недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/Аренда

Хрущёвки: продавать или ждать?

32 047 27
Хрущёвки: продавать или ждать?
Мнения владельцев недвижимости, попавшей в программу реновации, разделились. Разобраться помогут эксперты.

Как известно, одну и ту же информацию люди воспринимают по-разному. Поэтому и программа реновации была встречена жителями пятиэтажек с совершенно полярными настроениями.

Часть собственников, не доверяя нынешним властям, решила побыстрее расстаться с проблемным жильем и, не мучаясь с переселением, быстренько выставила квартиру на продажу. Другие же москвичи, наоборот, подгоняемые мечтами о больших кухнях, коридорах и, возможно, даже комнатах, посчитали, что было бы неплохо получить взамен тесной «хрущевки» современную квартиру, пусть и с социальным ремонтом и даже за пределами ТТК. Поэтому те, кто ранее выставили жилье на продажу, оперативно закрыли объявления.

При этом количество реально проведенных сделок по «хрущевкам» особо не выделялось из общей массы. Так, в начале весны ряд агентств недвижимости наблюдали явное оживление со стороны владельцев квартир в пятиэтажных домах.

Владимир Каширцев, генеральный директор компании «Азбука Жилья»:

– Вероятность одномоментного вывода на рынок большого числа квартир в рамках программы сноса пятиэтажек и строительства на их месте новых жилых домов низкая. Во-первых, следует учитывать сложность процесса переселения. Во-вторых, масштаб программы при исключительно государственном участии не предполагает быстрых оперативных сроков ее реализации (она будет разбита на отдельные очереди). И в-третьих, срок реализации первой программы по сносу 6,3 млн кв. м занял около 19 лет, с учетом того, что на нее пришлись «тучные» годы первой декады 2000-х годов. Скорее всего, реализация новой программы займет порядка 30 лет.

В отделе аналитики агентства недвижимости «Мои столицы» посчитали, что доля предложения по пятиэтажному жилью снизилась за последние два месяца с 14 до 11% в общем объеме вторичного жилья. Заместитель генерального директора Сергей Клыков объясняет это  неопределенностью в программе реновации, из-за которой часть владельцев квартир решила переждать «смутные времена».

В целом эксперты считают, что на данный момент нет причин как для особого роста, так и для снижения количества предложений по этим квартирам. Более того, тенденции последних лет десяти говорят о том, что квартиры в «хрущевках» – это одни из самых неликвидных объектов на московском рынке недвижимости. Малогабаритные планировки в сочетании с морально устаревшей конструкцией самих домов делают это жилье наименее привлекательным для современных покупателей. Его, как правило, выбирают в качестве временного варианта в решении квартирного вопроса приезжие из других регионов и стран СНГ, которые хотят обосноваться в столице и не имеют больших финансовых накоплений. Возможно, предполагают некоторые эксперты, по мере приближения к непосредственной реализации программы, а именно – сносу домов, привлекательность пятиэтажек повысится в целом по рынку. Но это будет касаться домов, сроки сноса которых будут известны. Логично, что квартира в доме, сроки ликвидации которого не известны, это сродни покупкам кота в мешке или на авось, который может вывести далеко не к запланированному результату.

Цены повысились, но из-за сезона

С ценовой политикой ситуация примерно такая же, как и со спросом и предложением данных квартир. Цены в основном зависят в этом сегменте от двух факторов – сезонности и общего низкого уровня спроса на жилье. Перспективу возможного сноса пятиэтажного жилого фонда как влиятельный фактор на динамику цен никто на данный момент не рассматривает. При этом есть информация о том, что поначалу некоторые продавцы действительно выставляли квартиры на продажу по более высоким ценам или поднимали стоимость уже выставленных объектов, но это носило кратковременный характер.

Сергей Клыков:

– В ближайшее время цены на такие квартиры будут меняться только сезонно, ввиду отсутствия инвестиционных покупок в этом сегменте. К тому же подавляющее большинство продаваемых объектов решают конкретные житейские проблемы съезда и разъезда, далекие от финансовой выгоды при сносе дома, которая, в свою очередь, может быть поставлена под сомнение.

Тимур Нигматуллин, финансовый аналитик группы компаний «Финам»:

– По моим оценкам, на рынке нет какого-либо заметного ажиотажа вокруг пятиэтажек. И цены, и сроки экспозиции принципиально не изменились. Судя по всему, причина заключается в невозможности спрогнозировать дату сноса и проанализировать возможные юридические риски. На мой взгляд, приобретать недвижимость в сносимых домах экономически нецелесообразно из-за недостаточно высокого дисконта. Увеличение цен на квартиры в пятиэтажках на 3-5% действительно наблюдается, но это «первичное» предложение, без учета реального дисконта при продаже. Таким образом, новостройки по-прежнему обгоняют данный сегмент по динамике цен.

Владимир Каширцев считает, что цены вот-вот вернутся на прежний уровень, так как спрос на эти квартиры не увеличивается. Упорным продавцам придется потратить больше времени на продажу. 

Сергей Шлома, директор Департамента вторичного рынка Инком-Недвижимость:

– Наблюдаются также единичные случаи, когда собственники квартир в пятиэтажках внезапно сильно повышали цену – до 300 тысяч рублей за кв. м. Это привело к тому, что по итогам месяца мы наблюдали небольшую положительную динамику цен по рынку в пределах 0,5-1,3%. При этом специалисты не относятся серьезно к таким объектам, трактуя подобные действия фактически как снятие объекта с продажи. Повышая цену, продавец приближает к нулю шансы на скорейшую продажу.

Большая часть квартир в массовом сегменте, в числе которых и пятиэтажки, реализуются со скидкой в среднем 15%. Это еще раз показывает, что покупатели выбирают такие объекты только из-за цены, изначально рассчитывая на хороший дисконт во время торга.

По предположениям, основанным на результатах первой волны сноса «хрущевок», непосредственный снос может начаться не раньше, чем через два-три года. Вот к этому времени, возможно, ценовая динамика по этим домам получит сильный толчок. На данный момент прогнозы аналитиков сходятся к тому, что жилье в пятиэтажках, как и в других домах устаревающего фонда, с каждым годом будет дешеветь даже тогда, когда остановится общее падение цен по рынку.

Арендаторы боятся пятиэтажек?

Ситуация с арендой квартир в обреченных домах неоднозначна, так как мнения экспертов рынка в этом вопросе несколько разнятся. С одной стороны, есть утверждения, что арендаторы стали обходить стороной пятиэтажные дома, опасаясь, что за время действия договора дом снесут, и им придется искать новое жилье, а это значит – снова обращаться к агенту и платить комиссию. Еще одна причина снижения популярности таких домов – непривлекательные условия проживания. На рынке есть не менее экономичные по цене, но более комфортные квартиры в плане метража, качества коммуникаций в домах более поздней постройки. К таким относятся панельные 12- и 14-этажки, а также современные дома эконом-класса.

Другие источники, напротив, убеждены, что аренда квартиры в «хрущевке» – самый выгодный вариант, а потому самый популярный. Риэлторы утверждают, что в некоторых районах в пятиэтажках сдается около 40% квартир. Собственники, снявшие объявления о продаже жилья, решили повременить со сделкой, сдавая квартиру в аренду до момента сноса. И сейчас на рынок вышел определенный объем сдаваемых квартир в таких домах. Некоторые снижают арендные ставки, доводя их до уровня старых добрых времен, когда «однушка» стоила 15-17 тысяч, «двушка» – порядка 25, а «трешка» – 40 тысяч рублей. 

Эконом-сегмент не ощутил перемен

Учитывая незначительные колебания по ценам, спросу и предложению среди сегмента пятиэтажек, предстоящая программа реновации не внесла изменений и в ячейку эконом-класса в целом. 

Сергей Клыков: 

– Поскольку общий объем экспонируемых квартир в пятиэтажках невелик (от 10 до 14%), то ситуация на этом рынке не окажет существенного влияния на общее положение в эконом-сегменте, чего не скажешь о предполагаемом выводе на рынок десятков миллионов квадратных метров в процессе самой реновации. Но о масштабах можно будет судить только при проработке деталей программы – сроках, реальных местах переселения жителей, законодательных изменениях и т.д.

На поверхности лежат несколько перспектив, которые можно предугадать. По мере реализации программы и определения сроков сноса конкретных домов на рынок будет выводиться все больше новых объектов для продажи. При этом, все эти квартиры, вероятнее всего, найдут своих покупателей, так как к тому времени ожидается удешевление ипотеки в связи со снижением ключевой ставки Центробанком.

Не исключено, что с началом активной фазы реновации поднимутся цены на квартиры в других домах районов, затронутых программой. Это связано с тем, что в определенный момент из оборота рынка одномоментно выпадет целый пласт квадратных метров, которые некоторое время нечем будет восполнить. Возникнет точечный дефицит жилья, на фоне чего продавцы и арендодатели поднимут ставки.

Эксперты отмечают, что если выполнение программы будет растянуто по времени и иметь точечный характер сноса и нового строительства на его месте, то влияние на рынок будет незначительным.

 

Комментарии 27
Сергей Михайлович9 августа 2017, 8:39

А почему не ставите вопрос: "Хрущёвки: покупать или ждать?"

Ответить
ID: 66690199 августа 2017, 11:59

Очень всё просто, они прекрасно знаю, что информационное поле создает спрос т.е. если они сейчас скажут, что покупаете пятиэтажки потому, что это выгодно т.к. получишь новое жилье вместо старого, то люди начнут покупать пятиэтажки, а новостройки встанут. А так они настроили очень много новостроек, которые продаются очень плохо, то остановка продаж новостроек это их убытки. Вот поэтому они и льют воду ни о чем.

REPLACE

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
9 августа 2017, 12:49

На кого рассчитана эта статья? На того, кто не видит реальную картину? Цены на такие квартиры выросли местами более, чем на миллион-полтора миллиона и их не просто так подняли. Спрос есть и желающих купить такие квартиры очень много. Как только объявили о Реновации цены резко поползли вверх. Это было еще до голосования жителей, а после голосования еще больше выросли в тех домах, где проголосовали за снос. Когда будет известна очередность сноса и сроки переезда цены на "первую волну переселения" еще раз изменятся в сторону повышения.

Ответить
ID: 69179169 августа 2017, 14:58

Цены выросли в мечтах собственников планируемых к сносу хрущей. На количество сделок и количество желающих купить эту "красоту" никак не повлияло: как не продавалось до объявления реновации, так и не продается после объявления "реновации" по завышенным ценам.

REPLACE

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
10 августа 2017, 14:11

Что-то мне подсказывает, что вы оторваны от реальности) Цены не только выросли "по желанию продавцов", а наиболее сладкие предложения уже давно раскупили по ценам, значительно выше тех, которые были до слухов о Реновации. Только окунувшись в это дело с головой вы поймете о чем идет речь.

Владимир10 августа 2017, 16:49

я не заметил на ЦИАНе каких-то изменений... хрущевки на окраинах 4,5-5 млн., а что там в центре мне до лампочки!

REPLACE

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
10 августа 2017, 17:25

Это потому, что на окраинах люди в новые дома начнут переезжать лет через 10, а на территории "большого сити" уже через полтора-два года и даже знают уже в какие дома.

Павел Павлов

ПровереноЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Служба контроля качества регулярно проверяетобъявления данного агента
Узнать подробнее
14 августа 2017, 12:27

кому интересно Москва собирается втюхать такое количество жилья ..... предложения на рынке вагон и маленькая тележка и эта тележка пятиэтажки....а дополнительно планируют ввести еще вагон потому что 2/3 реновационных площадей будут продавать кто их купит? ладно допустим купят вопрос за какую цену... я лично рассматриваю вариант покупки пятиэтажки но очень медленно .... и точно не в этом году надо понять как оно вообще начнется... а на горизонте 30 лет планировать что то это вообще бред .... так что пусть повышают себе наздоровье годик посидят в цене потом скинут нормально ... по идее кто сейчас хотел продавать 5 этажку но ждет реновации будет потом ее продавать максимум с 10 -15 % увеличением цены если ему срочно надо потому что дороже уже можно взять новостройку в нужном удобном районе и без реноваций

Симон16 августа 2017, 9:25

Что за чушь про повышение цен - продавать конечно можно за сколько угодно, но зачем покупать по завышенной цене? Что бы через 5-10 лет за эти переплаченные деньги получить лишние кв. метры за которые вы уже заплатили своей переплатой? Так купите сразу эти метры и радуйтесь! Покупать могут только те немногие, кто как то связан с правительство города и другими службами и знает как себе выбить что то максимально привлекательное

Вероника9 августа 2017, 15:56

Статья просто для того чтобы была статья))). Реально переливание воды НИ О ЧЁМ.
"Хрущевки :продавать или ждать?"
КОМУ ПРОДАВАТЬ? Очередь стоит ?
Всем давно ясно, что денег у людей НЕТ, поэтому спроса на жилье НЕТ , и уже давно. Что цены вынужденно ползут медленно вниз, а новостройки стоят никому не нужные, что с началом строительства по программе реновации на рынок будет выброшено еще очень много квадратных метров, которые еще сильнее усугубят ситуацию.
Я в принципе даже рада. Рано или поздно цена на жилье в Москве станет РЫНОЧНОЙ, то есть такой за которую это жилье будут покупать. И рынок недвижимости снова оживится.
А пока цена на жилье вопреки всем законам рынка снижается слабовато, рынок будет продолжать находиться в состоянии оцепенения, в котором он пребывает сейчас.

Ответить
Шашлык Шашлыков15 августа 2017, 12:22

Полностью согласен, ситуация с повышением цен это опять мы смотрим "фильм" о мечтах наших собственников, которые постоянно думают (наверное это специфика нашего российского рынка) ,что умнее специалистов. У нас всё как всегда собственники опять мечтают , опять натянули розовые очки, опять выстроили себе нереальное и всех опять пытаються убедить в правоте своих умозаключений.... Рынок движется всегда и это нормально в сторону адекватной цены..... Цены в Москве даже сейчас пере завышены...... скорее всего потому что на рынке много инвестиционных в прошлом квартир..... и люди которые покупали квартиру с мыслями продать её позже дороже, но увы и ах рынок перевернулся, а эти люди убеждают себя в обратном.

Владимир15 августа 2017, 14:12

Все же справедливости ради я бы отметил, что возможны истории повышения в центре или там где есть инфа о том, что вот вот снесут, но думаю это локальные истории к Москве в целом не относятся! А так думаю всем понятно, что купить пятиэтажку за 4 на окраине... подождать лет 5-7 и вот Вам однуха за 7 лямов!!!!

Владимир9 августа 2017, 16:37

Реновацию могут и отложить после выборов за нехваткой денег,а может и нет,а может еще что. Сколько аналитиков, столько и мнений.

Ответить
ID: 66690199 августа 2017, 17:10

Реновацию никто откладывать не будет. Затраты на неё такие же как на строительство МЦК ( Московское Центральное кольцо ). Себестоимость строительства домов 200$/м2 так, что ничего затратного здесь нет. Сами застройщики в этом заинтересованы потому, что могу хорошо заработать продав по 500-600$/м2.

Владимир9 августа 2017, 23:37

Это откуда такая себестоимость?

Владимир9 августа 2017, 23:39

Хуснулин кричал 85000 кв.м.

Влаимир10 августа 2017, 12:05

Кричать можно всё, что угодно. Но себестоимость современных серийных домов эконом-класса (не коирпичных, не инивиуальных...) действительно не превышает 8 000-10 000 руб/м2 .

ID: 666901910 августа 2017, 16:25

Когда Вы поймете, что у застройщиков люди работаю за з/п, а не за сдельную работу, то у Вас не будут больше вопросов почему так дешево. Вот поэтому себестоимость 200$/м2. И самое главное угроза для застройщика это остановка строительства, это тоже самое как остановить конвейер на фабрике.. Поэтому реновация пройдет быстро и легко для застройщиков, при том, что все проблемы с оформлением и разрешениями берет на себя государство, а это очень хороший момент для застройщика не надо давать взятки, не надо думать о мощностях коммуникаций и т.д.

Владимир11 августа 2017, 12:04

Простой пример в тему: почему в Пушкино или в Лобне в домах П-44 цена квадрата 80 руб., а в Москве в таких же 200? Потому что не купят дороже. Цены гнали с начала века и народ брал. Из той же серии почему на маршрутке проехать в Москве цена 40 руб., а в Калуге 15? А себестоимость здания может и 8-10...

Надежда гусева9 августа 2017, 17:17

Одно точно, если сроки сноса будут определены, цена будет "заоблачной". А пока выиграет тот, кто рискует... Кто не рискует, тот не пьет шампанское как говорят !!! Всем удачи!

Ответить
Дмтрий9 августа 2017, 18:20

Когда будут точные сроки сноса, сделки по этим домам запретят.

Ответить
Анастасия9 августа 2017, 19:24

Это почему? Где бы об этом почитать?

Ирина10 августа 2017, 12:28

Здравствуйте, как дела предстаят в Подмосковье? Когда будут сносить в Подмосковье?

Ответить
Владимир10 августа 2017, 16:53

)))))))))))))))))))

Владимир10 августа 2017, 16:54

еще в Питере никто не начинал... забудьте.

Жанна14 августа 2017, 17:33

Нет никакого повышения цен на пятиэтажки и нет никакого повышенного спроса. Если пару собственников решили, что их пятиэтажках стала лакомым кусочков в свете новой программы и повысил цену, это его личное мнение, а не общая тенденция. Адекватные люди понимают, что эта программа затянется на долгие годы и покупают или продают квартиры исходя из сегодняшних реалий, решая свои текущие жилищные вопросы.

Ответить
Елена30 октября 2018, 18:01

Давайте на живом примере. Сейчас однушка в хруще стоит 5500000- 6000000 , в зависимости от состояния. После реновации будет 8000000 и выше. Почему сейчас не продать за 7000000, к примеру? И почему не купить? В Москве за эти деньги купить приличную однушку просто нереально. Вот и вся арифметика.

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru