- Что такое долевая собственность, чем она отличается от совместной
- Как выделить доли в квартире
- Права и обязанности при совместном или долевом владении недвижимостью
- Как продать квартиру в долевой собственности
- Как продать долю в квартире
- Как выкупить долю в квартире
- Обязательное нотариальное удостоверение сделок с долями
- Как организовать выкуп незначительной доли
- Продажа доли, если дом с участком находятся в общедолевой собственности
- Главное
Что такое долевая собственность
Большинство российских квартир находятся в долевой собственности. Чаще всего доля в праве собственности на жильё возникает в результате наследования или раздела супружеского имущества.
Общая долевая собственность стала массовой с началом приватизации. Тогда квартиры и дома оформляли в собственность семьями: каждый человек, который участвовал в приватизации муниципального жилья, получил свою долю.
Долевая собственность — когда имущество находится в общей собственности и доля каждого собственника определена.
Совместная собственность — имущество находится в общей собственности, но доли при этом не определены.
Обычно вопрос о том, как разделить доли в квартире и кому сколько квадратных метров достанется, решают по договорённости. Закон, который регулирует раздел имущества, касается только унаследованных и супружеских долей. По соглашению наследников или супругов доли могут перераспределяться в разных пропорциях, но априори они считаются равными.
Как выделить доли в квартире
Выдел доли в натуре обычно требуется, когда владельцы хотят превратить квартиру в коммуналку: у комнат разные хозяева, а кухня и санузлы — общие.
Бывает, что родственники не могут или не желают договориться об оплате коммунальных услуг и хотят разделить лицевые счета. Часто это происходит после развода, когда муж и жена остаются жить в одной квартире, но являются фактически чужими людьми.
Выдел доли в натуре удастся сделать не в каждом доме или квартире. Для этого надо, чтобы площадь и планировка позволяли отделить часть помещения, сделать его изолированным, устроить отдельный вход, а иногда и провести отдельные коммуникации.
Доли выделяют по соглашению между собственниками, а если они не могут договориться, приходится делать это через суд (статья 252 Гражданского кодекса РФ).
Права и обязанности при совместном или долевом владении недвижимостью
Совместное владение недвижимостью предполагает, что за неё отвечают все собственники. Они в равной степени ответственны за то, чтобы вносить квартплату, платить налоги, заботиться об общем имуществе и т. д. При этом неважно, какая именно форма владения — общая долевая собственность или общая совместная собственность.
При долевом владении жильём собственники должны выполнять определённые обязанности — прежде всего вовремя вносить квартплату. Также необходимо соблюдать интересы других хозяев: не шуметь и не устраивать вечеринки в неположенное время и т. п.
Затраты на содержание жилья, оплату коммунальных и других услуг пропорционально зависят от размера доли. Если у вас в собственности больше квадратных метров, чем у других сособственников, то и ваши расходы тоже будут больше.
Как продать квартиру в долевой собственности
Прежде всего в сделке с общим жильём не должны быть нарушены ничьи права.
По закону распоряжение находящимся в общей долевой собственности имуществом проводится по соглашению всех участников долевой собственности (сособственников).
Неважно, хотите вы продать 1/2 квартиры или в вашей собственности только 1/5 объекта — размер доли значения не имеет. Необходимо, чтобы остальные сособственники тоже были согласны продавать свои доли и сообща решать вопросы, связанные со стоимостью жилья.
Когда квартира находится в долевой собственности, самое трудное при её продаже — договориться о цене. Чем больше долей, тем больше сложностей, предупреждают эксперты.
Предположим, продаётся квартира, разделённая на 7 долей. Продавцами выступают несколько сособственников: бабушка и дедушка, двое их детей и трое внуков. В своё время они приватизировали квартиру в равных долях.
При таком числе участников нередко возникают организационные сложности: все собственники должны явиться на сделку одновременно, но кто-то может опоздать, кто-то — забыть или перепутать время и т. д.
Любые операции с квартирой (в том числе её продажа), которая находится в общей долевой собственности, требуют личного участия всех собственников.
Но есть ещё один вариант: все сособственники дают согласие, что сделку будет совершать один из них — такое согласие обязательно удостоверяет нотариус.
За исключением нотариальной формы сделки и преимущественного права покупки, о котором мы расскажем ниже, сделки по продаже квартиры в долевой собственности и обычной квартиры не отличаются.
Но следует помнить: если хотя бы один из сособственников имущества не даст согласия на сделку, покупатель рискует утратить полученное право собственности. Это произойдёт, если сделка будет оспорена в судебном порядке — значит, у покупателя есть риск остаться и без денег, и без недвижимости.
Как продать долю в квартире
Общедолевая собственность позволяет распродать жильё по частям. То есть собственникам необязательно продавать недвижимость именно целиком — всю и сразу. Допускается продажа половины квартиры или какой-то другой её доли.
Перед продажей доли сначала нужно предложить выкупить её другим сособственникам, так как они имеют преимущественное право покупки перед остальными покупателями.
При продаже доли её владелец обязан уведомить сособственников о том, что предстоит продажа. Он обязан предложить им приобрести свою долю по определённой цене. Предложение должно быть сделано в письменной форме и доставлено заказным письмом с уведомлением о вручении. Это особенно важно, когда владельцы других долей не хотят по каким-то причинам идти на контакт.
Если прошёл месяц, а от сособственников не последовало никакой реакции, это означает, что они отказались от своего преимущественного права покупки. Долю можно выставлять на продажу и предлагать её любым другим покупателям.
Цена, по которой вы выставляете свою долю на рынок, должна быть не ниже той цены, которую вы указывали сособственникам в извещении о своём намерении продать долю.
Если преимущественное право покупки нарушено, в течение трёх месяцев с даты совершения сделки участники общей долевой собственности вправе обратиться в суд и потребовать перевести на себя права и обязанности покупателя по заключённой сделке (пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ).
Может возникнуть и другая ситуация: есть несколько сособственников, вы уведомили их о продаже доли, и все они хотят её купить. В этом случае вы вправе продать долю в приватизированной квартире любому из них.
Нередки истории, когда сособственники не хотят ничего: они не готовы ни приобретать долю, ни давать отказ. Таких «несогласных» лучше уведомить о продаже доли в квартире через нотариуса. Можно отправить уведомления и почтой России, но есть риск, что такая форма не устроит нотариуса, который впоследствии будет удостоверять сделку по купле-продаже.
Как выкупить долю в квартире
При покупке доли многое зависит от того, являетесь вы сособственником или нет. Если вы сами владеете частью квартиры, в которой хотите приобрести долю, всё решается просто. Уведомлять других сособственников не нужно.
После того как вы договоритесь с сособственником доли о её продаже за цену, которая устроит и вас, и продавца, можно совершать выкуп доли в приватизированной квартире.
Если же вы посторонний человек и покупаете долю в чужой квартире, то должны соблюдать преимущественное право покупки и другие правила сделок с долями.
Обязательное нотариальное удостоверение сделок с долями
Договор купли-продажи (ДКП) квартиры, которая находится в долевой собственности, нужно обязательно заверить у нотариуса.
Процедура проходит так.
1. Продать квартиру в долевой собственности можно любому покупателю. После того как он найден и все условия сделки согласованы, стороны готовят ДКП.
2. Затем сторонам сделки следует выбрать нотариуса по территориальному признаку объекта продажи. К нему надо обратиться всеми документами на квартиру, чтобы согласовать дату сделки и озвучить условия продажи квартиры, о которых вы ранее договорились с покупателем.
В стандартной ситуации нотариусу для подготовки ДКП и проверки легитимности представленных документов на квартиру в долевой собственности, а также продавца и покупателя на банкротство потребуется до пяти дней.
3. В назначенное время стороны приезжают к нотариусу для заключения договора купли-продажи. После нотариального удостоверения они самостоятельно сдают документы через МФЦ в Росреестр на регистрацию перехода права собственности.
Другой вариант — воспользоваться электронной регистрацией у нотариуса: нотариус сам через электронные сервисы направит документы на регистрацию в Росреестр. После получения информации из Росреестра о регистрации перехода права он подготовит документ, подтверждающий, что состоялась регистрация права.
Как организовать выкуп незначительной доли
В квартирах с долевой собственностью нередко появляются незначительные доли, ещё их называют микродолями, когда сособственнику достаётся всего несколько квадратных метров.
Например, семья из 10 человек приватизировала квартиру, каждому досталось по 1/10 доли. Или квартира получена в наследство, её поделили между наследниками — кому-то досталась незначительная доля.
Незначительная доля не может быть выделена в отдельную комнату, проживать изолированно на этой площади у сособственника нет возможности.
Обычно под микродолей подразумевается не более 1/4 жилья, но всё зависит от площади: если говорить о четырёхкомнатной квартире, то доля в размере 1/4 не будет считаться незначительной, а вот в однокомнатной квартире площадью 33 кв. м аналогичную долю, скорее всего, признают такой.
В таких ситуациях возникает вопрос о выкупе незначительной доли другими участниками общедолевой собственности. Если собственник микродоли отказывается продать её своим сособственникам, те вправе обратиться в суд, а суд может принять решение о принудительной выплате компенсации за неё.
Собственники с преобладающими долями в некоторых случаях могут выкупить микродолю даже без согласия её собственника, если суд даст на это разрешение.
Согласие участника долевой собственности на выплату компенсации не требуется, если действуют одновременно три условия (пункт 4 статьи 252 Гражданского кодекса РФ):
- доля признана по размеру незначительной;
- выделить её в натуре невозможно;
- собственник доли не заинтересован в использовании общего имущества.
Выкуп доли через суд проходит по рыночной цене, если сособственники предварительно не договорились о других условиях.
Продажа доли, если дом с участком находятся в общедолевой собственности
Долевое владение домом означает, что кроме жилья в собственности есть ещё и участок. Это несколько усложняет операции с таким имуществом: и жилой дом, и земельный участок являются самостоятельными объектами недвижимости. Каждый из объектов поставлен на кадастровый учёт, имеет свой кадастровый номер, право собственности зарегистрировано в отношении каждого из них.
Поэтому для продажи доли в праве собственности и на участок, и на жилой дом необходимо получить отказ всех сособственников в отношении каждого из объектов в общей долевой собственности.
Распродажа домовладения по долям обычно невыгодна: при такой сделке продавец доли теряет 25–30% стоимости по сравнению с ситуацией, когда объект продаётся целиком и продавец забирает свою часть денег, полученных от общей продажи.
Пример: продаётся половина дома и половина земельного участка. Если бы домовладение выставили на рынок целиком, за него можно было бы выручить 8 млн рублей, а при продаже доли собственник сможет получить только около 3 млн рублей.
Но если есть возможность сделать выдел доли в натуре, организовать отдельный вход в дом и размежевать участок так, чтобы каждый владелец пользовался своей частью земли и дома, продажа доли практически не повлияет на её стоимость. Если обратиться к примеру выше, то за половину домовладения продавец получит положенные ему 4 млн рублей.
Главное
— Самое сложное в сделках с долевой собственностью — договориться о цене и получить согласие всех сособственников на продажу.
— Сделки с недвижимостью, которая находится в долевой собственности, обязательно удостоверяет нотариус.
— В сделке с долями не должны быть нарушены права ни одного собственника. Нарушение закона чревато самыми негативными последствиями, вплоть до отмены совершенной сделки.
— Собственники с преобладающими долями могут в ряде случаев выкупить микродолю по решению суда, не получая согласие её собственника.
Фото: ingae, maradon 333, Proxima Studio / Shutterstock / Fotodom
1. Ставим на учет в Росреестр свои доли
2. Идем в МФЦ оформляем договор купли-продажи
3. Нужна справка от супруги, что она не против продажи?
Что-то еще?
Или если мы еще не подавали документы в Росреестр, можно переофрмить на меня договор и потом уже регистрировать в росреестре полностью на меня?