Если собственник недвижимости надолго уехал, сильно занят или плохо себя чувствует, сделка по доверенности становится необходимостью.
Что такое доверенность и когда она может потребоваться
Доверенность — письменное разрешение собственника недвижимости на определённые действия с ней в ситуациях, когда сам владелец не может выполнять свои задачи.
Он может разрешить в доверенности собирать документы, открыть счёт в банке, торговаться и заниматься остальными вопросами, которые возникают при подготовке к сделке.
Доверенное лицо, или представитель собственника, — тот, кому доверяют. Это может быть родственник, сторонний человек, организация или её сотрудник. Доверенное лицо получает право совершать с конкретным объектом оговорённые в доверенности действия.
Доверитель — тот, кто доверяет: собственник недвижимости, который выписывает доверенность.
Доверенность может пригодиться в самых разных случаях — от этого зависит, что в ней нужно прописать. Вот наиболее распространённые ситуации.
Пример 1. Пожилой или больной человек — собственник квартиры — не может лично собирать документы для сделки: ему это тяжело в силу маломобильности. В день сделки он тоже может плохо себя почувствовать, поэтому заранее доверяет все хлопоты и подписания своему представителю.
Пример 2. Доверитель — очень занятой человек, ему некогда лично собирать справки, проводить просмотры и отвечать на телефонные звонки. Но в день подписания договора он найдёт время и приедет на сделку.
Пример 3. Собственник жилья уехал в другой город или страну. На сделку он вырваться не сможет, потому что это долго и дорого. Поэтому доверяет своему представителю не только готовить сделку и подписывать договор купли-продажи, но и распоряжаться полученными средствами.
Виды доверенностей: разовая, специальная, генеральная
Доверенности бывают трёх видов.
1. Разовая выдаётся ради одной процедуры, после чего становится недействительной. Например, с разовой доверенностью можно получить справку или подписать договор найма.
2. Специальная выдаётся ради неоднократного выполнения одной и той же процедуры или на продолжительный процесс. Например, на постоянное получение справок в МФЦ, постоянное подписание договора найма — это актуально в случае с посуточной сдачей в аренду, на сбор документов для сделки, на подписание договора купли-продажи, регистрацию сделки и остальные действия.
3. Генеральная — так называется доверенность с максимально широкими полномочиями для доверителя. Выдаётся на любой срок — хоть на 40 лет.
Формы доверенности: простая письменная и нотариально заверенная
Доверенности могут быть составлены в простой письменной или нотариальной форме.
Для сделок с недвижимостью нотариальное заверение обязательно.
Доверенности не выписываются онлайн, так что придётся идти к нотариусу — обычно требуется предварительная запись. Также нотариуса можно вызвать на дом.
Для тех россиян, которые находятся за рубежом, существует консульская доверенность. Её оформляют в российском консульстве. Это долгий процесс: доверенности оформляет консул, а к нему может быть очередь. Иногда на это может уйти несколько недель.
При оформлении доверенности у нотариуса личное присутствие доверителя обязательно. Присутствие доверенного лица опционально, но в любом случае потребуется копия его паспорта — в доверенности должны быть указаны паспортные данные и доверителя, и доверенного лица. Иногда копию паспорта можно выслать нотариусу заблаговременно, но не всегда.
В Москве нотариальное оформление генеральной доверенности стоит около 2 тыс. рублей, а вызов нотариуса на дом обойдётся в среднем в 7 тыс. рублей.
При оформлении доверенности нотариус внесёт её в соответствующий реестр. В реестре любое заинтересованное лицо — наниматель, покупатель или даже участковый уполномоченный полиции — сможет проверить подлинная ли она, действует ли она на момент проверки и не отменил ли её доверитель. Консульские доверенности тоже вносятся в этот реестр.
Проверка доверенности — это важный момент: с использованием доверенностей происходит много мошенничеств, зачастую люди стараются избегать таких сделок.
Что должно быть в генеральной доверенности
Основная информация
— Паспортные данные доверителя и доверенного лица.
— Дата совершения доверенности — лучше прописью. Без даты доверенность будет недействительной.
— Срок действия доверенности — можно выдать доверенность на один год, можно на пять, можно — на любой другой срок. Если срок действия не установлен, доверенность по умолчанию действует один год с даты подписания.
— Место подписания, реквизиты, печать и удостоверительная надпись нотариуса. В этой надписи он подтверждает, что указанные в доверенности данные верны, а доверитель дееспособен.
Если генеральная доверенность касается полномочий на действия с конкретной недвижимостью, в документе обязательно указывают её точный адрес и по возможности кадастровый номер.
Нередко доверенность выдаётся без конкретики — на всю имеющуюся недвижимость и все счета во всех банках. Обычно это происходит, когда дети представляют интересы пожилых родителей.
Если доверитель — собственник не целого объекта, а какой-то доли, то указывается размер этой доли. Можно дать единую доверенность сразу от нескольких человек — актуально, если у квартиры несколько собственников.
В максимально полной генеральной доверенности надо изложить следующие пункты.
1. Что вправе делать доверенное лицо
— Покупать, продавать, дарить, обменивать, сдавать в аренду, внаём, безвозмездное пользование, закладывать и принимать в залог.
2. О договорах
Доверенное лицо может заключать, расторгать и подписывать любые договоры, в том числе договоры ипотеки, предварительные договоры, соглашения, в том числе об авансе или задатке/обеспечительном платеже, акты, в том числе передаточные акты.
3. О расчётах
Представитель собственника получает право:
— открывать и закрывать счета;
— производить расчёты по сделкам;
— определять способ расчётов по своему усмотрению — в наличной или безналичной форме, через аккредитив, с использованием банковской ячейки, системы безопасных расчётов/платежей, через депозит нотариуса;
— заключать договоры аренды банковской ячейки;
— помещать и изымать денежные средства из банковской ячейки, открытой в любом банке;
— оплачивать услуги;
— снимать деньги со счетов.
4. О подписании документов
Доверенное лицо вправе составлять, менять и подписывать акты, договоры и соглашения, выдавать и принимать расписки.
5. О получении документов
Доверенное лицо может получать документы в любых организациях и любые справки, включая справки о том, состоит или нет доверитель на учёте в психоневрологическом/наркологическом диспансерах. Но если требуется медицинское освидетельствование, по доверенности пройти его нельзя — понадобится личное присутствие продавца квартиры.
Обычно указывают регион или город, где находится квартира или другой объект. Если объектов несколько и они расположены в разных местах, конкретика может, наоборот, повредить — придётся вносить дополнительные уточнения.
Фразы «доверяю представлять мои интересы во всех учреждениях» обычно недостаточно — лучше уточнить те организации, которые точно будут необходимы.
— жилищно-эксплуатационных организациях, управляющих компаниях, расчётных центрах;
— МФЦ, ТСН, БТИ, Государственной жилищной инспекции, газо- и энергоснабжающих организациях;
— ГУВД, МВД РФ (ГИАЦ МВД России), Управлении по вопросам миграции ГУ МВД России, Министерстве юстиции, Управлении ФМС, полиции, паспортном столе; органах местного самоуправления; ФНС;
— нотариальных конторах, агентствах недвижимости, страховых организациях;
— органах социальной защиты населения, отделениях Социального фонда России, загсах;
— Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии и её территориальных подразделениях; органах кадастрового учёта, ФГБУ «ФКП Росреестра» и его территориальных подразделениях; землеустроительных и геодезических организациях;
— архивах, психоневрологическом и наркологическом диспансерах, на почте («Почта России» и др.), на телефонных узлах связи;
— во всех коммерческих и государственных банках, кредитных организациях, финансовых учреждениях, паевых инвестиционных фондах.
6. О действиях
Представитель доверителя может:
— получать и отправлять почтовую и телеграфную корреспонденцию всех видов;
— управлять и распоряжаться открытыми на имя доверителя счетами, вкладами, депозитами, содержимым ячеек и сейфов в любых банках и иных кредитных организациях;
— подключать онлайн-банк и совершать любые операции в онлайн-режиме;
— подавать в ФНС декларации и запрашивать полагающиеся вычеты.
Как должен заканчиваться текст доверенности
Примерный вариант:
«Текст настоящей доверенности соответствует моим действительным намерениям. Смысл и значение, а также разъяснения нотариуса о правовых последствиях выдачи доверенности мне понятны. Текст доверенности до её подписания прочитан мною лично и нотариусом вслух. Адреса, Ф. И. О. и другие сведения мною проверены и соответствуют предоставленной мной информации. Содержание статей 185–189 Гражданского кодекса РФ мне разъяснено».
Статьи 185–189 Гражданского кодекса РФ объясняют, как правильно составить доверенность и какие права и обязанности возникают у доверителя и доверенного лица.
Что нельзя прописать в доверенности
Доверенность надо составлять так, чтобы не нарушить закон. Даже если вы искренне доверяете представителю и уверены, что он вам не навредит, закон запрещает некоторые действия.
1. Нельзя написать завещание по доверенности — доверенное лицо не имеет право написать завещание за другого человека: такие документы составляются только лично.
2. Доверенное лицо не может выступать в роли покупателя или арендатора. Доверенное лицо — всегда посредник между двумя сторонами, но никак не участник сделки.
3. Нельзя быть доверенным лицом одновременно у продавца и покупателя.
4. Запрещается оформлять доверенность от недееспособного или несовершеннолетнего человека без его представителей или опекунов. Потребуются их паспорта, а сами доверенности оформляются от их имени. Исключение — граждане 14–18 лет: они могут составлять доверенность, но в ограниченном объёме — перечень указан в статье 26 Гражданского кодекса РФ.
5. Долгое время нельзя было оформить постоянную регистрацию по доверенности, поэтому возникали сложности. Сотрудники МФЦ и паспортных столов отказывались регистрировать людей, если собственник не приходил в отделение лично. Теперь можно официально оформить прописку по доверенности: в июле 2024 года поправки об этом появились в Федеральном законе № 156-ФЗ.
В доверенности право передоверия выглядит так: “Полномочия по настоящей доверенности могут быть переданы другим лицам”. Если ваши задачи всё же требуют передоверить какие-то полномочия, лучше составить две доверенности: одну — генеральную, без передоверия. И вторую — ограниченную: без права получения денежных средств, продажи или иного отчуждения недвижимости, зато с передоверием
Если возложенные на представителя обязанности выполнены и вы больше не нуждаетесь в его помощи, доверенность лучше отозвать — это правило безопасности. Отменить нотариальную доверенность можно только у нотариуса.
Чек-лист для доверителя
— Проверьте, проставлена ли дата подписания доверенности и указан ли срок действия.
— Убедитесь, что доверенность заканчивается фразой о том, что нотариус разъяснил все положения, а текст документа соответствует вашим намерениям.
— Отзовите доверенность, когда перестанете в ней нуждаться.
Благодарим за помощь Сергея Вишнякова, руководителя агентства по безопасным сделкам с недвижимостью «Вишня»
Фото: Shutterstock / Fotodom
