Необходимо всё просчитать и взвесить все за и против.
У читательницы Циан.Журнала Марии Левашовой была такая стратегия: «Я долго решалась на продажу квартиры, которую на тот момент сдавала, но в конце концов продала ради покупки более хорошей — разумеется, с доплатой. Теперь сдаю ее гораздо дороже и надеюсь, что скоро мои вложения окупятся».
Вариант вполне рабочий, признает риелтор Ирина Горбачева. По ее словам, такой подход идеально вписывается в правило миллиардеров не понижать ставки: «Если у вас есть квартира, глупо продавать ее, чтобы купить вариант попроще, а остаток растратить. И глупо надолго притормаживать в развитии, если можно вложиться в ремонт и сдавать эту же квартиру дороже. В общем, всегда следует стремиться к большему — это и есть ответ на вопрос “продажа или аренда”», — так считает эксперт.
Мы выяснили, какую недвижимость выбрать для последующей сдачи в аренду, как рассчитать доходность и на что обращать внимание.
Сдавая квартиру, будьте готовы к неочевидным минусам:
- срок окупаемости такой квартиры очень долог;
- вам придется регулярно вкладываться в устранение неполадок (чинить или менять технику, делать ремонт);
- важно не забывать платить налоги (и спать спокойно).
Воспользуйтесь калькулятором недвижимости на Циан, он поможет:
- установить правильную цену при продаже;
- выяснить среднюю арендную ставку на похожие квартиры;
- изучить аналитику, которая поможет принять верное решение.
Как рассчитать будущий доход?
«В первую очередь доходность зависит от первоначальных вложений. Если квартира досталась собственнику по наследству, и все его вложения ограничились затратами на легкий косметический ремонт, то даже после уплаты коммунальных платежей и налогов доходность будет ощутимой. Если же собственник приобретал квартиру самостоятельно, инвестировав в нее немалые средства, то пройдет 18 и более лет, прежде чем эти вложения окупятся», — комментирует управляющий директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова.
Сегодня средний срок окупаемости столичной квартиры экономкласса составляет примерно 18–20 лет, а ее доходность варьируется в диапазоне 3–5% годовых.
Нелегкий бизнес
Сдача квартиры в аренду — нелегкий бизнес, предупреждает начальник отдела вторичного жилья компании «Инком-Недвижимость» Тарас Панченко. Мало того, что годовая доходность минимальная, существует еще ряд финансовых рисков. Например, арендатор съехал, и, пока собственник ищет нового, жилье пустует месяц или дольше. Или, скажем, сломалась стиральная машинка — приходится ее ремонтировать или покупать новую. Арендатор залил соседей? Отвечать за это хозяину квартиры.
По мнению эксперта, однозначного ответа на вопрос о том, выгодно ли сдавать квартиру в аренду или нет, не существует. «С одной стороны, у арендной деятельности низкая доходность и риски, с другой, в нынешней непростой экономической ситуации недвижимость остается наиболее надежным активом для сохранения сбережений», — рассуждает он.
Не стоит забывать и о необходимости уплачивать налоги. По словам Алексея Василенко, представителя юридической фирмы «Клифф», уклонение от уплаты налогов с доходов — арендных платежей от сдачи имущества — помимо необходимости погашения задолженности повлечет за собой начисление штрафа за неуплату налога в размере 20% недоимки. Если же суд докажет, что действия производились умышленно, придется заплатить до 40% сокрытой суммы.
Способов узнать, что квартира сдается нелегально, у властей предостаточно: соседи (именно они доносят чаще всего), риелторы, миграционная служба, Росреестр. В общем, лучше все-таки платить налоги (подробнее об этом читайте здесь).
Размер налога может быть разным — это зависит от статуса собственника: для физлиц это 13%, но те, кто читает Циан.Журнал, знают, что можно ограничиться и 4%.
Какую квартиру продавать легче?
Ту, которая будет выгодна и покупателю. Так, в Москве хороший спрос на точечную застройку: здесь ниже конкуренция и, следовательно, выше прибыль, если покупатель сам приобретает квартиру под аренду, рекомендует Тарас Панченко. Например, квартира в доме-«свечке» на «Бауманской» инвестиционно более привлекательна, чем квартира в огромном микрорайоне, состоящем из ряда корпусов.
Логично, что выгодно можно продать и квартиры, расположенные в местах с хорошей транспортной доступностью.
Мария Жукова подтверждает, что наиболее ликвидные квартиры — те, что расположены максимально близко от метро. В районах со сложной транспортной доступностью продать квартиру дорого сложнее — она будет дольше экспонироваться. Востребованными на рынке являются однокомнатные и двухкомнатные квартиры.
Что касается сдачи в аренду, то, по данным «Миэль-Аренда», в общем спросе на долю однокомнатных квартир приходится около 60%, спрос на двухкомнатные квартиры оценивается в 30%, на трехкомнатные — менее 10%.
Директор по аналитике Циан Сергей Паламарчук советует помимо локации и транспортной доступности учитывать такие параметры, как тип дома (кирпичный, панельный, монолитный), инфраструктуру и состояние подъезда.
«Современные арендаторы в первую очередь обращают внимание на комфортные варианты с удобными планировками, поэтому кухня площадью 5 кв. м или отсутствие балкона значительно снижают привлекательность квартиры в глазах потенциальных нанимателей», — подчеркивает Мария Жукова.
Просчитать и тщательно взвесить
Выставляя квартиру в продажу, следует определить, насколько соответствует заявленная вами цена ее рыночной стоимости. В этом поможет такой инструмент, как калькулятор недвижимости, советует Сергей Паламарчук. Нужно просто ввести в соответствующее поле адрес квартиры и указать количество комнат.
Калькулятор покажет стоимость квартиры с точностью более 95%. Также можно сделать оценку более точной, указав ряд дополнительных параметров.
Аналитика, сопровождающая каждое объявление на Циан, сориентирует по стоимости аналогичного жилья в конкретном районе. Помимо диапазона цен на подобные квартиры она содержит сведения о том, какой будет стоимость аренды. Так будет гораздо легче определить, выгоднее ли сдавать свою квартиру или продать ее, чтобы купить что-то более интересное.
