недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советыГородская недвижимость

реальная цена квартиры

1 553 41

Здравствуйте, уважаемые профессионалы!!!

очень прошу Вашей помощи в реальной оценке квартиры на продажу))

город Москва

м.Каширская - 4 минуты транспортом или 15 минут пешком

м.Варшавская - 15 минут пешком

м.Нагатинская - 10 мин.транспортом

район "Нагатино-Садовники" ЮАО

Каширское шоссе дом 16

5-к.квартира на высоком 1-м этаже 8-этажного сталинского дома 1954г.п.

Метраж квартиры: 123,9м

кухня - 11,5м

комнаты: 25,1м + 22,7м + 15,9м + 11,9м + 11,4м (смежно-изолированные)

потолки 3,9м

ТРЕБУЕТСЯ РЕМОНТ! (основательный)

В собственности с 2011 года.

Альтернатива.


Только большая просьба, оценить не для того, чтоб заинтересовать ценой и заключить договор..,

а РЕАЛЬНО ПРОДАТЬ!!!

Заранее всем спасибо!!!

Советы 41
Елена НазароваЛучший совет12 октября 2017, 19:28

Сложно сказать. Для перевода в нежилые помещения это было бы востребовано лет 15, а лучше 20 назад. Сейчас много нежилых, так как новостройки сдаются с 1 -ми нежилыми.А для проживания семьи большинство ( подавляющее большинство) выберут лучше площадь меньше, но на средних этажах.Примерная ( очень приблизительная) формула- на 20% ниже стоимости аналогичных объектов на средних этажах. Иногда пишут, что на 15 % меньше стоимости аналогов на средних этажах, но в кризис на практике надо не менее 20%, а может, и 25 % ( мое личное мнение, не претендую на истину). Да и место у транспортной развязки комфорта не прибавляет. Сколько окон во двор, и сколько на дорогу?Навскидку вряд ли более 13 млн, наверное. А может, и не более 12 млн.И то это наука ЭКСПЕРИМЕНТАЛЬНАЯ, ставить в рекламу и ждать тех нестандартных покупателей, которым лучше 123 метра на первом этаже, чем 80 метров на среднем. (Например, продавала 81 метров на 5 этаже 8 этажн дома, в кирпиче и с облицовкой фасадной, потолки 2,8, на Чингарском, 1 к 2, это ваш район, но гораздо ближе к метро, от метро 1 минутка, Варшавская 200 метров, и дом во ДВОРЕ ВЕСЬ, с подземным паркингом. вокруг зелень, просторный двор со всех сторон.За 13 пытались... 12,5 продать не смогли, были покупатели реальные только за 12 млн весной этого года, мои не согласились. но сейчас , на полгода по личным причинам продавца приостановили продажу на полгода)

Елена Назарова12 октября 2017, 19:51

Конечно, МНОГОЕ учитавается в оценке,И состояние подъезда ( то есть контингент проживающих) играет роль. и куда окна выходят. Окна в забор это даже для не знакомых с фэн-шуй не прибавит восторга.понятно, что и документы -какие именно,... играют роль ( одно дело приватизация, без отказников, и совсем другое, например, в составе документов наследство ( какое, к кому), отказники от прив, или дарение. Возможно, у Вас коммуналка. Вполне нормально, но надо учитывать документы каждой комнаты, и еще, насколько реально ВСЕ хотят разъехаться. Все это влияет на цену. Так как покупатель всегда оценивает, стоит ли ждать...а то прождешь у моря погоды, а потом вернут аванс, а время потеряно на ожидание, да и на встречи

Елена Назарова12 октября 2017, 20:12

если коммуналка, то ИНОГДА, по ситуации, по комнатам продавать выгоднее ...бывает

Лана Н-ва12 октября 2017, 20:32

Елена. здравствуйте!нет, у нас не коммуналка, все родственники и приватизация 2011года..разъехаться все созрели и хотелки свои опустили!!!НО Ваша оценка в 12млн.руб. - это смешно..!нам такие деньги предлагали за 3-и комнаты 10-ть лет назад))но все равно спасибо за Ваш ответ!!!С уважением к Вам. я

Елена Назарова12 октября 2017, 22:39

Лана, я постаралась по возможности МАКСИМАЛЬНО ДОРОГО оценить, понимая и предполагая, и ожидая, что примерно такая реакция Ваша и будет ( могла бы быть и резче, поэтому спасибо за мягкость).Так как реклама не бесплатная, да и требует и временных затрат ( посмотреть, сфотографировать, переговоры многоразовые со всеми собственниками), большинство риэлторов со стажем и опытом стараются по возможности браться хотя бы за "условно рабочие варианты", избегая вариантов, которые продадутся , мягко выражаясь "только при огромном везении и редкостном стечении обстоятельств". цена 13 млн это , что бы Вас для начала не шокировать, а 12 млн- это цена редкого стечения обстоятельств, которых можно годами ждать,...Риэлтор, отчасти, например, как хирург, должен говорить пусть горькую, но правду, что бы человек реально знал ситуацию.и еще хотела бы уточнить, даже если Вы , посовещавшись в семье, ВДРУГ согласитесь начать рекламироваться с 12, я не уверена, что лично я соглашусь работать , так как увы, не уверена, что и за 12 будут реальные покупатели. Сложно для меня, как практикующего и много работающего риэлтора, представить, что люди, имеющие 12 млн и более ( ведь еще ремонт делать), решат купить 1 этаж, даже если это более 100 метров в сталинке.Почему же я оценивала, если бы ещё крепко подумала, брать ли подобный в работу? потому, что просто интересно иногда на форуме, если выдается свободная минутка. Мне наш профессиональный форум интереснее, чем некоторым, например, в Контакте, или Одноклассниках.Извините, если обидела.А 10 ЛЕТ назад и доллар был 30, и много чего еще было и не было. Новостроек ОГРОМНОЕ количество прибавилось за 10 лет,Появилась мода на загородные дома и таунхаусы 20-километрового пояса, и на любой вкус и кошелек этот интересный вариант жилья активно востребован, и как единственное жилье, и как второе.а если второе или третье жильё, все больше стараются в Европе приобретать..Тоже с огромным уважением, извините, что разочаровала по цене.

Лана Н-ва13 октября 2017, 0:11

Леночка! спасибо Вам! но услышать цену в 3 копейки за квартиру было, конечно же, шоком))7 лет назад мне предлагали 23млн.р., но не были доделаны документы, а люди не хотели ждать..а теперь, когда я уже вою от своих родственников и удалось с ними договориться, получается, что разъехаться и не судьба!никого не хотела обидеть, но в моем подъезде, квартиру более убитую, чем моя и на 24м меньше продали за 16млн.р)) и никто меня не сможет убедить, что это только из-за этажа..Еще раз спасибо Вам!

частный маклер

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
12 октября 2017, 21:19

Интересно, а "не смешно" - это сколько? Млн.17? Убитая квартира, на ПЕРВОМ этаже, в доме с деревянными перекрытиями, стоящем на огромной транспортной развязке в не самом благополучном районе. НМВ и 12 - это смелое предположение.

Лана Н-ва13 октября 2017, 0:20

а Вы попробуйте найти в моем неблагополучном районе хотя бы 3-к.квартиру за эти деньги..и не смешно - это да, хотя бы 17, а лучше 18-20-25-30-100))

Антонина Каткова

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
12 октября 2017, 21:23

Возможно, что через 10 лет будут предлагать меньше, чем 12 млн...

Наталья Якушина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
12 октября 2017, 22:18

12 млн. - это ооочень оптимистичный прогноз. Это стартовая цена.

константин максимов12 октября 2017, 22:50

хотелки у людей большие, не понимают ситуацию на рынкена 1 этаж вообще мало кто западет

Лана Н-ва13 октября 2017, 0:17

О!!! Вы еще не слышали хотелки моих родственников 7лет назад..сейчас, хотя бы, в реальности существовать стали))а на 1-ый этаж западают...и на мою квартиру найдется покупатель!!!

константин максимов13 октября 2017, 20:50

конечно найдется, но не за 17 млн, 15, а меньше 13, вам не нравится правда, так что вы же сюда пришли то , логика , смысл?

Елена Назарова12 октября 2017, 22:55

Частный маклер, да перекрытия то ж/б, это же 54 год. да и по дому внешне похоже на ж/б, но не искала в интернете, некогда.А в остальном, да, согласна : ПЕРВЫЙ этаж и в таком транспортном узле- это смелое предложение. Вы пишете- "12- это смелое предложение"- а я, как представила реакцию людей, не смогла меньше озвучить, пусть уж лучше методом рекламного эксперимента сами попозже узнают...

Лана Н-ва13 октября 2017, 0:15

при такой цене (12 и менее млн) мы просто останемся здесь и дальше жить))зачем я буду продавать квартиру за 3 копейки и уезжать в малюсенькую кладовку, когда у меня у одной в наличии 37 жилых метров??? правильно, не за чем..Всем большое спасибо, что не прошли мимо!!!и язвам (анонимным) тоже мерси..

Ринат Мангушев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
13 октября 2017, 5:02

Коллеги, мне этот вопрос напоминает множество аналогичных, которые задают здесь же. Человек просит оценить, ему оценивают реально, но автор вопроса категорически против, он хочет "услышать" поддержку, а не горькую правду. Дорогой автор, сегодня нежилые помещения менее востребованы даже скажем чем лет 5 назад. А сегодня закрывается предприятие за предприятием. Я так понимаю Вы не перевели квартиру в нежилое помещение. А судя по Вашему оптимизму, Вы не в курсе об изменениях в законодательстве, которые вступили 1 сентября 2014 г.

Лана Н-ва13 октября 2017, 15:22

Уважаемый Ринат!спасибо за Ваш коммент, но я создавала тему именно для того, чтобы услышать не поддержку, а реальную цену на квартиру))просто для меня было неожиданностью то, что цена у ВСЕХ квартир меняется, а моя квартира остается последние 15-ть лет в одной категории...мне это странно))а насчет перевода в нежилое помещение..я 6лет и немеренно денег потратила на перевод этой квартиры из нежилой в жилую!

не риэлтор13 октября 2017, 9:56

светлана, вы только не обижайтесь, но есть такая поговорка "вспомнила бабка первый поцелуй". это к вопросу о том, что вам сколько-там лет назад предлагали какую-то сумму. 7 и 10 лет назад были: а) другой рынок; б) другие суммы; в) другая покупательная способность рубля и доллара. это примерно как человек в возрасте 50 лет будет вспоминать что в 25 лет он бегал марафон за 3 часа, а значит и сейчас он его пробежит за это же время, ну максимум за 3.20 ))) цена вашей квартиры - 12 максимум, и то если окна выходят во двор, а не на туннель. если на туннель - то еще меньше. сейчас реалии таковы, и ничего с этим не сделаешь. а у вас, судя по всему, крайней необходимости продавать нет. ну так и живите сами, куда спешить. ситуация на рынке такая что в ближайшие года 3-4 цены на недвижимость будут только падать. а свою квартиру вы прекрасно можете сдавать по комнатам и получать с нее чистыми 75-80 тысяч (это уже с учетом средней амортизации). я бы в этой ситуации не продавал, если у вас крайней необходимости в этом нет, а жил сам или сдавал по комнатам (сдать целиком за эти же деньги вряд ли получится).

Елена Федорова13 октября 2017, 10:02

Всем доброго денечка, оценивать не могу потому что не мой район, но позиция собственника удивляет, неужели вам не хочеться разъехаться , и жить в отдельной коммуналке , с ваших слов еще и требующей ремонта. Вам озвучили цену за которую были готовы купить похожий объект, соседи всегда зывашают цену продажу, озвучивая соседям, чтобы не казаться " лохами".А желание продать дороже, так это нормально, только одни учитывают все факторы, а другие вот как вы за три копейки не отдам, хотя судя из рассказа вашего, вложили вы только , оформляя документы деньги. А покупатели , которые не умеют читать и пользоваться интернетом, это из области фантастики. Хотя на вашем месте, я попробовала рассклейку делать, там где скопление гостей из Азии, они селятся в такие квартиры вскладчину, но при условии заниженной цены.

Лана Н-ва13 октября 2017, 15:35

Здравствуйте!Вы даже представить себе не можете, КАК я хочу разъехаться..я во сне делаю ремонт и покупаю мебель в новую квартиру))но, к сожалению, в квартире проживаю не я одна и разъезжаться по отдельным, но 10-ти метровым халупам нет желания ни у одного собственника, в т.ч. и у меня))

Виталий13 октября 2017, 11:17

Лана, для примера, обратите внимание на это объявление:https://www.cian.ru/sale/flat/152892975/Цена 12,3 млн. 1-ый этаж. Метраж 108. Да, там всего 4 комнаты, метраж меньше, но при этом место несколько лучше: нет развяки непосредственно под носом, обычный спальник с выходом на оживленную магистраль. И обратите внимание сколько она уже экспонируется.Ваш же квартал представляет собой закуток 500х250м, окруженный со все сторон 3-мя оживленными магистралями, железкой и пром.зоной. Не обижайтесь, но мне сложно представить, что многодетная семья, заинтересованная в 5ти комнатах, выберет столь некомфортную локацию.

не риэлтор13 октября 2017, 11:28

к тому же у автора темы еще и несколько собственников (раз "все созрели"), что дополнительно усложняет подготовку и проведение сделки

Виталий13 октября 2017, 11:32

А вот еще одна в Вашем же доме:https://www.cian.ru/sale/flat/148581148/Меньше Вашей на 16м2. Цена 14,2млн. 2ой этаж. Стоит уже больше года. Какие 16млн.?

Алина Степанова13 октября 2017, 13:22

Здесь оценивать нужно не квартиру, а исполнимость вашей альтернативы. То есть начинать с конца.

Ринат Мангушев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
13 октября 2017, 14:59

Алина, если Лана начнёт оценивать с конца, то она может выбрать то, что будет опять же не по карману. Поэтому изначально нужно правильно оценить продаваемый объект. А потом уже исходя из того, сколько она выручит средств (со всеми расходами), нужно смотреть, что она сможет приобрести. Первое - это наиболее точная оценка.

Лана Н-ва13 октября 2017, 15:37

Ринат! в том то и дело, что за 12 млн. на всех приобрести в Москве не получится НИЧЕГО!!!

Ринат Мангушев

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
13 октября 2017, 17:38

Лана, схема в общем такая: оценивается правильно квартира, далее перебираются варианты для покупки, на которые хватает денег. Далее начинается процесс по реализации задуманного.

Дмитрий Шмырин

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
13 октября 2017, 15:59

Вы низко цените нашу оценку, потому что вы за нее не заплатили. Она вам досталась бесплатно

Лана Н-ва14 октября 2017, 1:40

Огромное Вам всем за это спасибо!!!

не риэлтор13 октября 2017, 16:35

а сколько у вас "всех"? на сумму вашей квартиры можно приобрести две пусть плохоньких, но двушки. или даже попробовать две однушки в москве и одну в подмосковье (они тоже будут плохонькие, но в сумму вы уложитесь)

Лана Н-ва14 октября 2017, 1:45

Спасибочки!!!в том то и дело, что в плохеньких 2х двушках или однушках не поместятся ВОСЕМЬ человек))прочитав все Ваши ответы и оценки я убедилась, что разъехаться не получится!и зачем тогда затевать всю эту компанию??? не за чем..еще раз повторюсь, сейчас у меня 2 комнаты - 37м и я не поеду в однушку))

Алина Степанова13 октября 2017, 19:10

Лана, а что мешает начать складывать с хвоста? Что вы теряете?

константин максимов13 октября 2017, 23:38

Ей логика не позволяет складывать,так как ее квартира не может стоить 12 лямов,она же стоит 17 не меньше

Лана Н-ва14 октября 2017, 1:49

Какой Вы, однако, ясновидящий!!!уже определили, что с моей логикой полный непорядок..а в Вашей голове не укладывается, что я хотела бы улучшить, а не ухудшить условия проживания..и если я не соглашаюсь продавать квартиру за 12 млн. Вы уже вынесли мне диагноз))Спасибо!!! и удачи Вам в дальнейших прогнозах!

константин максимов14 октября 2017, 1:55

да все у вас хорошо, выставляйте хоть за 20 лямов и продавайте!столько народу тут распинается, а вы на своей волне, вот и вся логика!хозяин барин , можете хоть за 20 продавать или вообще не продавать, а мозг выносить)))

Егор Хуснулин

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
14 октября 2017, 0:16

Лана, тут всё сложно. Соглашусь и не соглашусь с коллегами.1. 10 лет назад (октябрь 2007) доллар стоил 25 р. и практически был пик цен на жильё (рост был до лета 2008), однушка в Мск (полноценная, метров 30, в пределах МКАД, не рядом с метро) стоила минимум 200 000 долларов, а сталинки очень ценились. Сейчас аналогичная однушка в Мск стоит минимум 60 000 долларов, м.б., даже ниже, сталинки очень потеряли в популярности. Многокомнатные квартиры всегда в пересчёте на квадрат были сильно дешевле и при этом продавались сильно дольше. Ну, и магистрали, ЖД и промзона, конечно. Это в чём согласен.2. 1-й этаж может иметь плюсы, т.к. а) перевод в нежильё (если есть возможность выхода на улицу) по-прежнему актуален (а перевод сейчас не проблема, да и раньше проблемой для профессионалов не был); б) некоторые (очень некоторые, конечно) многодетные семьи ищут именно 1-й этаж из-за бабушек, колясок, велосипедов (из практики), но тут желательны окна во двор. Это в чём не согласен.А в реале - только рынок диктует цену. Т.е. надо а) видеть квартиру (все нюансы планировки и состояния); б) давать всеобъемлющую рекламу с максимально честным портфолио и смотреть на реакцию. Тогда примерно за месяц (т.к. случай - не стандарт) мы поймём что к чему.P.S. По поводу перекрытий - думаю, ЖБ, но не факт. Я живу в доме 1956 г.п., перекрытия - деревянные:=(((

Лана Н-ва14 октября 2017, 1:57

Здравствуйте Егор!спасибо и Вам за ложку мёда среди дёгтя..я не ориентируюсь на цены 7-10-15-ти летней давности, просто констатирую факты))дом у нас с ж/бетонными перекрытиями.., это факт!выход на улицу (не через подъезд) есть, на тихий проулок и соседний дом.в 2004 году, когда только начала заниматься документами и переводить помещение сначала из служебного в найм, а потом часть присоединяемой площади из нежилой в жилую, сами лично закладывали дверь в стене))и все эти годы мою квартиру смотрели именно, не как квартиру, а как коммерческое помещение))

константин максимов14 октября 2017, 2:07

вы и сейчас по ценам не ориентируетесь))))

Виталий14 октября 2017, 14:08

Лана, 10 лет назад коммерческий рынок был другим. Экономика была на коне, а с ней и рынок недвижимости. Сейчас рынок в упадке. Транзитных пешеходов и автомобилистов в вашем закутке просто нет, а жители только Вашего квартала не будут генерировать такой поток, чтобы окупить инвестиции, которые помимо ваших "хотелок" будут включать затраты на переоформление и перепланировку. Вы посмотрите на Ваш и соседний дом. Много там коммерческих помещений? Их там практически нет, хотя обычно в таких домах все 1ые этажи - это сплошная коммерция. Хотя конечно пробуйте, удачи!

Виталий14 октября 2017, 14:22

Лана, вас не устраивают даже две плохенькие 2шки, а если не секрет, как Вы надеялись улучшить жилищные условия? Разменять на полноценные 2шку + 3шку, не потеряв в комнатности? Извините, но переехать из фактически коммуналки, где Вы делите с другими людьми кухню, ванную и, простите, унитаз, в отдельную двушку - это из области утопии. Тем более, что у вас 1этаж и неудачная локация, т.е. фактически нет преимуществ, которыми Вы могли бы поступиться ради сохранения комнатности (например в случае переезда со средних этажей на 1ый). Тут каждый сам выбирает, но лично для меня даже отдельная от остальной толпы однушка со своей ванной уже было бы улучшением жилищных условий. Ваш шанс в сохранении комнатности - это разъезжаться либо в совсем уж непристижные районы ЮВАО типа Выхино, либо в более комфортные, но удаленные от метро (за МКАДом). А хитрецов, которые хотели бы на голом месте улучшить жилищные условия, ни в чем не потеряв и ни копейки не доплатив - на рынке полно.

Лана Н-ва14 октября 2017, 16:29

Виталий, здравствуйте!Да всё я прекрасно понимаю, но подмосковье не рассматривает моя мама-пенсионерка..я задала вопрос, мне ответили (и не все вежливо, как Вы)..спрашивая, я хотела узнать, возможно ли разъехаться или нет..я сделала выводы и решила ничего с квартирой не мутить, только и всего..мне не имеет никакого смысла переезжать в однушку или плохенькую двушку за Мкад с толпой!народ же продолжает рассказывать мне об отсутствии логики и больших моих хотелках. Всем спасибо!больше в комментариях не нуждаюсь!!!С уважением к Вам. я))

редакцияeditorial@cian.ru