В России планируется провести пенсионную реформу, повысив пенсионный возраст мужчинам до 65 лет к 2028 году, женщинам до 63 лет к 2034 году. Повышение пенсионного возраста будет поэтапным. Начать реформу предлагается с 2019 года. Многие в связи с этим задумываются о том, как обеспечить себе безбедную и спокойную старость. Один из инструментов, позволяющих получать доход в преклонном возрасте — покупка недвижимости.
Аналитики агентства элитной недвижимости Penny Lane Realty изучили условия для покупки недвижимости, позволяющей получать доход в преклонном возрасте. Эксперты понимают, что покупатели элитного жилья — не та категория граждан, которая в первую очередь пострадает от надвигающейся пенсионной реформы, тем не менее, располагая знаниями рынка, считают необходимым предложить хоть какое-то решение.
Сейчас большой выбор предложений на первичном рынке. В условиях высокой конкуренции застройщиков цены на жилье доступны. Основной спрос смещается в сторону новостроек, в результате «вторичка» дешевеет. По мнению аналитиков, условия для покупки жилья сейчас благоприятные, однако вскоре ситуация изменится. С 1 июля 2019 года власти планируют полностью отказаться от долевого строительства. Запрет для застройщиков использовать для строительства жилья средства дольщиков и другие меры сделают покупку жилья безопасной, но другой стороной медали станет рост цен. Готовое жилье, построенное на деньги банков, будет дороже, поскольку банк получает проценты. Люди будут покупать квартиры в готовых домах, что исключит риск недостроя. Однако они не смогут приобрести жилье по минимальной цене на ранних стадиях строительства.
В долгосрочной перспективе возможно снижение объема нового предложения. Это связано с тем, что примерно 60-70% застройщиков не смогут соответствовать новым нормативам, и будут вынуждены покинуть рынок. Оставленные ими «недострои» могут лечь на плечи оставшихся застройщиков. Вероятно, строительных мощностей будет недостаточно для сохранения прежних темпов жилищного строительства.
Аналитики компании пришли к выводу, что сейчас наилучшее время для покупки недвижимости, но благоприятный период продлится не более трех лет.
Власти рассчитывают, что низкие ипотечные ставки помогут поддержать строительную отрасль. Многие банки уже выдают жилищные займы по сниженным ставкам. Минимальный первый взнос составляет 10%, ставки снижены в среднем до 9% годовых. Предполагается, что к 2030 году около 60% граждан смогут приобрести жилье в ипотеку. Средняя ставка по ипотеке с 2008 года по 2015 год выросла с 12,9 % до 13,5 %, а затем к 2018 году снизилась до 9% годовых. Это позволяет допустить возможность появления ипотечных кредитов под 6% годовых.
Рекомендуемые лоты
В пределах садового кольца и в ЦАО на вторичном рынке «однушку» площадью 30-39 кв. м в границах кольцевой линии метро с ремонтом можно купить по цене от 8 250 000 – 9 500 000 млн. рублей. К этой локации относятся станции метро «Чкаловская», «Таганская», «Курская», «Чистые пруды», «Новокузнецкая», «Павелецкая». Ставки аренды в будущем изменятся, однако нужно учитывать, что предложение в центре ограничено, поэтому в долгосрочной перспективе цены будут расти.
Сейчас квартира с такими характеристиками сдается в аренду по цене 40 000 – 45 000 рублей в месяц с оплатой коммунальных услуг. Если исключить коммунальные платежи и умножить 40 000 рублей на 12 месяцев, в год арендодатель получит 480 000 рублей дохода.
Со временем дом и квартира будут устаревать, потребуется ремонт. Однако актив в будущем можно будет поменять на более перспективный.
На первичном рынке ЦАО минимальная стоимость апартаментов площадью 60 кв. м в границах кольцевой линии метро составляет 17 883 934 рублей. Вблизи находится станция метро «Павелецкая». Сдача дома намечена на I кв. 2019 года. Апартаменты с такими характеристиками сейчас сдаются в аренду по цене 75 000 рублей в месяц (с «коммуналкой»). В год арендодатель сможет получать около 900 000 рублей дохода.
Аналитики компании пришли к выводу, что потребуется около 20 лет, чтобы обеспечить себе такой «актив на старость». Именно за такой срок недвижимость окупится и начнет приносить доход.
За 20 лет, просто вкладывая по 500 долларов в месяц в индекс S&P500 можно накопить 500 000 долларов.
А для получения пенсии крайне странно покупать недвижимость в России. Вот будет пенсионер бегать и арендаторов искать/заселять/проверять. Еще сколько будет коммуналка и налоги через 1 год большой вопрос не то, что 20 лет.
Во всем развитом мире для рентного/пенсионного капитала пользуются либо облигациями (как пример, самые безопасные 10 летние облигации США сейчас приносят 2,8 % в долларах - так называемая ставка без риска), либо, например REIT (глобальные фонды недвижимости) вполне можно получать 5-10% со своего капитала не боясь девальвации рубля.