу платной консультации. Я пришёл сюда спросить людей, которым не жалко поделиться знаниями, особенно если они уже сталкивались с подбными ситуациями. И буду откровенным, к Вам бы лично я обращаться не стал. Потому что, имхо, человеку, который боится недопродать знания, которые можно уместить в паре предложений, вероятно, особенно нечего продавать.

Анна Орлова15 июня 2019, 22:01

Договор должен быть у вас на руках- это ваш правоустанавливающий документ. Без него вы продать не сможете. И без расписки налоговая не учтет затраты. Восстанавливайте документы и расписку.

Павел Грозов15 июня 2019, 22:08

Здравствуйте!
Во-первых, условно, продажа квартиры за 2 млн. и последующая покупка за 10 млн. никак не освобождает от уплаты налогов за проданную квартиру. Максимум Вы сможете получить вычет в размере до 260 тыс. в отношении покупаемой квартиры большей площади.
Во-вторых, Ваш договор является правоустанавливающим документом и его Вам обязаны были вернуть со штампом регистрирующего органа. Если Вы потеряли/не получали - всегда есть вторая сторона по договору или архив Росреестра.
Затраты ИФНС может учитывать и без расписок - в зависимости от региона, видимо.

ID: 3021381815 июня 2019, 22:25

Спасибо.

Звучит обнадёживающе. Попробую разузнать, учитывает ли местная налоговая без расписок.

Спасибо за подсказку с росреестром. Наверное, можно сделать дубликат договора и его налоговая должна принять.

ID: 3021381815 июня 2019, 22:27

Вы, кстати, в Петербурге находитесь, судя по данным анкеты. У нас в Петербурге налоговой обязательно нужны расписки?)

Павел Грозов15 июня 2019, 22:29

Вы если декларацию будете в электронном виде подавать, да и если в бумажном при личном приёме - предоставляете копии, а там синих печатей нет - налоговая принимает именно копии. Кстати, Вы назвали третье место, где должна быть копия договора - банк, через который осуществлялась покупка. Разумеется, передаваемую сумму банк не контролирует, и её размер их не волнует.

ID: 3021381815 июня 2019, 22:58

Да, это ценная информация, спасибо.

Павел Грозов16 июня 2019, 12:48

Прошу прощения, не видел предыдущего сообщения. Инспектора разные, конечно, как и все люди, но у меня проблем с подачей деклараций без расписок не возникало. Даже в спорной ситуации при наличии требований к клиенту на 500 тыс., удалось эти деньги сохранить в досудебном порядке.

ID: 3021381816 июня 2019, 13:05

Спасибо! Буду иметь Вас в виду. (=

Елена Фомина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
16 июня 2019, 11:46

Вы упоминаете, что действовали при покупке квартиры с помощью риэлтора. У Вас сейчас есть с ним связь? Он Вам должен был передать договор купли-продажи. Возможно, что и расписка у него осталась.

ID: 3021381816 июня 2019, 11:55

Эх, Вы знаете, связь с риелтором осталась. Но ни расписки, ни договора у него нет. И он уже не риелтор и живёт в другом городе.) Хотя до этого он работал риелтором >15 лет... Такое вот в жизни бывает.)

Возможно, он передавал мне договор (расписки не было точно). Возможно, я, действительно, потерял его. Хотя мне это не свойственно, но год был просто сумасшедший, так что вполне возможно.

В любом случае, спасибо за совет.

",,,,Поделиться должен нанятый Вами риэлтор, так называемый, давно пора попросить привести в порядок тот бардак, который был им устроен..."

Арман, +100 в карму!!
Как говорит моя знакомая: "Вот так пихаешь человеку в рот "щастье", а его только тошнит.."

Дмитрий Каредва

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
16 июня 2019, 13:01

Извините, конечно, но не получить расписку/иное подтверждение расчётов - это очень грубая ошибка представителя покупателя. Это азы. Даже стажеры в АН это знают.

ID: 3021381816 июня 2019, 13:12

Ну, дело было, понимаете, так, что риелтор съездил со мной на "поиск" жилья и заключения сделки в другой город. Как Вы знаете, там месяц должен пройти после заключения. И через месяц риелтор уже со мной в другой город не поехал. Он был очень занят и готов был по телефону меня сопровождать, если что-то пойдёт не так. И так получилось, что упустили расписку. Если бы он со мной поехал второй раз, может быть, он и не забыл бы. Не сомневаюсь, что он знал, что она нужна. Но по человечески я не могу его ни в чем обвинить, потому что сделку он на том этапе, на котором присутствовал, провёл блестяще. И его вклад перевёл статус сделки из "невозможно" в "готово". Я бы обратился снова, если бы он до сих пор продолжал работать.

Хотя признаю, мне грустно, что я столкнулся с отсутствием расписки.

Дмитрий Каредва

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
16 июня 2019, 13:21

Так расписка пишется на сделке, визируется покупателем и остаётся у продавца до момента регистрации перехода права, а потом просто передаётся покупателю. Есть вероятность, что сможете расходы применить и без расписки, но тут 50/50, точнее не скажешь.

ID: 3021381816 июня 2019, 13:45

А, вот как... Ну, что тут скажешь. Человеческий фактор. Мы все иногда совершаем ошибки. Вообще-то, часто. Во всех сферах нашей жизни, не только в недвижимости. (=

Да, я уже понял примерно ситуацию, спасибо. Я думаю, что попробую без расписки применить. Если потребуют, я попробую разыскать бывшего собственника, он вроде нормальный парень. А если не найду его, подделаю расписку. Да, это, может, и статья, но в конце коцов, это просто бумажка с росписью, образец которой у меня есть, которая нигде не регистрируется и на которую, в общем, всем наплевать, кроме, может быть налоговой, которой она может быть нужна в качестве формального пакета документов. Так что риск там нулевой. Формально это, может, и подделка документа, но не с целью фальсифицировать факт, а с целью его подтвердить. Тем более что уже больше года с момента продажи прошло, если бы продавец не получил деньги, он как минимум бы в суд подал. Главное, договор восстановить.

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
16 июня 2019, 13:43

Коллеги, у него святой риэлтор, который свои деньги отработал на все 100%. Теперь ищет бесплатных, но не святых :)))))). Пора прекращать этот бесполезный разговор!

ID: 3021381816 июня 2019, 13:46

Я вроде бы даже никого читать не заставлял. Не то что отвечать.

Арман Барекян

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
16 июня 2019, 14:32

Хоть и показали своё неуважение, но я всё равно хочу БЕСПЛАТНО предупредить, что подделка чужой подписи в платёжном документе - это достаточно серьезное преступление с тяжелыми уголовными последствиями и риск подделки вовсе не нулевой.
Теперь информация для будущих Остап Бендеров: любая декларация проходит камеральную проверку и любое подозрение при сопоставлении подписей в расписке, акте и дкп, может вызвать подозрение у налогового инспектора, котроый не долго думая отправит материалы в прокуратуру, а там быстро поймут что к чему и Ву-а-Ля!

ID: 3021381816 июня 2019, 14:58

Спасибо.

Я не выказывал неуважения к Вам или негатива. Только к Вашему подходу. Потому что, опять же имхо, лично у меня, как у обывателя, возникло бы гораздо больше желания обратиться к Вам в будущем, прочитав в Ваших предложениях желание помочь (не в ущерб себе, конечно) вместо накручивания атмосферы сложности ситуации без конкретных предложений, но намекая, что ответ Вы знаете. Вот и всё. На мой взгляд, Вы просто делаете себе этим антирекламу, хоть коллеги вам и ставят лайки. Это только моё мнение, можете на него наплевать.

Скажу Вам честно, я до сих пор не вижу никакой особенной опасности. Камеральная проверка в налоговой - процедура стандартная, насколько я понимаю. И их внимание может быть привлечено ко мне только при условии, если у них возникнут какие-то сомнения в отношении истинности декларации. А ведь декларация будет полностью белая. Даже если они захотят найти продавца для уточнения деталей, ну нет у него никакой мотивации говорить, что нет, дескать, не получал он никаких денег и не подписывал расписки.

При этом отмечу, что подделывать эту бумажку я буду в крайнем случае. Если в налоговой скажут, что обязательно надо и если продавца не найду (или он по какой-то непонятной мне причине захочет навредничать). То есть для начала, я обращусь в свою местную налоговую и уточню про расписку. Постараюсь не забыть отписаться здесь с официальным ответом налоговой.

Павел Грозов16 июня 2019, 16:10

Камеральная проверка страшна тем, кто уклоняется (здесь вариации от размера) или не вовремя подаётся (1000 руб.). Вы хотите просто подтвердить реальность цифр документами. В теории подделка - это подделка, но если там просто подпись - графологическая экспертиза ничего не выявит. Риск даже в этом случае - минимальный. В общем, удачи!
PS будете консультироваться в налоговой, говорите, что расписка в другом городе и оперативного доступа к ней нет, а не то, что её физически не существует.

ID: 3021381816 июня 2019, 16:25

Спасибо, Павел!

Я точно не знаю, когда ещё возьмусь за продажу, я выясняю детали заблаговременно. Но на будущее, если у меня вдруг возникнут вопросы по декларации, можете написать в личку, сколько бы Вы взяли за составление?

Аморе

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
16 июня 2019, 17:41

Уважаемые коллеги! Перечитал на пять раз статью и комменты и ничего не понял. Либо настолько разная практика по регионам, либо я дурак, либо автору есть возможность изменить свой первоначальный пост.
Если вы продаете квартиру, то для вычета вы ее сумму покупки можете подтвердить именно суммой договора своей купли-продажи (на всякий случай, оговорюсь, на случай возможной рассрочки платежей). Вот, да для вычета по НДФЛ при покупке налоговая может запросить документ, подтверждающий именно оплату (но это тема отдельного разговора).

ID: 3021381816 июня 2019, 18:07

Признаюсь честно, я тоже не до конца понял то, о чём Вы написали. (=

Возможности изменить первоначальный пост я сейчас посмотрел, и не заметил.

Речь не о вычете, если вы о возможности вернуть часть НДФЛ. Речь о том, чтобы не платить 13% стоимости квартиры налогами, если эта квартира куплена год назад и продается примерно сейчас примерно за те же деньги, что и была куплена...

Аморе

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
16 июня 2019, 19:07

В чем проблема, если вы купили ее за 2300 (и такая сумма в дкп, а обратное вы не утверждаете), а продаете за 2400. то со 100 13% и заплатите. мое, имхо, расписка здесь не при чем, в налоговую вы представляете именно оба дкп

ID: 3021381816 июня 2019, 20:24

Ну вот. Возможно, мой риелтор так и думал, оформляя сделку. Но в Интернетах пишут, что вроде как нужна расписка.

Моё видение, вообще, тоже абсолютно совпадает с Вашим. Хотя я начал погружаться в эту тему только вчера вечером, так что моё мнение не в счёт. (= Просто я смотрю на эти документы: договор купли-продажи, акт передачи и расписку. И из них троих официальная бумага, которая выдаётся государственным органом, которая регистрируется и хранится годами (вроде 10 лет, но уже точно не помню) - это именно договор купли-продажи. А все остальные - это это просто бумажки с подписями, на которые государственные органы во время передачи права собственности не смотрят. И вроде и логично, что и налоговую должны интересовать именно эти документы...

В законе там сказано, что нужно "документальное подтверждение расходов". И вот уже после этого знатоки пишут, что нужна расписка. С одной стороны, договор не может считаться документом подтверждающим расход. Потому что в теории продавец может и не получить деньги после оформления сделки по тем или иным причинам. С другой стороны, расписка - это тоже какая-то филькина грамота. Подделали её и попробуй потом докажи, что денег ты не получил.

Я думаю, что эти же мысли приходят и к налоговым инспекторам, которые тоже люди со своими имхами. Кто-то из них так интерпретирует закон, кто-то иначе. Есть вероятность, что от региона к региону с этим где-то строже, где-то свободнее.

Я не думаю теперь, что у меня всерьёз возникнет проблема с налоговой без расписки. Но в будущем, конечно, буду на всякий случай эту расписку брать.

Аморе

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
16 июня 2019, 21:30

Расписка никогда не помешает. Тем более если в вашем случае это важно, то виноват ваш риэлтор. Такое тоже бывает. Но, опять-таки, возникает вопрос по конкретной ситуации, по конкретному дкп. Вы пишите про акт, но в нашем регионе его практически нет (в т.ч. при ипотеке Сбера, ВТБ и т.д.), есть фраза в договоре что он является актом. При этом текст о порядке расчетов либо указывает на то что расчет произведен до подписания договора (тогда расписка Росреестру не нужна, для налоговой думаю тем более), либо Росреестр ее требует, и тогда она вам должна быть. Если даже налоговая другого мнения, это будут ее проблемы - пытаться что-то большее взыскать с вас, то при грамотном адвокате вы должны легко отбиться. p.s. если все было хорошо и честно, и вопрос именно в расписке, то думаю советы про уголовную ответственность за подделку подписи продавца относятся к несколько другим ситуациям. и главное, ни в коем случае ее не подделывайте)

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru