Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
Поиск по журналу
Вся Россия
Доверенность на квартиру: что это, виды доверенностей, как составить
28 января
9 122
Обсудить
Доверенность на квартиру: что это, виды доверенностей, как составить
Чтобы сделка купли-продажи по доверенности прошла спокойно и безопасно, стоит правильно составить и заверить этот документ. Рассказываем, какими бывают доверенности и что обязательно надо проконтролировать.

Если собственник недвижимости надолго уехал, сильно занят или плохо себя чувствует, сделка по доверенности становится необходимостью.

Что такое доверенность и когда она может потребоваться

Доверенность — письменное разрешение собственника недвижимости на определённые действия с ней в ситуациях, когда сам владелец не может выполнять свои задачи.

Он может разрешить в доверенности собирать документы, открыть счёт в банке, торговаться и заниматься остальными вопросами, которые возникают при подготовке к сделке.

Доверенное лицоили представитель собственника, — тот, кому доверяют. Это может быть родственник, сторонний человек, организация или её сотрудник. Доверенное лицо получает право совершать с конкретным объектом оговорённые в доверенности действия.

Доверитель — тот, кто доверяет: собственник недвижимости, который выписывает доверенность.

Доверенность может пригодиться в самых разных случаях — от этого зависит, что в ней нужно прописать. Вот наиболее распространённые ситуации.

Пример 1. Пожилой или больной человек — собственник квартиры — не может лично собирать документы для сделки: ему это тяжело в силу маломобильности. В день сделки он тоже может плохо себя почувствовать, поэтому заранее доверяет все хлопоты и подписания своему представителю.

Пример 2. Доверитель — очень занятой человек, ему некогда лично собирать справки, проводить просмотры и отвечать на телефонные звонки. Но в день подписания договора он найдёт время и приедет на сделку.

Пример 3. Собственник жилья уехал в другой город или страну. На сделку он вырваться не сможет, потому что это долго и дорого. Поэтому доверяет своему представителю не только готовить сделку и подписывать договор купли-продажи, но и распоряжаться полученными средствами.

Виды доверенностей: разовая, специальная, генеральная

Доверенности бывают трёх видов.

1. Разовая выдаётся ради одной процедуры, после чего становится недействительной. Например, с разовой доверенностью можно получить справку или подписать договор найма.

2. Специальная выдаётся ради неоднократного выполнения одной и той же процедуры или на продолжительный процесс. Например, на постоянное получение справок в МФЦ, постоянное подписание договора найма — это актуально в случае с посуточной сдачей в аренду, на сбор документов для сделки, на подписание договора купли-продажи, регистрацию сделки и остальные действия.

3. Генеральная — так называется доверенность с максимально широкими полномочиями для доверителя. Выдаётся на любой срок — хоть на 40 лет.

Формы доверенности: простая письменная и нотариально заверенная

Доверенности могут быть составлены в простой письменной или нотариальной форме.

важно

Для сделок с недвижимостью нотариальное заверение обязательно.

Доверенности не выписываются онлайн, так что придётся идти к нотариусу — обычно требуется предварительная запись. Также нотариуса можно вызвать на дом.

Для тех россиян, которые находятся за рубежом, существует консульская доверенность. Её оформляют в российском консульстве. Это долгий процесс: доверенности оформляет консул, а к нему может быть очередь. Иногда на это может уйти несколько недель.

При оформлении доверенности у нотариуса личное присутствие доверителя обязательно. Присутствие доверенного лица опционально, но в любом случае потребуется копия его паспорта — в доверенности должны быть указаны паспортные данные и доверителя, и доверенного лица. Иногда копию паспорта можно выслать нотариусу заблаговременно, но не всегда.

В Москве нотариальное оформление генеральной доверенности стоит около 2 тыс. рублей, а вызов нотариуса на дом обойдётся в среднем в 7 тыс. рублей.

При оформлении доверенности нотариус внесёт её в соответствующий реестр. В реестре любое заинтересованное лицо — наниматель, покупатель или даже участковый уполномоченный полиции — сможет проверить подлинная ли она, действует ли она на момент проверки и не отменил ли её доверитель. Консульские доверенности тоже вносятся в этот реестр.

Проверка доверенности — это важный момент: с использованием доверенностей происходит много мошенничеств, зачастую люди стараются избегать таких сделок.

Что должно быть в генеральной доверенности

Основная информация

Паспортные данные доверителя и доверенного лица.

Дата совершения доверенности — лучше прописью. Без даты доверенность будет недействительной.

Срок действия доверенности — можно выдать доверенность на один год, можно на пять, можно — на любой другой срок. Если срок действия не установлен, доверенность по умолчанию действует один год с даты подписания.

Место подписания, реквизиты, печать и удостоверительная надпись нотариуса. В этой надписи он подтверждает, что указанные в доверенности данные верны, а доверитель дееспособен.

Если генеральная доверенность касается полномочий на действия с конкретной недвижимостью, в документе обязательно указывают её точный адрес и по возможности кадастровый номер.

Нередко доверенность выдаётся без конкретики — на всю имеющуюся недвижимость и все счета во всех банках. Обычно это происходит, когда дети представляют интересы пожилых родителей.

Если доверитель — собственник не целого объекта, а какой-то доли, то указывается размер этой доли. Можно дать единую доверенность сразу от нескольких человек — актуально, если у квартиры несколько собственников.

В максимально полной генеральной доверенности надо изложить следующие пункты.

1. Что вправе делать доверенное лицо

— Покупать, продавать, дарить, обменивать, сдавать в аренду, внаём, безвозмездное пользование, закладывать и принимать в залог.

2. О договорах

Доверенное лицо может заключать, расторгать и подписывать любые договоры, в том числе договоры ипотеки, предварительные договоры, соглашения, в том числе об авансе или задатке/обеспечительном платеже, акты, в том числе передаточные акты.

3. О расчётах

Представитель собственника получает право:

— открывать и закрывать счета;

— производить расчёты по сделкам;

— определять способ расчётов по своему усмотрению — в наличной или безналичной форме, через аккредитив, с использованием банковской ячейки, системы безопасных расчётов/платежей, через депозит нотариуса;

— заключать договоры аренды банковской ячейки;

— помещать и изымать денежные средства из банковской ячейки, открытой в любом банке;

— оплачивать услуги;

— снимать деньги со счетов.

4. О подписании документов

Доверенное лицо вправе составлять, менять и подписывать акты, договоры и соглашения, выдавать и принимать расписки.

5. О получении документов

Доверенное лицо может получать документы в любых организациях и любые справки, включая справки о том, состоит или нет доверитель на учёте в психоневрологическом/наркологическом диспансерах. Но если требуется медицинское освидетельствование, по доверенности пройти его нельзя — понадобится личное присутствие продавца квартиры.

Обычно указывают регион или город, где находится квартира или другой объект. Если объектов несколько и они расположены в разных местах, конкретика может, наоборот, повредить — придётся вносить дополнительные уточнения.

Фразы «доверяю представлять мои интересы во всех учреждениях» обычно недостаточно — лучше уточнить те организации, которые точно будут необходимы.

Доверенное лицо вправе представлять интересы доверителя в компетентных организациях и учреждениях:

— жилищно-эксплуатационных организациях, управляющих компаниях, расчётных центрах;

— МФЦ, ТСН, БТИ, Государственной жилищной инспекции, газо- и энергоснабжающих организациях;

— ГУВД, МВД РФ (ГИАЦ МВД России), Управлении по вопросам миграции ГУ МВД России, Министерстве юстиции, Управлении ФМС, полиции, паспортном столе; органах местного самоуправления; ФНС;

— нотариальных конторах, агентствах недвижимости, страховых организациях;

— органах социальной защиты населения, отделениях Социального фонда России, загсах;

— Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии и её территориальных подразделениях; органах кадастрового учёта, ФГБУ «ФКП Росреестра» и его территориальных подразделениях; землеустроительных и геодезических организациях;

— архивах, психоневрологическом и наркологическом диспансерах, на почте («Почта России» и др.), на телефонных узлах связи;

— во всех коммерческих и государственных банках, кредитных организациях, финансовых учреждениях, паевых инвестиционных фондах.

6. О действиях

Представитель доверителя может:

— получать и отправлять почтовую и телеграфную корреспонденцию всех видов;

— управлять и распоряжаться открытыми на имя доверителя счетами, вкладами, депозитами, содержимым ячеек и сейфов в любых банках и иных кредитных организациях;

— подключать онлайн-банк и совершать любые операции в онлайн-режиме;

— подавать в ФНС декларации и запрашивать полагающиеся вычеты.

Как должен заканчиваться текст доверенности

Примерный вариант:

«Текст настоящей доверенности соответствует моим действительным намерениям. Смысл и значение, а также разъяснения нотариуса о правовых последствиях выдачи доверенности мне понятны. Текст доверенности до её подписания прочитан мною лично и нотариусом вслух. Адреса, Ф. И. О. и другие сведения мною проверены и соответствуют предоставленной мной информации. Содержание статей 185–189 Гражданского кодекса РФ мне разъяснено».

Статьи 185–189 Гражданского кодекса РФ объясняют, как правильно составить доверенность и какие права и обязанности возникают у доверителя и доверенного лица.

Узнавайте первыми
о снижении цен

Что нельзя прописать в доверенности

Доверенность надо составлять так, чтобы не нарушить закон. Даже если вы искренне доверяете представителю и уверены, что он вам не навредит, закон запрещает некоторые действия.

1. Нельзя написать завещание по доверенности — доверенное лицо не имеет право написать завещание за другого человека: такие документы составляются только лично.

2. Доверенное лицо не может выступать в роли покупателя или арендатора. Доверенное лицо — всегда посредник между двумя сторонами, но никак не участник сделки.

3. Нельзя быть доверенным лицом одновременно у продавца и покупателя.

4. Запрещается оформлять доверенность от недееспособного или несовершеннолетнего человека без его представителей или опекунов. Потребуются их паспорта, а сами доверенности оформляются от их имени. Исключение — граждане 14–18 лет: они могут составлять доверенность, но в ограниченном объёме — перечень указан в статье 26 Гражданского кодекса РФ.

5. Долгое время нельзя было оформить постоянную регистрацию по доверенности, поэтому возникали сложности. Сотрудники МФЦ и паспортных столов отказывались регистрировать людей, если собственник не приходил в отделение лично. Теперь можно официально оформить прописку по доверенности: в июле 2024 года поправки об этом появились в Федеральном законе № 156-ФЗ

Доверенность можно и передоверить — в этом случае доверитель разрешит распоряжаться вашей недвижимостью ещё кому-то. Но лучше не передоверяйте полномочия без крайней необходимости. Доверенность — про доверие, а третье лицо вы, скорее всего, не знаете. Есть риск, что квартиру кому-то подарят без вашего ведома, и оспорить эту сделку будет сложно.
В доверенности право передоверия выглядит так: “Полномочия по настоящей доверенности могут быть переданы другим лицам”. Если ваши задачи всё же требуют передоверить какие-то полномочия, лучше составить две доверенности: одну — генеральную, без передоверия. И вторую — ограниченную: без права получения денежных средств, продажи или иного отчуждения недвижимости, зато с передоверием
Сергей Вишняков,
эксперт по безопасности сделок с недвижимостью

Если возложенные на представителя обязанности выполнены и вы больше не нуждаетесь в его помощи, доверенность лучше отозвать — это правило безопасности. Отменить нотариальную доверенность можно только у нотариуса.

Чек-лист для доверителя

— Проверьте, проставлена ли дата подписания доверенности и указан ли срок действия.

— Убедитесь, что доверенность заканчивается фразой о том, что нотариус разъяснил все положения, а текст документа соответствует вашим намерениям.

— Отзовите доверенность, когда перестанете в ней нуждаться.

Благодарим за помощь Сергея Вишнякова, руководителя агентства по безопасным сделкам с недвижимостью «Вишня»
Фото: Shutterstock / Fotodom
Понравилась статья?
Наш канал в Telegram@cian_official
Подписаться
Могут подойти
0 комментариев
Сейчас обсуждают
Статусы земельных участков: правовой гид
Некоторые ограничения, которые могут быть связаны с использованием участка для крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ):Строительство жилого дома. На земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения, используемом КФХ, допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация одного жилого дома с количеством этажей не более трёх, общая площадь которого составляет не более пятисот квадратных метров и площадь застройки под которым составляет не более 0,25% от площади земельного участка. При этом такой дом может быть предназначен для проживания только членов КФХ.Образование земельного участка. Образование земельного участка из земельного участка, на котором расположен жилой дом, если это приводит к уменьшению площади исходного земельного участка, не допускается, за исключением случаев, связанных с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд.Определение муниципальных образований. Законами субъектов Российской Федерации могут быть определены муниципальные образования, на территориях которых не допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация жилых домов на земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения, используемых КФХ.
Подпишитесь на рассылку и будьте в курсе новостей рынка недвижимости