Что такое кондоминиум
Кондоминиум в переводе с латинского дословно значит «совместное владение». Но чаще речь идёт не о владении, а о совместном управлении домом, в том числе многоквартирным.
Кондоминиум — это форма собственности и управления комплексом недвижимости. Он включает земельный участок, расположенное на нём жильё и другие постройки, а также ограждающие конструкции и инженерные коммуникации.
В кондоминиуме квартиры принадлежат разным владельцам, а земельный участок под жилым комплексом, инфраструктура, нежилые части дома — это общая совместная собственность всех владельцев квартир.
Во многих странах мира понятие кондоминиума существует десятки, а то и сотни лет.
Перечислим основные отличия кондоминиума от других форм собственности:
— Собственники квартир владеют всем общедомовым имуществом и землёй, на которой стоит здание.
— В кондоминиуме всегда действует строгий устав: его выполняют все собственники. Тем, кто хочет купить жильё в кондоминиуме, стоит подробно изучить устав, чтобы понять, готов ли он его принять.
— Обслуживание общего имущества в кондоминиуме обычно обходится дороже, чем в апартаментах, но и комфорт выше.
— Кондоминиумы за рубежом обычно имеют насыщенную инфраструктуру, часто она соответствует инфраструктуре хорошего отеля.
— Покупатели жилья в кондоминиуме имеют право полного владения недвижимостью, в отличие от владельцев доли в кооперативе.
— Стоимость покупки и аренды в кондоминиумах выше средней по рынку.
— В Таиланде иностранцы могут покупать жильё в собственность в кондоминиумах, тогда как в апартаментах — только оформлять его в долгосрочную аренду на срок до 90 лет.
Кондоминиум в России
В России понятие кондоминиума появилось в 1990-е годы. Впервые определение было введено в 1992 году Федеральным законом «Об основах федеральной жилищной политики». Потом понятие встречалось ещё в нескольких федеральных законах, но сегодня все они уже не действуют.
Сейчас закон не предусматривает создание кондоминиумов как формы собственности на имущество в многоквартирных домах. Ближайший аналог кондоминиума в нашем законодательстве — дом, который управляется объединением самих жильцов. Ближе всего среди форм управления подходит ТСЖ, товарищество собственников жилья, или прямое управление имуществом многоквартирного дома его жильцами.
ТСЖ — это некоммерческая организация, объединяющая собственников помещений многоквартирного дома для совместного управления помещениями, которые находятся в совместной собственности.
Решением ТСЖ можно не только нанять уборщицу для мытья лестниц или сдать в аренду помещения, но и реконструировать помещения в доме или построить новые.
ТСЖ можно назвать российским аналогом кондоминиума.
Общее имущество многоквартирного дома
К объектам общего имущества относятся инфраструктура дома или ЖК, общие пространства в доме: лестницы, площадки, места для парковки велосипедов и колясок, а также чердак с крышей. К общему имуществу может относиться двор и все постройки во дворе.
Отличия ТСЖ от управляющей компании
Главное отличие ТСЖ от управляющей компании (УК) заключается в том, что в ТСЖ домом управляют сами собственники через выборный орган — правление ТСЖ, в который входят жители дома. В случае с УК этим занимается сторонняя организация: собственникам достаточно один раз её выбрать и дальше только платить взносы.
УК не всегда заинтересована в проведении качественного ремонта подъездов, в выборе самой хорошей краски и самого дешёвого подрядчика из числа тех, кто выполнит работы на совесть. Зато жителям не обязательно вникать в процесс и решать насущные задачи благоустройства. В отличие от УК, в ТСЖ все работы выполняются как для себя: качественно и внимательно, что требует времени и сил самих жильцов.
Перечислим плюсы и минусы самоуправления в многоквартирном доме.
Плюсы самоуправления в многоквартирном доме
+ Каждый собственник ощущает себя частью общего дела, понимает, что отвечает за места общего пользования и следит за их состоянием.
+ Все решения принимаются коллегиально: каждый может повлиять.
+ Каждый может вносить предложения по улучшению общих зон или управлению ими.
+ Все расходы ТСЖ прозрачны: любой собственник может изучить сметы и узнать, сколько денег есть на счёте.
+ Собственники сами могут выбирать подрядчика для ремонта или благоустройства, такие решения принимает правление ТСЖ или общее собрание членов ТСЖ, в зависимости от того, что предусмотрено уставом. Если подрядчик справляется плохо, можно его заменить.
+ Если между соседями возникли споры и разногласия, ТСЖ иногда выступает посредником и помогает всё уладить.
+ Услуги ТСЖ по управлению общим имуществом не облагаются НДС.
Минусы самоуправления в многоквартирном доме
– Решение принимается большинством голосов: если ваш выбор не популярен, он не пройдёт.
– Ежемесячные взносы обязаны платить все члены ТСЖ — вне зависимости от их желания или возможности пользоваться общим имуществом.
– Если собственники не заинтересованы в совместном управлении, работа будет непростой: вызвать всех на собрание и принять решение большинством голосов будет сложно.
– Кондоминиум — хорошее решение для новых домов, где не нужно собирать крупные суммы на ремонт. Жители старых домов, требующих частого ремонта, могут оказаться не готовыми ежемесячно платить крупные суммы.
– На счёте ТСЖ хранятся деньги, которые сдали собственники дома. Если жильцы задерживают плату, могут возникнуть проблемы с оплатой работ подрядчикам.
Все решения ТСЖ принимаются на общих собраниях собственников.
Как перейти на самоуправление в доме
Зарегистрировать ТСЖ можно в соответствии со статьёй 136 Жилищного кодекса РФ. В ней описана процедура создания и госрегистрации ТСЖ.
1. Чтобы создать кондоминиум, нужен инициатор и согласие соседей. Коллективное заявление о создании ТСЖ и его устав можно написать самим, а можно — скачать в интернете готовые.
2. Проводится общее собрание собственников, где утверждается устав и избирается правление.
3. Документы вместе с протоколом собрания подаются на госрегистрацию в налоговую, которая их проверяет и вносит сведения о создании ТСЖ в ЕГРЮЛ.
4. Председатель правления ТСЖ должен открыть банковский счёт, куда все собственники ежемесячно будут перечислять взносы.
Редакция благодарит за помощь при написании статьи Юлию Загинайко, юриста корпоративной и арбитражной практики АБ «Качкин и Партнёры».
