Рынок первичной недвижимости — одна из первых мишеней любого кризиса. После непродолжительного всплеска, во время которого покупатели спешат вложить накопления в нечто надежное, на нем обычно наступает длительный спад. Не стали исключением и наши времена, причем динамику дополнительно «притушила» вынужденная самоизоляция. О том, как все это сказалось на плановых показателях строительства, о текущем самочувствии и перспективах девелоперов, мы поговорили с министром строительства Новосибирской области Иваном Шмидтом.
— Иван Иванович, как Минстрой оценивает ущерб, который отрасли нанесла эпидемия и начавшийся кризис?
— Сказать, что пандемия нанесла отрасли ущерб, я не могу. Мы один из немногих регионов, которые останавливали стройки всего на неделю. Затем нам удалось убедить губернатора, что мы сможем соблюдать все необходимые меры безопасности и не допустим распространения вируса на стройплощадках. А вот из-за начавшегося кризиса строители действительно терпят убытки: на рынке жилья сильно упал спрос. Мы проанализировали ситуацию во всех 85 регионах страны и увидели провал от 30 до 70%. В Новосибирской области речь, по нашим подсчетам, идет о падении на 35-40%. И это было ожидаемо: люди сидят дома, они не очень уверены в будущем и откладывают большие покупки, даже если могут себе их позволить. Поэтому я считаю, чтобы выровнять ситуацию, поддерживать нужно не застройщиков, а как раз покупателей.
— Что позволило региону удержаться от более глубокого падения спроса?
— Стимулирующие госпрограммы. Ситуацию немного подхлестнула сельская ипотека под 2,5%, плюс несколько неплохих ипотечных программ есть у «Сбербанка». На активизацию спроса направлена и недавно запущенная льготная ипотека под 6,5%. Не скажу, что все это дает застройщикам вал клиентов, но рост интереса все равно есть. Кроме того, в прошлом году мы через Новосибирское областное агентство ипотечного кредитования запустили свою программу софинансирования жилищных кредитов. Ее участникам мы за счет субсидий снижаем процентную ставку на 3 пункта. Программа рассчитана на врачей, учителей, военных и других бюджетников. Все это пока что позволяет региону не допустить катастрофического обвала рынка. А если Центробанк вскоре снова понизит ключевую ставку, мы теоретически и дальше сможем удерживать приемлемый уровень спроса.
— И все же правительство России анонсировало определенную поддержку и для самих строителей. Какие меры действуют сегодня?
— Несколько антикризисных пакетов принято по линии Минпромторга, Минстроя и Минэкономразвития. В основном, речь об уменьшении финансовой нагрузки на бизнес: арендных или кредитных каникулах, снижении процентных ставок по кредитам. Прямая финансовая поддержка, на мой взгляд, маловероятна. Этот рынок достаточно зарегулирован и сбалансирован, и я убежден, что для его стимуляции заниматься нужно покупателями. Если будет спрос, будут продажи, остальное нормализуется само собой.
— В прошлом жители Новосибирской области могли получить поддержку не только из федерального бюджета, но и из регионального. Действуют ли такие программы сейчас?
— Они были и есть, но это не слишком масштабные программы. К сожалению, область не потянет большой объем жилищных субсидий. В основном, мы помогаем бюджетникам, молодым или многодетным семьям и социально незащищенным гражданам. Помощь многодетным невелика: мы покупаем для них 5-6 квартир в год. Молодым семьям получается помогать чуть больше. А вот ветеранов Великой Отечественной и приравненных к ним граждан мы, начиная с 2010 года, обеспечили практически полностью: жилье получило более 4,5 тысяч человек.
— Ждете ли вы в этом году просадки по целевым показателям строительства?
— Если посмотреть на прошлый год, то мы очень неплохо шли и практически достигли целей по нацпроекту ввода жилья. В этому году у нас по плану уже свыше 2 миллионов кв. м. Я бы сказал, цифра фантастическая, но пока мы идем даже с небольшим опережением и смотрим в будущее с оптимизмом. В области ожидается ввод большого объема индивидуального жилья. Плюс, есть достаточно большой задел, который мы сделали в прошлые годы. В жилой недвижимости это порядка 5 миллионов кв. м. Так что план попробуем выполнить.
— Как сами строители отреагировали на решение властей временно приостановить их работу в апреле?
— Строители у нас никогда не были аморфными и вялыми. В Новосибирской области сложился крепкий отраслевой союз: активно действуют несколько деловых сообществ, работают саморегулируемые организации. В рамках их деятельности мы постоянно планируем совместные проекты, проводим брифинги и совещания. Поэтому наши строители немедленно сбились в кулак, и мы вместе стали искать выход из сложившейся ситуации. Получили рекомендации Минстроя России по работе в условиях пандемии. Это масочный режим, дезинфекция, разделение потоков рабочих, замеры температуры, небольшие обсерваторы на территории каждой стройки. В общем, мы разработали план действий и вышли на губернатора со своими предложениями.
— Застройщики справляются со взятыми «антивирусными» обязательствами?
— Мы сейчас практически ежедневно инспектируем стройки совместно с Роспотребнадзором и полицией. Проверяем соблюдение противоэпидемических мер, в том числе, масочного режима. Могу сказать, что отрасль оказалась дисциплинированной. Конечно, в семье не без урода, но с нарушителями мы ведем разъяснительную работу, штрафуем и выдаем предписания. Впрочем, ни на одном объекте дело пока не доходило до закрытия. Всплесков заболеваемости на стройках в нашей области тоже не было. Да, отдельные заражения имели место при строительстве госпиталя Минобороны (в конце апреля под Новосибирском завершилось строительство одного из 16 военных многофункциональных медцентров — Ред.). Они работали отдельно от нас, но и там мы подключились к ситуации. Больше никаких ЧП не было.
— Есть ли угроза, что кто-то из наших застройщиков не выдержит кризиса?
— Такая угроза есть всегда, даже в спокойные времена. Потому что кто-то умеет рассчитывать свои силы, а кто-то нет — взять хотя бы недавний пример с ПТК-30. Но пандемия вряд ли станет причиной чьего-то краха. А вот переходный период перед обязательным введением проектного финансирования — вполне возможно. Не все организации смогут пройти сито обновленного 214 закона. Сейчас на эскроу-счета перешли лишь около 40% наших застройщиков. Остальные — либо достраивают объекты по старым правилам, либо в красной зоне. Часть их объектов также не вызывает сомнений, потому что возводится на собственные деньги компаний, без кредитов и ДДУ. Но есть около 30 застройщиков, которые пока вообще не определились и никак о своих намерениях не заявили. Скорее всего, в конце года они уйдут с рынка или будут поглощены более расторопными коллегами.
Пока что поквартальный план выполняется, и я бы не сказал, что мы где-то провисаем: к 11 мая в области построили 20% от всего запланированного годового объема
— Недавно иск на самобанкротство подала одна из компаний холдинга «Кварсис». У них есть недостроенный 28-этажный дом на Демьяна Бедного, 73. В городе будет новый долгострой?
— Сегодня этот объект, по нашим данным, готов не более, чем на 2-3% (стадия котлована), и такая вероятность есть. Мы сейчас с ними работаем по давно налаженному алгоритму, который позволяет «подхватывать» проблемные дома. По нему застройщика — ООО «Сибстройресурс и К» — можно заменить прямо в рамках банкротного дела, чтобы не терять времени. К тому же, в работу с недостроями включилось АО «Дом.рф», которым создан специальный фонд под такие объекты. Пока сложно делать прогнозы по этой ситуации, но мы готовы к любому развитию событий.
— Усилится ли, по-вашему, тренд последних лет на замедление темпов строительства?
— Думаю, показателем здесь могут служить разрешения на строительство. По нашим данным, на сегодня, по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, их число снизилось на 15-20%. Но при этом я не могу сказать, что темпы замедляются. Если смотреть на графики, то это всегда некая «пила»: показатели все время растут и падают. Например, то же проектное финансирование привело к тому, что рынок на 2 месяца подскочил. Чтобы получить отсрочку от внедрения эскроу-счетов, строителям нужно было довести свои объекты до определенной степени готовности, и они сильно поднажали, за счет чего мы выполнили план прошлого года.
— А как прошел первый квартал 2020 года?
— Он выглядит даже лучше, чем тот же период 2019-го: мы опередили его на 10-12%. Пока что поквартальный план выполняется, и я бы не сказал, что мы где-то провисаем. На 11 мая у нас было построено 411 890 тысяч кв. м. жилья. Это 128% к прошлогодним объемам и 20% от всего годового плана.
— В условиях кризиса, когда застройщики несут убытки, есть ли риск падения качества строительства?
— Это практически невозможно. Плохую работу у официально работающей компании просто не примут. За этим следят надзорные организации — инспекция Госстройнадзора и органы Роспотребнадзора. Наоборот, я бы сказал, что культура стройки за последние годы в Новосибирске сильно выросла, и строителям нет смысла снижать планку, особенно в кризис. Если ты строишь плохо, никто не будет это покупать!
— Но ведь и в допустимых рамках можно строить по-разному. Сравните элитное жилье и эконом на окраинах со щелями в стенах.
— Я бы с этим не согласился. Эконом — это не качество строительства, а его конфигурация. Возможно, не самые удачные планировки, удаленность от основной инфраструктуры, не слишком престижное место. Но при этом к самому строительству вопросов нет, и щелей в стенах я не видел уже давно. Даже самый «экономичный» застройщик у нас соответствует всем установленным нормам.
— Коронакризис, в том числе, привел к закрытию границ со странами СНГ, блокировав приток мигрантов в Россию. Хватает ли сейчас рабочих рук?
— Не могу сказать, что с этим есть проблема. Всю свою логистику строительный комплекс обычно планирует заранее, так что у меня есть информация всего о 3-4 застройщиках, которые не успели вывести на объекты необходимую рабочую силу. Плюс, в большинстве своем стройки работают круглогодично, поэтому бригады там есть всегда. Да, кто-то не успел въехать в Россию до закрытия границ, но ведь есть и те, кто не успел выехать. Они продолжают работать.
Кроме того, с помощью консула Узбекистана мы наладили связи с Минстроем этой страны, и сегодня у нас есть возможность регулировать поток рабочих. Мы знаем, кто где находится, и если человек работает, например, на стройке в ЖКХ, мы можем при необходимости его экстренно перевести на жилье и наоборот. Наконец, в последнее время появилась тенденция на использование местной рабочей силы. Возможно, на это влияет кризис.
— Достаточно ли стройки региона обеспечены стройматериалами, нет ли сбоев в поставках?
— Почти все необходимые стройматериалы у нас изготавливаются на территории области. Кроме утеплителя, которого не хватает, и стекла, которое мы не производим. Большой удельный вес в регионе имеет крупнопанельное домостроение, поэтому загрузка цементных и железобетонных предприятий полная. Единичные случаи перебоев, конечно, есть, но нереально, чтобы у застройщиков массово не было арматуры или бетона.
Но один нюанс все-таки имеется. Некоторые производители сейчас пытаются извлечь из сложившейся ситуации максимальную выгоду. Многие застройщики в преддверии карантина получили «письма счастья» о росте цен на металл, инертные стройматериалы и прочее. Кто-то ссылается на курсовую разницу валют, кто-то на другие обстоятельства. Сейчас Минстрой России через УФАС ведет разбирательства с такими поставщиками.
— Давайте вернемся к проектному финансированию. Что мешает основной массе застройщиков перейти на эскроу? Они не нравятся банкам?
— Во-первых, нужно помнить, что не для всех это актуально. Рынок у нас достаточно разношерстный, и на нем работают не только крупные застройщики. Есть те, кто занимается ИЖС, малоэтажным строительством или имеет всего пару объектов. Есть организации, которые специализируются на промышленном, коммерческом строительстве или прокладывают сети.
Во-вторых, бизнесу и кредиторам действительно нужно притереться друг к другу, научиться играть по предложенным правилам. Мы проводили анализ и поняли, что критерии банков по оценке застройщиков сегодня еще предмет спора между ними, они не сходятся по 5-6 позициям. Например, при создании бизнес-плана застройщики обычно завышают предполагаемую продажную цену, а банкиры смотрят на эти цифры более пессимистично.
Ну и что греха таить, строительный бизнес не всегда прозрачен. Многие компании начинали с теневого рынка и продавали квартиры по разным серым схемам в обход 214-ФЗ. Каких только документов мы не видели, когда решали созданные ими проблемы: вплоть до договоров «на туалетной бумаге»! А сейчас мы делаем еще один шаг к цивилизованному порядку, и на этом этапе кто-то должен сойти с дистанции.
