Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
Ипотека

Элитные загородные проекты

Ирина Огурцова7 февраля 2012 3 659
2019-09-29T14:44:03.033000+00:00
В кризис многие девелоперы переориентировались на реализацию объектов в демократичном классе, и доля высокобюджетных предложений в общем объеме существенно сократилась. Сегодня эксперты характеризуют элитный сегмент как рынок покупателя: те, у кого есть средства на приобретение недвижимости, предъявляют высочайшие требования к качеству и наполнению объекта.
В кризис многие девелоперы переориентировались на реализацию объектов в демократичном классе, и доля высокобюджетных предложений в общем объеме существенно сократилась. Сегодня эксперты характеризуют элитный сегмент как рынок покупателя: те, у кого есть средства на приобретение недвижимости, предъявляют высочайшие требования к качеству и наполнению объекта.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Предложений в элитном загородном сегменте сейчас намного меньше, чем до кризиса. По мнению большинства экспертов, доля ликвидного высокобюджетного предложения на первичном рынке минимальна как никогда, а в условиях экономической нестабильности будет и дальше сокращаться. Ранее за календарный год на рынке загородной недвижимости появлялось не менее одного-двух элитных проектов, а в активное докризисное время их количество доходило до трех — пяти. В 2011 г. не появилось ни одного объекта, который по классификации компании Penny Lane Realty можно было бы отнести к классу премиум. По оценке аналитиков корпорации «ИНКОМ», в общем объеме предложений доля объектов premium и de  luxe по итогам октября менее 10%.
 
По данным аналитиков компании Welhome, большинство объектов стоит от 1 до 2 и от 2 д о 3 млн долл. (35 и 37% от общего объема предложения соответственно). Меньше всего предложений представлено в бюджете от 4 до 6 млн и свыше 6 млн долл. (4 и 5% от общего объема). В базе консалтинговой компании Knight Frank минимальная цена коттеджа составляет 1 млн долл., максимальная на данный момент — 75 млн долл.
 
Размер самого большого участка достигает 250 соток, или 2,5 га, но при желании владение всегда можно расширить за счет покупки двух соседних наделов и более, поэтому максимальная площадь не ограничена. Площадь самого большого дома, предлагаемого сегодня на рынке загородного жилья, составляет 2245 кв. м.
 
 
Особенности спроса
 
Рейтинг престижности загородных направлений сложился много лет назад, и пальму первенства традиционно удерживают Рублевское, Ильинское и Новорижское шоссе, следом за ними по популярности всегда шли Калужское, Киевское, Минское и Дмитровское шоссе. Однако в последнее время в этом списке происходят изменения. Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty, отмечает, что основной спрос на объекты элит- и бизнес-класса сузился до Рублево-Успенского и Новорижского направлений. «Дмитровское шоссе выпало из этого списка, потому что является «игрушечным» (с ним в основном связаны зимние и водные виды спорта), а сейчас в моде вечные ценности», — говорит Д. Цветков. Спрос на недвижимость, расположенную на Калужском и Киевском шоссе, тормозит грядущее расширение Москвы. Многие клиенты, ранее рассматривавшие юго-запад, решили подождать и понять, как будут развиваться события. «Приобретая недвижимость в Подмосковье, покупатели стремятся к тому, чтобы она была загородной на 100%. Поэтому соседство с Новой Москвой может осложнить реализацию коттеджных проектов», — объясняет эксперт.
 
По словам Тимура Сайфутдинова, управляющего директора департамента жилой недвижимости компании Blackwood, спрос на объекты на Новорижском и Рублево-Успенском направлениях примерно одинаков: за период с сентября по декабрь 2011 г. на них пришлось 27 и 26% всех запросов соответственно. В отношении удаленности поселков потенциальные покупатели предпочитали зону 21–30 км от МКАД (50%).
 
Наиболее востребованными во второй половине 2011 г. были придомовые земельные участки размером от 15 до 20 соток (40% запросов) и коттеджи под ключ площадью 301–400 и 401–500 кв. м (23 и 36% запросов соответственно). В структуре спроса по общему бюджету покупки доминируют объекты средней стоимостью до 1 млн долл. (27%), по 19 и 18% пришлось на недвижимость ценой 1–1,5 и 2–3 млн долл. соответственно. Кроме того, эксперты констатируют появление спроса на высокобюджетные участки без подряда на элитных направлениях: то первичное предложение, которое есть в настоящее время, перестало удовлетворять требованиям потенциальных покупателей. Сегодня они готовы купить участок в обжитом месте и строить сами.
 
 
Капризный покупатель
 
Несмотря на сокращение объема предложения, элитный загородный сегмент эксперты характеризуют как рынок покупателя. «Клиенты, у которых есть средства на покупку высокобюджетной недвижимости, предъявляют высочайшие требования к качеству и наполнению объекта, и даже малейшее несоответствие этим запросам приводит к серьезному торгу. Например, одному из клиентов после трех лет поисков загородного дома консультанты Knight Frank наконец подобрали удовлетворяющий всем заявленным параметрам объект, однако предложение было отклонено только из-за недостаточной глубины каминов. Клиент запросил скидку 200 тыс. долл. за этот небольшой «дефект», — рассказывает Андрей Соловьев, руководитель отдела загородной недвижимости компании Knight Frank.
 
Невысокий спрос и даже ценовую коррекцию отмечают несколько экспертов. Наталья Кац, управляющий директор агентства эксклюзивной недвижимости «Усадьба», связывает это с общей переоцененностью сегмента и отсутствием загородных домов истинно элитного класса. «На рынке не предлагают покупателю то, что ему действительно нужно, а именно дом под ключ в современном коттеджном поселке, с современной отделкой. Выставлено только жилье с классической отделкой в стиле начала 2000-х гг. либо и вовсе под отделку. Клиенты прекрасно понимают, что ремонт займет минимум два-три года, и не готовы ждать. Они хотят жить в приобретенном доме сразу. Особенно это касается тех, кто готов заплатить 3–4 млн долл.», — объясняет Н. Кац.
 
Еще одну интересную особенность спроса заметил Д. Цветков: при выборе между двумя объектами в одной ценовой категории, один из которых обладает лучшими качественными характеристиками (например, расположен в Барвихе или среди сосен на Николиной Горе), а у другого гораздо больше площадь дома и участка, покупатели предпочитают первый вариант. Если раньше при сделке они стремились приобрести максимальную площадь за минимальные деньги, то теперь ценят исключительно качественное жилье.
 
 
Обновленный формат
 
Важная тенденция минувшего года, характерная для экономичного сегмента, — сокращение площади дома и участка — оказалась типичной и для высокобюджетных проектов. Дома уменьшают до 300–350 кв. м. Этого достаточно, чтобы иметь все необходимое и позволить себе некоторые излишества в виде четвертой спальни, небольшой библиотеки или рабочего кабинета.
 
По данным корпорации «ИНКОМ», существенно изменились и требования к архитектуре. Если ранее были востребованы дома в строгом классическом стиле, зачастую с небольшими окнами и незатейливыми фасадами, то сегодня огромной популярностью пользуются объекты в стиле Фрэнка Ллойда Райта и классические шале. Их отличительные особенности: большая площадь остекления, благодаря чему внутреннее пространство дома максимально насыщено естественным светом, а также оно имеет прямоугольную форму, обеспечивающую идеальные возможности для планировки.
 
Одним из стимулирующих факторов спроса Павел Трейвас, коммерческий директор корпорации «ИНКОМ», называет ипотеку на покупку элитного жилья. Если ранее недвижимость в сегменте дорогого загородного жилья с помощью кредита приобретали довольно редко, то сегодня этой услугой пользуются гораздо активнее. По оценкам аналитиков «ИНКОМ», до 20% покупателей готовых домов или участков с подрядом в элитном поселке рассматривают возможность получения кредита. Интересно, что необходимость в этом отмечена преимущественно среди граждан, рассчитывающих потратить на сделку примерно 1,5 млн долл.
 
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!


Узкий рынок
 
Эксперты назвали три высокобюджетных загородных объекта, которые вышли на рынок в 2011 г. Это Sovereign, Rubin Estate и третья очередь поселка Европа.
 
Коттеджный поселок Sovereign расположен в 18 км от МКАД по Новорижскому шоссе. На территории 45 га запланировано 79 коттеджей площадью от 237 до 1000 кв. м на участках 22–52 сотки. Стоимость домовладения в Sovereign, включая все коммуникации, начинается от 1,3 млн долл.
 
Коттеджный поселок Rubin Estate находится в 15 км от МКАД. Подъезд к нему возможен как с Новорижского, так и с Ильинского и Рублево-Успенского шоссе. В рамках проекта на 6,5 га на продажу выставлено 26 домов площадью от 380 до 630 кв. м с придомовым земельным участком 15–26 соток. Минимальная стоимость предложения — 1,29 млн долл.
 
На Ильинском шоссе, в 23 км от МКАД, открыты продажи в третьей очереди коттеджного поселка Европа. Цена участка с подрядом здесь от 16 млн руб.
 
Среди заявленных проектов эксперты отмечают озвученные планы о разработке концепции застройки примерно 1000 га в районе Рублево-Успенского шоссе. На землях, доставшихся ВТБ в счет долга Объединенной промышленной корпорации, банк силами собственной девелоперской структуры намерен построить около 1,5 млн кв. м жилой и коммерческой недвижимости, реализовав девять девелоперских объектов. Первым из них станет коттеджный поселок бизнес-класса Николо-Успенское с торгово-развлекательным центром и спортивным клубом на 90 домовладений, который предполагает освоение 30 га вблизи деревни Маслово. Инвестиции оценивают в 170 млн долл., в том числе 70 млн долл. — стоимость земли.
 
Как один из наиболее успешных проектов, имеющий высокий потенциал для роста стоимости, эксперты отметили поселок Рижский Квартал в районе гольф-клуба «Нахабино», где по итогам 2011 г. распродана практически вся первая очередь. Его инвестиционную привлекательность для сегодняшних покупателей Д. Цветков оценивает не менее чем в 35–40% годовых.
 
В качестве интересного для инвестиций эксперты назвали также поселок Крекшино. Благодаря активному строительству дублера Минского шоссе, который, вероятно, начнет функционировать уже к началу сезона 2012 г., ценник в Крекшино, по прогнозам Penny Lane Realty, может увеличиться на 20–25%.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!


 
 

Подписывайтесь на наш канал в Telegram

#ипотека#дом#рейтинг#Ремонт
ипотекадомрейтингРемонт
Сейчас обсуждают
Аноним
29 марта 2024
редакцияeditorial@cian.ru