Центробанк предложил ограничить максимальный срок рассрочки на жильё тремя годами после сдачи дома. Об этом говорится в проекте «Основных направлений развития финансового рынка на 2027 год и период 2028 и 2029 годов», сообщает «РИА Недвижимость».
Регулятор считает, что широкое распространение механизма может приводить к скрытому увеличению долговой нагрузки граждан, а также к снижению уровня защиты их прав и гарантий в сравнении с предусмотренными на рынке потребительского кредитования.
«Для минимизации рисков, возникающих при предоставлении застройщиками рассрочек в сфере долевого участия в строительстве, предлагается установить требование об оформлении жилья в собственность участника долевого строительства после ввода дома в эксплуатацию с сохранением права залога у застройщика, вести расчёты через специальный счёт в банке, выдавшем проектное финансирование, ограничить максимальный срок рассрочки тремя годами после ввода дома в эксплуатацию», — отметили в ЦБ.
Также в Банке России предложили ввести максимальный размер ответственности участника долевого строительства при систематическом нарушении им сроков оплаты в размере 20% годовых от суммы просроченной задолженности и закрепить обязательную передачу данных о предоставлении рассрочки в Бюро кредитных историй.
Эксперт рынка недвижимости, советник президента гильдии риелторов Москвы Константин Барсуков считает само по себе ограничение срока рассрочки разумным. Об этом он заявил в разговоре с корреспондентом Циан.Журнала.
«Но здесь важно правильно понимать предлагаемую норму. Речь идёт не о трёх годах с момента покупки квартиры, а о том, что окончательный расчёт должен произойти не позднее чем через три года после плановой даты ввода дома. То есть если человек покупает квартиру на ранней стадии строительства, фактический срок рассрочки может составить 5–6, а в отдельных проектах и около 7 лет. Это уже достаточно длительный период, поэтому говорить о том, что трёхлетний лимит чрезмерно ограничит рынок, я бы не стал», — уточнил специалист.
Согласно его оценке, необходимость регулирования механизма в целом есть, поскольку рассрочка сегодня во многом выполняет функцию кредита, но при этом покупатель не проходит тот же анализ платёжеспособности, который проводится при ипотеке.
«Особенно рискованны программы, где первоначальный взнос минимальный, в течение нескольких лет платежи небольшие, а основная часть стоимости квартиры — иногда очень значительная — переносится на конец срока. Если предполагается, что в этот момент покупатель просто возьмёт ипотеку, возникает очевидный риск: через несколько лет банк может её не одобрить или условия кредитования окажутся совсем не такими, на которые человек рассчитывал», — подчеркнул Константин Барсуков.
При этом запрещать большие финальные платежи как таковые, на его взгляд, не следует, так как у них есть вполне нормальное экономическое применение — например, программы трейд-ин.
«Человек покупает квартиру в новостройке, продолжает жить в своей старой квартире и рассчитывается с застройщиком после её продажи. Здесь крупный отложенный платёж имеет понятный источник и может быть оправдан. Но именно в таких случаях возникает вопрос обеспечения. Если 70–80% стоимости квартиры отложены на несколько лет, а единственным обеспечением является приобретаемая квартира, риски заметно выше», — пояснил спикер.
Для подобных схем, по его мнению, можно было бы предусмотреть дополнительное обеспечение — например, залог имеющейся у покупателя недвижимости, которую предполагается впоследствии продать.
«Я бы, правда, не делал двойной залог обязательным для всех: ситуации бывают разные, и это может сильно усложнить сделки. Скорее должен работать принцип: чем больше сумма, перенесённая на конец рассрочки, тем понятнее должен быть источник её погашения и, при необходимости, тем серьёзнее дополнительное обеспечение», — продолжил Константин Барсуков.
Также он добавил, что именно график платежей остаётся одной из основных серых зон: трёхлетнее ограничение после ввода само по себе не решает проблему, если разрешено внести условные 10% сейчас, ещё несколько процентов в течение нескольких лет и 80% одним платежом в самом конце — формально требования соблюдены, а экономический риск никуда не исчез.
«Отдельно я бы обратил внимание на привязку к плановой дате ввода. Если строительство задерживается, у покупателя фактически сокращается период после получения квартиры, в течение которого он может окончательно рассчитаться. Здесь необходимо очень чётко прописать последствия переноса сроков строительства, чтобы риск задержки застройщика не перекладывался на покупателя», — поделился Константин Барсуков.
В остальном предложенное регулирование, как отметил эксперт, закрывает значительную часть существующих проблем: информация о рассрочке должна попадать в кредитную историю, квартира до окончательного расчёта будет обеспечивать обязательства покупателя, появляются формализованные правила платежей и взыскания задолженности.
«Поэтому сама логика инициативы правильная. Но я бы дополнил её регулированием крупных финальных платежей: не прямым запретом, а требованиями к раскрытию источника погашения и возможности дополнительного обеспечения. Иначе часть риска просто останется внутри формально разрешённой трёхлетней схемы», — резюмировал Константин Барсуков.
Учредитель и директор портала «Всёостройке.рф» Светлана Опрышко уверена, что ограничение срока рассрочки на жильё тремя годами после ввода дома в эксплуатацию и в целом регулирование этого механизма — необходимая мера, поскольку текущая ситуация с рассрочками создаёт скрытые и системные риски.
«3 года — достаточно небольшой срок для сделки с недвижимостью. При маленьком первоначальном взносе ежемесячные платежи останутся высокими. Это сделает рассрочку менее массовой: она будет рассчитана на более состоятельных покупателей с высоким доходом, готовых к крупному первому взносу и большим платежам. Это снизит риски расторжений, которые чреваты финансовыми потерями для застройщиков, а для рынка в целом несут угрозу затоваривания, в случае если приобретут массовый характер», — прокомментировала специалист.
По её словам, в конце 2025 года казалось, что потолок популярности рассрочки уже достигнут, но число таких сделок снова растёт: доля рассрочки в структуре продаж новостроек сегодня составляет около 15–20% в среднем, а в отдельных проектах этот процент выше и достигает 40–50%.
«Рассрочка на фоне дорогой ипотеки, где базовые рыночные программы крупных банков стартуют от 18–19% годовых, выглядит заманчиво, но в текущем виде несёт в себе серьёзные риски — причём не только для покупателей квартир, но и для самих застройщиков, поскольку при такой схеме эскроу-счета не наполняются. Поэтому и назрела необходимость регулирования рассрочки. Минстрой и Банк России ранее предложили проект закона», — сказала Светлана Опрышко.
Другие новые правила, согласно которым квартира до полного расчёта останется в залоге у застройщика, сумму штрафов за просрочку ограничат, а сведения о рассрочке попадут в кредитную историю, на её взгляд, также очень важны.
«Ведь сегодня рассрочка остаётся серой зоной в кредитной истории покупателя: банки не видят её, оценивая платёжеспособность заёмщика, и человек беспрепятственно получает новые кредиты, хотя львиная доля его дохода уже уходит на оплату рассрочки. Новый порядок призван устранить эту слепоту. Но пока всё это — не действующие правила, а лишь проект закона, параметры которого ещё могут измениться», — подытожила Светлана Опрышко.
Фото: fizkes / Shutterstock.com
