Здравствуйте! Для двухкомнатной квартиры в центре (понятие центра, конечно, у всех разное, но все же) бюджет маловат. Рассмотрите однокомнатные в новостройках высокой степени готовности, будет хороший выбор у метро, 4-6 станций от кольца в разных направлениях. Об инвестиционной составляющей можно тоже долго спорить, но это будет интереснее старой вторички с маленькой кухней и всеми прочими нюансами в любом случае.

Лучший вариант - двушка за 8 млн. в доме под реновацию.

По моему, сугубо не профессиональному мнению.
Брать что-то недорогое (8млн.) и неудобное, но в хорошем районе города, на "дальнейшую перспективу" - большого смысла не имеет. И вот почему.
Учитывая агрессивные попытки властей города, сделать Москву "как в Европе", не приходится надеятся, что ваш дом просуществует долго. Снесут его. И построят что-то "элитное", или высотку-муравейник без земли. И то, и другое - дорого, и придется Вам выбирать из самых плохих, предложенных взамен вариантов. Хорошо, если варианты будут вообще.
Так не лучше самим выбрать сейчас, по доброй воле, что-то удобное и человеческое, и не в центре?

"И в конце концов из всех типов домов лучшими по планировкам, оптимальными по цене, качеству и времени постройки признали П-44"

Не знаю кто чего там признал, но из всех панельных серий лучшая из 2000-х годов (на мой взгляд) это П-111М. Можно было бы и их улучшить конечно, но в сравнение с П44 (все вариации) точно лучше.

классические п-44 (не "к", не "м", ни тем более современные "тм") строились с 1978 по 2002 годы. собственно, двушки-распашонки есть только в них (в модифицированных "к", "м", "т" только торцевые). из более-менее престижных районов они есть в раменках и на рублевке/в кунцеве. а так обычно они строились на отшибе, хотя отдельные экземпляры попадаются и в неплохих местах, но их надо предметно искать.

Только что поговорила с человеком, у которого недавно стоял точно такой же вопрос, как у Вас, Автор. И в конце концов из всех типов домов лучшими по планировкам, оптимальными по цене, качеству и времени постройки признали П-44 (построены в конце 80-х начале 90-х годов, с двушками-распашонками) и П-3 (двушки 53/14-18/9). Конечно эти дома будут не в центре, а в спальных районах, но при близости к метро они удобны, практичны и ликвидны. Удачи!

главный вопрос - с точки зрения каких перспектив? инвестиций, чтобы что? для инвестиций сейчас самый неподходящий момент: жилье продолжает дешеветь. есть шанс что через год-полтора будете кусать локти "зачем я купил тогда, почему не подождал чуть-чуть?!". тем более в ипотеку... господи, ну какие вообще инвестиции могут быть при ипотеке?! это взаимоисключающие понятия!
что касается перспектив для собственного проживания, то тут тоже никто, кроме вас, не решит: будет ли вам комфортно в маленькой двушке? нужна ли вам трешка в плохом районе? и так далее...
в общем, без дополнительных вводных на ваш вопрос можно ответить только общими словами, без конкретики. из серии "что вам больше нравится - то и покупайте"

Все зависит от количества проживающих. Для одного можно взять однушку в новом доме, для троих - трёшку или большую двушку на окраине. Не советую брать маленькие двушки с маленькой кухней. Это жильё давно устарело морально. Да и просто не удобно.