Если проехать к даче можно только одним способом — через участок соседа, то у вас есть два варианта: надеяться на хорошие отношения с ним или оформить сервитут.
Дружба может закончиться как раз в тот момент, когда вам понадобится проложить через соседские земли трубопровод или ЛЭП. А вот оформленное разрешение пользоваться чужой собственностью от эмоций не зависит и позволит вам воплотить задуманное в жизнь, даже если соседи будут против.
В этой статье мы разберём, что собой представляет земельный сервитут, каким он бывает, как оформить соглашение о его установлении и надо ли за него платить.
Что такое земельный сервитут
Понятие «сервитут» означает право на ограниченное пользование чужим земельным участком при условии, что без этого вы не можете полноценно использовать и содержать своё имущество (ст. 274 ГК РФ). Термин появился ещё в римском праве и был связан с земельными отношениями: servitus обеспечивал беспрепятственное использование всеми гражданами водоёмов, пастбищ и лесов.
Сервитут обязывает владельца земельного участка предоставить посторонним людям или организациям доступ к своей недвижимости. Например, если к даче нет другого подъезда, кроме как через соседний участок, или нельзя обойти чужую территорию при прокладке электросетей, то вы можете потребовать установить сервитут на участок соседа.
Сервитут не установят, если существует другой способ добраться до участка, пусть даже гораздо менее удобный, или если в результате собственник не сможет полноценно пользоваться своей землёй.
Тот, в чью пользу будет оформлен сервитут, получит право пользоваться конкретной частью чужого участка в строго определённых целях. То есть вы сможете, например, проехать по дороге к своим воротам, но не сможете подъехать на машине к сараю соседа и оставить её там.
Частный и публичный сервитут: в чём разница
Существует два вида сервитута: частный и публичный. Отличаются они тем, что частный сервитут направлен на обеспечение нужд конкретного человека, в то время как публичный устанавливают в интересах государства или жителей определённой местности, не изымая при этом земельный участок у собственника.
Частный сервитут нужен собственникам смежных земельных участков, чтобы воспользоваться землёй соседа для личных нужд. Устанавливают его по соглашению сторон или через суд.
Участки Петрова и Третьякова расположены по соседству. Земельный участок Петрова находится у оврага, проехать к нему можно только через участок Третьякова, другой дороги нет. Но без согласия Третьякова Петров проехать не может. Он должен или договориться с Третьяковым о сервитуте на дорогу, или установить его через суд.
Сведения о частном сервитуте после его установления нужно внести в ЕГРН — они содержатся в особом его разделе, который называется реестром границ. С точки зрения закона сервитут считается обременением имущества.
Публичный сервитут устанавливают в интересах муниципалитета, большого числа местных жителей или для государственных нужд (ст. 23, ст. 39.37–39.50 ЗК РФ).
Публичный сервитут может быть установлен актом местной администрации или органа исполнительной власти — в том числе по итогам общественных слушаний, — или в специальном порядке по соглашению.
В первом случае отказаться от него нельзя, но можно обжаловать решение в суде, а также потребовать оплату за доступ к своему участку.
В специальном порядке публичный сервитут обычно устанавливают при строительстве или реконструкции значимых инфраструктурных объектов: например, при капитальном ремонте тепловых сетей или линий связи, чтобы обеспечить подъезд техники к месту ремонта.
А местные органы власти чаще всего выпускают акты об установлении сервитута для обеспечения прохода или проезда к водному объекту общего пользования, для проведения дренажных работ и тому подобных целей.
После установления публичного сервитута принявший это решение госорган в течение 5 дней направляет данные в Росреестр, чтобы он зарегистрировал обременение на затронутых земельных участках.
В такой же срок чиновники обязаны направить копию решения собственникам земельных участков, полностью или частично расположенных в границах публичного сервитута.
Срок действия сервитута
Сколько будет действовать сервитут на землю, зависит от его вида и того, для чего именно он нужен.
Время действия публичного сервитута регулируется законодательством. Например, для устройства линий электропередачи или трансформаторных подстанций срок может составлять от 10 до 49 лет, для строительства или ремонта дорог, мостов, эстакад сервитут устанавливают на время проведения таких работ, а для инженерных изысканий — на срок не более года.
Сведения о публичном сервитуте исключаются из реестра границ ЕГРН по истечении срока, на который он был установлен.
Частный сервитут на земельный участок оформляется на время, которое определили стороны соглашения или суд. Когда разрешение необходимо, например, для подъезда к частному дому, сервитут может действовать бессрочно, а может — десять лет или пока не построят новую дорогу.
Если пользователь сервитута продаст свою землю, право на ограниченное использование соседнего участка сохранится и за новым хозяином.
Не повлияет на ситуацию и продажа обременённого участка — частный сервитут сохранится до тех пор, пока его прекращение не зарегистрируют в ЕГРН.
Как оформить земельный сервитут
Если говорить о частном сервитуте, то он оформляется как соглашение, которое подписывают все заинтересованные лица.
В документе указываются:
- данные сторон;
- предмет соглашения;
- цели и основания установления сервитута;
- срок действия;
- размер оплаты, если таковая предусмотрена;
- права и обязанности сторон — например, при прокладке коммуникаций засыпать выкопанную траншею;
- другие существенные условия.
После подписания соглашения о частном сервитуте его нужно зарегистрировать в ЕГРН. Сделать это можно через МФЦ.
Но если договориться с соседом не получается, придётся обратиться в суд, где истцу нужно будет доказать, что у него действительно отсутствует иной способ обеспечить свои нужды: нет другого проезда на участок, маршрута для трубы и так далее. Если таких доказательств нет, положительно разрешить вопрос не удастся.
Иск нужно подать в районный суд по месту нахождения земельного участка, если спор не связан с предпринимательской деятельностью.
К иску нужно приложить:
- Документы о праве собственности на участок.
- Доказательства того, что сервитут необходим: например, заключение землеустроительной экспертизы, если речь идёт о единственном проезде к участку. При отсутствии экспертизы на момент подачи иска можно обратиться с ходатайством о её назначении. Также можно приложить фотографии местности, справку из администрации и тому подобное.
- Документы о том, что в договорном порядке решить вопрос не удалось. Например, можно составить требование, попросить соседа его подписать и зафиксировать факт отказа или направить требование заказным письмом.
- Квитанцию об уплате госпошлины. При обращении в районный суд для физлиц это 300 рублей.
При рассмотрении иска суд действует исходя из баланса интересов сторон. То есть интересы истца суд учитывает, но на условиях, которые наименее обременительны для собственника земельного участка, в отношении которого хотят получить сервитут.
При положительном исходе дела истец получит решение суда, которое будет необходимо зарегистрировать в ЕГРН. В документе будут определены все условия сервитута: в чём он заключается, на что распространяется, срок действия, стоимость и порядок внесения платы, если суд вынесет решение о её необходимости.
При установлении публичного сервитута владельцу земельного участка сначала могут направить проект соглашения. В течение двух недель с момента получения он должен либо подписать его, либо направить отказ, либо предложить свой вариант.
В некоторых случаях согласие собственника на публичный сервитут не требуется, но при этом он может оспорить решение о его установлении, подав административный иск в районный суд. Например, собственник может попробовать доказать, что подъезд к водоёму возможно организовать не через его участок.
Нужно ли платить за сервитут
Частный сервитут может предоставляться и бесплатно, и за деньги — в зависимости от того, как договорятся стороны. Размер и порядок оплаты оговаривается при заключении соглашения или устанавливается в суде. В случае судебного разбирательства потребуется заключение оценщика.
Публичный сервитут на земельный участок может иметь денежное содержание, но устанавливают его, только если сервитут затрудняет использование участка (п. 13 ст. 23 ЗК РФ).
Для публичного сервитута, установленного в специальном порядке, плата обязательна. Её размер определяют согласно закону № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и рассчитывают как разницу между рыночной стоимостью земельного участка до обременения сервитутом и после. Порядок внесения оплаты фиксируют в соглашении.
Эксперты отмечают, что в спорах о публичных сервитутах суды чаще встают на сторону региональных и муниципальных властей, хотя шансы доказать неправомерность сервитута или взыскать плату за него всё-таки есть.
Что же до частных сервитутов, то тому, кто хочет пользоваться землёй соседа, обычно приходится очень постараться, чтобы доказать необходимость такого обременения, так что выгоднее попробовать договориться полюбовно.
Фото: Shutterstock / Fotodom
