Мы используем файлы cookie. Соглашение об использовании
недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/
    0
НовостройкиКоммерческаяПартнерские проекты

Апартаменты: как получать доход без забот

13 163
Апартаменты: как получать доход  без забот
На рынок Петербурга выходит новый формат недвижимости — инвестиционные апартаменты. Они обеспечивают высокую доходность и не требуют от инвестора никаких дополнительных действий.

Алексей купил апартамент в апарт-отеле VALO в 2017 году, когда комплекс только начал строиться. За студию у метро он заплатил 1,8 млн руб. Последняя такая студия в 2019 году ушла за 4 млн руб. Но продавать номер Алексей не планирует: он докупил оснащение и передал апартамент в управление VALO Service: согласно выбранной им программе доходности, сдача апартамента в аренду обеспечит ему от 25 тыс. руб. ежемесячно.

В соседнем, пятом, корпусе апарт-отеля небольшую студию с гостиничным управлением (под краткосрочную аренду) приобрела Ольга: семь месяцев назад она заплатила за нее 2,6 млн руб. вместе с гостиничным оснащением. Сегодня такие студии обойдутся в 3,3 млн. По выбранной программе доходности студия будет приносить Ольге от 32 тыс. руб. ежемесячно — именно на такой доход она рассчитывает после выхода на пенсию, а не на ту сумму, что ей будет платить государство.

Стать инвестором способен каждый

На рынке апартаментов все больше людей, которые еще вчера и не помышляли о роли инвесторов. Прежний лидер — банковский депозит — теряет позиции: сегодня ставка по нему малопривлекательна — около 5% годовых, редкие банки предлагают 6%. Инвестиции в качественную недвижимость становятся реальной и более выгодной альтернативой. Но не в жилую недвижимость, которой придется управлять самостоятельно, а в коммерческую, где все заботы берут на себя профессионалы.

В Петербурге ощущается нехватка трехзвездочных гостиниц: хостелы с этого рынка вынуждены уйти, в центре города есть отели уровня четырех и пяти звезд, но основная часть туристов ищет предложения в более доступном сегменте.

Эту нишу заняли апарт-отели: бо́льшая их часть проходит сертификацию именно как трехзвездочная гостиница. Стать инвестором на этом рынке доступно каждому: однажды вложив средства, вы будете просто получать доход.

Условия доходности

Доходность на рынке апартаментов Петербурга разная: в одних проектах она на уровне депозита, в других — превышает его в разы. Ключевые факторы, которые влияют на доходность, — локация и управление.

«Локация — важнейшая составляющая доходности апарт-отеля. Когда мы выбирали место для нашего проекта VALO, понимали, что арендаторам, будь то туристы или деловые люди, приехавшие в Петербург по работе, нужна хорошая транспортная доступность, в идеале — метро. Поэтому для VALO был выбран участок напротив станции метро «Бухарестская», в четырех остановках от центра города». 

Евгений Тихоненко,директор по маркетингу VALO

По словам Евгения Тихоненко, другая составляющая хорошей доходности апарт-отеля — грамотное управление. «Мы взяли на себя большую ответственность и создали свою управляющую компанию, пригласив в нее профессионалов гостиничной отрасли. Она будет управлять комплексом и отчитываться перед инвесторами», — отмечает он.

Третье условие высокой доходности — инфраструктура в комплексе апарт-отелей и вокруг него. Как ни странно, это условие соблюдается далеко не всегда: по закону апартаменты не являются жильем — обеспечивать комплекс инфраструктурой застройщик не должен. Но это обязательное условие для комфорта арендаторов и высокой доходности инвесторов.

«Несмотря на богатую инфраструктуру района, мы выделили первые два этажа под коммерческие помещения, которые обеспечат наших арендаторов всем необходимым прямо в комплексе. Это рестораны и кафе, переговорные комнаты с конференц-залом, бассейн со спа и фитнес-зал, салон красоты, коворкинг и зоны для отдыха и работы на свежем воздухе».

Евгений Тихоненко,директор по маркетингу VALO

Доходные программы

Строительная готовность комплекса VALO на 12 декабря

Наибольшую доходность на рынке апартаментов приносят гостиничные апартаменты, которые можно сдавать в посуточную аренду. По словам Евгения Тихоненко, при такой доходной программе небольшая студия приносит от 32 тыс. руб. в месяц, однокомнатная квартира — около 65 тыс. руб. В год получается 780 тыс. — при стоимости однокомнатных апартаментов с отделкой и оснащением 5,755 тыс. руб. это 13% годовых.

Менее доходный вариант, при котором апартаменты реально не только сдавать, но и использовать как жилье для себя, — долгосрочная аренда. В этом случае доходность — около 8%. «Стоит выбирать проекты, в которых разделены потоки постоянных жителей и тех, кто приехал на пару дней. Это вопрос комфорта и тех, и других. В проекте VALO есть секции для собственного проживания и долгосрочной аренды, а есть — секции гостиничного сервиса», — подчеркивает Евгений Тихоненко.

Еще одна программа — гарантированный доход. В ней заявлен фиксированный доход, который не зависит от сезонности и загрузки комплекса: инвестор получит его в любом случае.

«В этой программе доходность составляет около 9% — от 29 тыс. руб. в месяц за студию», — поясняет Евгений Тихоненко.

Все доходные программы предполагают полное управление апартаментами УК. Инвестору остается только получать доход и вовремя платить налоги: 13% — с физического лица или 6% — с юридического.

Подводные камни

В Петербурге основная часть выходящих на рынок апартаментов — инвестиционные, в отличие от Москвы, где апартаменты чаще покупают для собственного проживания.

До сих пор для многих покупателей становится сюрпризом, что апартаменты не жилье: юридически это коммерческая недвижимость, здесь нельзя оформить прописку, а коммунальные услуги стоят на 10–20% дороже, чем в квартире.

Если вы планируете передать апартамент управляющей компании для сдачи в аренду, оснащение должно соответствовать гостиничным стандартам. Это необходимо для того, чтобы пройти сертификацию.

 «Чтобы заниматься сдачей апартаментов самостоятельно, достаточно купить любую мебель на свой вкус. Но если инвестор хочет получать доход, передав всю работу в руки УК, он должен приобрести мебель, технику, посуду, соответствующие сертификации отеля. Это обойдется в 500–600 тыс. руб. для студии, но прослужит гораздо дольше, чем, допустим, мебель из обычного магазина. Гостиничная кровать более прочная и имеет колеса для удобной уборки. Шторы — не горючие, блэкаут, со звукопоглощением. Пороги не пластиковые, а металлические. Дверцы шкафов висят на шести петлях вместо трех, а верхняя полка сделана более массивной, чтобы выдержать тяжелые вещи. Всё здесь сделано не просто так — это мелочи, из которых складывается функциональность и максимальная износоустойчивость».

Евгений Тихоненко,директор по маркетингу VALO

При выборе инвестиционной программы собственник подписывает договор с УК на несколько лет. Именно управляющая компания будет привлекать арендаторов и рассчитывать доход апартаментов. Поэтому главный вопрос инвестора: как контролировать УК и быть уверенным, что она передает собственнику весь доход?

важно

«Инвестор должен доверять УК, а для этого ее работа должна быть полностью прозрачной. Именно поэтому мы создали онлайн-сервис — личный кабинет инвестора. Каждый из наших инвесторов будет иметь всю информацию о том, в течение какого времени номер был сдан, на какие даты стоит бронь, сколько израсходовано электричества и воды, сколько раз был убран номер и при помощи каких компаний были привлечены клиенты. Каждое действие УК будет отражено в личном кабинете инвестора, которому останется лишь получить прибыль и заплатить налог. Впрочем, мы прорабатываем возможность выступать для инвесторов в качестве налогового агента и самостоятельно выплачивать налоги. Это будет по-настоящему пассивный доход — чистая прибыль».

Евгений Тихоненко, директор по маркетингу VALO

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
Аноним
16 августа 2022
редакцияeditorial@cian.ru
    0