недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/советы

Сделка цепочка

Вся Россия 4 607 24

Намечается Сделка-цепочка из четырех квартир звеньев, риелтор первого звена настаивает на разрыве на нас на второй квартире, хотят купить напрямую. Так ли сложно провести такую сделку в 4 звена в один день? Стоит ли нам соглашаться?

Советы 24
Наталья МишинаЛучший совет

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
8 февраля 2019, 20:51

Знаете, не бывает простых сделок. И даже если все проходит за полчаса - за этим стоит сумасшедшая подготовка. Зачастую невидимая и неосязаемая. Но она всегда есть.
Риск в разрыве сделки - всегда есть. Если в моменты внесения-передачи авансов не было никаких договоренностей об этом разрыве - можно смело слать всех в сад. И блюсти свои интересы.

Ирина Буганова8 февраля 2019, 20:34

Здравствуйте. Выйти на минное поле, наступить на что-то твёрдое и писать на форум сапёров - не лучшая идея. В таких случаях сапёра вызывают в срочном порядке.

Татьяна Фирстова8 февраля 2019, 20:34

А что говорит Ваш риелтор?

Ирина Щербинина8 февраля 2019, 20:37

Есть риск для вас продать, а ничего не купить взамен, если кто-то из дальнейшей цепочки отскочит (передумает, найдёт иной вариант и т.д).
Просто риэлтор вашего покупателя не хочет связываться с длинной цепочкой, отслеживать все закладки в ячейки...Советую все же настоять на альтернативной (не разбитой) сделке, это в ваших интересах!

Татьяна Никитина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
8 февраля 2019, 20:48

Провести альтернативную сделку с 4-мя квартирами, разумеется, сложнее, чем с одной квартирой. Бывают сделки и с гораздо большим количеством квартир, была я как-то девятой и последней в цепочке, но это большая редкость.
Разрыв сделки представляет определенный риск для Вас. Риэлтор покупателя не вправе настаивать на прямой покупке. Это предмет договоренности между сторонами, которая должна была быть прописана в соглашении об авансе ( задатке ). Если в авансе не было условия о продаже вашей квартиры как свободной и в рекламе не было этого указано, то стойте на своем, если не боитесь потерять покупателя. Свободные квартиры обычно стоят дороже, поэтому у вас есть зацепка для поднятия цены, если согласитесь разорвать сделку и пойти на риск того, что регистрации продажи состоится, а регистрация покупки - нет.

Александр8 февраля 2019, 20:49

Спасибо. У нас нет риэлтора, но мы чувствуем, откровенное давление со стороны наших покупателей, которые не хотят ждать снятия ипотечного обременения две недели с квартиры, которую мы подобрали. Между тем, мы ждали их с опекой, из-за недобросовестно предоставленной ими информации по срокам мы уже упустили один хороший вариант. Они давят тем, что сгорает их ипотека через 10 дней, но если опеку одобрили только 7 февраля, зачем они так рано подали ипотеку? Они нас снова водят за нос что ли?

Татьяна Никитина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
8 февраля 2019, 21:04

Давление идет не столько от риэлтора покупателя, сколько давлеет сама ситуации, которая грозит распадом всей цепочки.

Галина Лаевская8 февраля 2019, 21:32

Александр,в том что у них заканчивается 90 дневный срок ипотеки-ничего страшного, получить одобрение ещё раз-нет ничего сложного, либо могут(если объект получил аккредитацию) по заявлению продлить одобрение. Преследуйте в первую очередь свои цели, а она как известно продать и одновременно купить

Александр8 февраля 2019, 21:41

Спасибо большое за советы. Сегодня мне звонил покупатель и говорил со мной непозволительным тоном, срывался на мат. Я сижу просто в шоке.
Все-таки я хочу придерживаться выбранной стратегии: продать и одновременно купить.

Татьяна Фирстова8 февраля 2019, 21:55

Александр, держитесь своей позиции!

Легион8 февраля 2019, 22:40

Александр. ----зачем они так рано подали ипотеку? Они нас снова водят за нос что ли? -
--Между тем, мы ждали их с опекой---
я так понимаю, что опеку и ипотеку -они получали одновременно. Но и Вы подобрали вариант не быстрый: а) альтернатива, б) обременение.
А у них сроки поджимают. Выеснять кто прав, кто виноват (вы же тоже затянули с опекой и т.д.) не приведут к правильному решению. Если Вы уверено, что ваша квартира "ликвидная", то стойте на своём - мол хочу только так, как и ранее договаривались. Кстати, чья сторона нарушает сроки выхода на сделку?

Александр8 февраля 2019, 23:05

Были устные договоренности. Сейчас хотим выйти на залог. И здесь началось давление о выходе на прямую сделку и затягивание с внесением залога со стороны покупателей моей квартиры. Она стали выдвигать дополнительные требования.

Ринат Мангушев8 февраля 2019, 23:35

Добрый вечер. Сложно или нет не зная цепочку, ответить сложно. Если в цепочке нет ипотеки, нотариусов, то несложно. Но и даже с этим сделки проводятся. Зависит от подкованности риэлторов, которые сопровождают своих клиентов. Если они работают как одно целое, то можно провести хоть с 8 квартирами, но ещё зависит от банка, сколько он пропускает квартир в цепочке. Сложность обуславливается и тем, что сегодня часто встречается обязательное нотариальное удостоверение и ипотека. Всё это вперемешку предполагает беготню из банка к нотариусу и обратно. На нотариусов уходит много времени. Поэтому такая сделка может продлиться с самого утра, до позднего вечера.

В Вашем случае видимо риэлтор не хочет усложнять себе работу. Но с другой стороны тут могут быть и плюсы: 1. За свободную продажу можно и цену повысить немного. 2. Ваша покупка со свободными деньгами может поспособствовать скидке при покупке. Но это всё индивидуально. Нужно взвешивать и риски и понимать, готовы ли Вас ждать продавцы покупаемой Вами квартиры. Ещё один вариант, предложить Вашим продавцам разбить их сделку.

Александр9 февраля 2019, 0:05

Спасибо. Ситуация такова: некий инвестор выкупает комнату в коммуналке у наших покупателей. Мы согласились ждать их приватизацию и опеку на детей. Они назвали сроки январь. Залогов не вносили, но мы сняли свое объявление, стали их ждать. Мы сразу оговаривали, что у нас встречка, одобрена ипотека Сбер. Один вариант от нас ушел, т.к. нам были названы одни сроки, в реальности оказались другие. Мы остались с ними. Теперь мы нашли себе другую квартиру. Коммуналка: одна встречка, одна прямая в ипотеке, сейчас долг погашен, ждать снятия обременения (от 2 недель до месяца?). Их риэлтор продавливает от нас прямую продажу, отговаривается тем, что на них давит Инвестор, говорит, что откажется от нашей квартиры, если мы не выходим на прямую продажу. приходил их оценщик, сделали одобрение на ипотеку на нашу кв. Сами эти покупатели теперь говорят, что у них горит ипотека, им нужна прямая продажа на след неделе, звонят, матерятся. Как вы полагаете, они блефуют (со сроками по ипотеке?), риэлтор действительно будет уходить от сделки?

Александр9 февраля 2019, 0:14

И еще вопрос: риэлторы с обеих сторон (и наших покупателей и наших продавцов ) за разрыв в цепочке и говорят, что мы можем не беспокоиться и оформить "Предварительный договор купли продажи квартиры". Разве это документ имеет какую-то законную силу, страхующую нас от рисков?

Ирина Буганова9 февраля 2019, 0:15

Александр. Мы не знаем, как поступит Ваш покупатель, а фантазировать нет никакого смысла, ибо наши фантазии собьют Вас с толку и не сбудутся. Судя по всему, Вы всё-таки решили продолжить рулить свою сделку самостоятельно. Всё, что я могу, это только пожелать Вам удачи. Советы только навредят.

Александр Терехов9 февраля 2019, 9:11

Александр, добрый день! Ваша ситуация мне очень знакома. Я проводил такую сделку через нотариуса. У меня в цепочке было 3 квартиры и 10 участников, опека и доверенность. Заранее отвез документы к нотариусу, в назначенное время подошли все участники сделки. Три часа работы нотариуса и все свободны. Деньги передавались по цепочки при подписании договора. Плюсы такой сделки: все квартиры оформляются в одном месте как и расчет, деньги можно передавать сразу т.к. нотариус заверяет договор купли продажи. Минусы: надо договариваться со сторонами сделки--- кто оплачивает работу нотариуса, нужно ехать в Росреестр сдавать документы для регистрации перехода права собственности. У Вас сделка похожа на мою, если бы не ипотека, она усложняет процедуру. По хорошему Александр Вам нужен опытный риэлтор, который возьмет на себя все переговоры и разрулит ситуацию с учетом Ваших интересов.

Ольга9 февраля 2019, 9:17

Александр, Вам не нужно было снимать квартиру с продажи до тех пор, пока Вам не внесли аванс/задаток. Тем более при таких условиях как приватизация и опека, ипотека. Если покупатель откажется от вашей квартиры, то потеряет стоимость оценки, которую оплатил, да и опека скорее всего выдала разрешение под покупку именно вашей квартиры. Что в разрешении опеки сказано? Очень Вам советую нанять специалиста, т.к. сделка не самая простая. самостоятельно разобраться будет сложно, упустите время. потратите нервы, а потом все равно придете к выводу, что нужно к специалисту обратиться.

Александр9 февраля 2019, 10:09

Да, опека выдана под мою квартиру. Я уже в поисках специалиста. Ночь была бессонная. Я психологически уже не в состоянии дожать эту историю. Не понимаю только моих покупателей, потому что подождать нужно всего 1,5-2 недели. Чтобы закончить всю эту историю.

Ольга9 февраля 2019, 10:13

Тогда, настаивайте на своем. Им проще подождать 1,5-2 недели. чем опять в опеке и банке одобрять другую квартиру.

Татьяна Никитина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 февраля 2019, 3:08

Чего только не бывает! Люди одобряют объект в опеке, в банке, не внеся аванс, потом еще и матерятся.

Александр Владимирович Максюков

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 февраля 2019, 10:05

Если вы ничего не приобретаете ,а свое продаете , то пошлите риэлтора подальше,ваш интерес должен быть превыше всего ,вы продаете и сразу покупаете.

Татьяна Смирнова11 февраля 2019, 11:03

Александр, Ваши покупатели могут продлить разрешение на ипотеку. А так сейчас Вам ставят условие разрыв сделки, потом точно так же будут требовать освобождения кв, мотивируя тем, что Вы кв. продали, а дальнейшее их не интересует. Отстаивайте свои интересы.

Татьяна Никитина

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
11 февраля 2019, 19:53

Повторное одобрение ипотеки будет по новой повысившейся процентной ставке. Скорее всего.

Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru