На рынке новостроек растёт объём нераспроданного жилья, пишет издание «Деловой Петербург». Ситуацию нельзя назвать критической, но в некоторых проектах продажи квартир могут растянуться на десятилетие.
По состоянию на 1 июля 2026 года в стране возводилось около 119,7 млн «квадратов» многоквартирного. Распроданность строительного портфеля застройщиков составляла 31%. Покупатели выкупали менее трети площадей в новостройках. Этот показатель не является прямым признаком затоваривания рынка. Он включает проекты на разных стадиях строительства, в том числе корпуса, в которых ещё не открыты продажи. Показатель распроданности сопоставляют со строительной готовностью объектов. Низким считается соотношение распроданности и строительной готовности меньше 50%. По данным «Дом.РФ», такая ситуация зафиксирована в 18 регионах.
По данным издания, в Санкт-Петербурге и Ленобласти возводится более 5 млн «квадратов» жилья. Из них продано 1,95 млн «квадратов». Более 60% площадей не распроданы. Ситуация сильно различается в зависимости от класса проектов. В проектах комфорт–класса спрос способен быстро поглощать предложение. В массовом сегменте объём непроданного жилья превышает годовой спрос почти в 5 раз.
В Ленобласти ситуация ещё сложнее. В последние годы строительный портфель увеличивался. По данным «Дом.РФ», с 2021 года он увеличился почти в два раза. Показатель распроданность составляет всего 24%, при этом показатель строительной готовности значительно выше — 39%. Соотношение распроданности к строительной готовности проектов составляет 61%. В массовом сегменте объём нераспроданного жилья выше прогнозируемых продаж в 13,6 раза. Это не означает, что застройщики будут продавать эти квартиры 13,6 года. Этот показатель фиксирует объём предложения жилья относительно актуальной скорости поглощения. За этот период изменятся цены, спрос, объём экспозиции, условия ипотечного кредитования.
У застройщиков накапливаются остатки квартир из-за временного разрыва между запуском проекта и продажей жилья. Многие новостройки, которые сейчас находятся на высокой стадии готовности, выводилась на рынок в 2022–2024 годах, когда действовала массовая льготная ипотека. Застройщики планировали проекты исходя из более доступных жилищных кредитов. Строительный цикл составляет несколько лет, девелоперы не могут остановить строительство начатого корпуса из-за повышения ипотечной ставки. Новостройки, решения о запуске которых были приняты на пике спроса, выходят на рынок, при этом покупательная способность изменилась.
На обычном товарном рынке избыток предложения быстро приводит к снижению стоимости. В девелопменте этот механизм работает иначе. К моменту, когда проблема непроданных квартир становится очевидной, значительная часть расходов уже зафиксирована. Застройщик купил землю, получил финансирование, построил часть дома, взял на себя инфраструктурные обязательства и понёс процентные расходы.
Аналитики отмечают парадокс нынешней ситуации. Большое число непроданных квартир в будущем может привести к дефициту первичного жилья. Если застройщики в 2025–2026 годах сокращают покупки земли под застройку и переносят проекты, результат этого решения будет заметен на рынке через 2–4 года.
Новые объекты выходят в продажу с горизонтом до получения ключей около 4 лет, отмечает директор по продажам LEGENDA Ксения Садкова. При сниженных темпах спроса рынок способен в нормальные сроки переварить текущий объём строительства, но значительного прироста не ожидается. Неизвестно, какой объём предложения появится за это время. Эксперт подчеркнула, что Петербурге количество качественных земельных участков под застройку ограничена. В текущей экономической ситуации выход новых проектов на рынок становится менее предсказуемым для застройщиков. По мнению Ксении Садковой, новые старты будут вряд ли смогут компенсировать будущий дефицит предложения.
Фото: Natee Meepian / Shutterstock.com
