Квартира москвича, который сделал незаконную перепланировку, скорее всего, по решению суда будет продана с торгов. Владелец жилплощади на улице Космонавта Волкова расширил санузел за счет коридора, кухни и жилой комнаты. После того, как соседи подали жалобу в Мосжилинспекцию, там вынесли постановление вернуть стены на их законное место. Но собственник квартиры проигнорировал предписание, теперь ему грозит продажа квартиры с торгов.
Насколько опасно заниматься такими перепланировками? Что можно, а что нельзя сносить дома? Что значит «продадут с торгов»? Какая законодательная база используется в этом случае? Что реально грозит собственникам таких квартир? Эксперты отвечают на вопросы.
Только суд может принять решение о продаже жилья
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», напоминает, что человека действительно можно лишить собственности, если он не соблюдает правила ее эксплуатации. Конечно, базовая мера — штраф, но в законодательстве прописана и процедура продажи жилого помещения:
— Согласно ст. 29 Жилищного кодекса РФ, самовольно переустроившее или перепланировавшее жилое помещение лицо несет ответственность, предусмотренную Кодексом РФ об административных правонарушениях. Согласно ст. 7.21.2 КоАП РФ, самовольная перепланировка помещений ведет к наложению штрафа в размере от 2 000 до 5 000 рублей. Причем собственник должен не только заплатить штраф, но и переустроить помещение обратно. Если же этого не происходит, то в соответствии со ст. 29 п. 5 Жилищного кодекса, суд может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи жилого помещения средств, за вычетом расходов на исполнение судебного решения, с возложением на нового собственника жилого помещения обязанностей по приведению его в прежнее состояние. Собственник даже может быть выселен из такого помещения в соответствии со ст. 293 ГК РФ за бесхозяйственное отношение к жилищу. Однако подчеркну, что и выставление на торги, и выселение возможны только по решению суда и после неоднократного игнорирования предписаний надзорных органов.
Стоит заметить, что ситуация, когда имущество выставляется на торги, бывает крайне редко. Кроме того, во всех подобных «акциях», как правило, есть заинтересованное агентство. Никита Чулочников, член правления Ассоциации компаний, обслуживающих недвижимость (АКОН):
— Ситуация, когда квартира, при данных нарушениях, продается с торгов — крайне редка. Как правило, это происходит, если собственник теряет право собственности: умирает, признается недееспособным. Когда имущество является бесхозным. Чаще всего подобное решение принимает местный госорган. Очень редкий случай. В любом случае, продажа этого объекта — не рыночная сделка, тут квартиру купит для дальнейшей перепродажи агентство.
Большинство ограничений связано с безопасностью жилых домов
Как же начать заниматься перепланировкой без риска? Что можно, а что нельзя сносить в жилом доме? Артем Лузгин, руководитель клиентской группы сервиса по ремонту квартир «Квадрим»:
— Перепланировка может закончиться проблемами с эксплуатацией, а иногда и бедой, если делать ее, не проконсультировавшись с профессионалами. Рядовой домовладелец не понимает, что кроется за определенными ограничениями, которые устанавливает Мосжилинспекция. Большинство из этих ограничений связано с безопасностью жильцов. Поэтому мы всегда рекомендуем своим заказчикам не «рубить с плеча», а дождаться вердикта инженеров и архитекторов о возможности внесения изменений в конфигурацию квартиры.
При ремонте главное — не нанести урон несущим конструкциям, Мария Литинецкая приводит перечень работ, опасных для многоквартирных домов:
— Главное ограничение для перепланировки квартиры — это запрет на строительные работы, затрагивающие несущие конструкции здания — стены, колонны, балки. Соответственно, прежде всего нельзя делать дверные проемы там, где они не предусмотрены, а также запрещено переустраивать технические помещения — подвалы или чердаки. Кроме того, есть и менее «глобальные» запреты. Нельзя перемещать в квартире так называемые «мокрые» зоны, включающие ванную комнату, туалет и кухню. Также нельзя изменять место размещения системы водоснабжения и отопления. Кроме того, нельзя увеличивать размеры нежилых помещений (к примеру, коридоров) за счет жилых (спальни, гостиной).
Хочешь узаконить перепланировку — иди в суд
Мария Литинецкая напоминает об еще одном способе сделать «легальной» перепланировку в квартире — нужно идти в суд:
— Незаконная перепланировка далеко не всегда влечет последствия. Во-первых, о ней никто и никогда может не узнать, если она действительно не «вышла боком» самим собственникам или соседям. Во-вторых, можно узаконить перепланировку через суд. Для этого необходимо заказать проект перепланировки у любой организации (являющейся членом СРО и имеющей лицензию на проведение таких работ). Эта организация разрабатывает проект в полном соответствии с требуемыми техническими нормами. Перепланировку можно узаконить и административно, то есть через органы Роспотребнадзора, СЭС и т.п., а также через суд.
Как происходит регистрация
Чтобы согласовать все изменения, которым вы хотите подвергнуть квартиру, придется проделать долгий путь: от управляющей компании до Росрегистрации. Никита Чулочников выделяет самое важное в процессе согласования:
— Для того чтобы не сталкиваться с подобными проблемами, вот с этими курьезами, когда из-за перепланировок чуть ли не на торги выставляется квартира собственника, необходимо согласовывать всё до начала работы в квартире с управляющими организациями. Специалисты оттуда оценят техническую возможность перепланировки и подскажут, в какие органы обратиться для того, чтобы согласовать все изменения. Также в управляющей организации могут сразу предложить ремонтную бригаду, которая составит смету работ собственнику. Стоимость же перепланировки зависит от объема и сложности самих работ, проводимых владельцем квартиры.
Согласование же с госорганами проводится обычно в муниципалитете. Сперва, конечно, лучше найти проектную организацию, которая может взять на себя все согласования, чтобы собственнику не ходить по всем кабинетам. Им нужно предоставить свидетельство о собственности, кадастровый паспорт на объект. А дальше та компания, куда обратились и заключили договор, уже делает проект. Стоит добавить, что при ее выборе нужно учитывать, что такая организация должна иметь лицензию и состоять в СРО.
Далее уже нужно в органы местного самоуправления писать заявку, прикладывать упомянутые выше документы. Ну, а затем там рассматривают и дают заключения. И вот теперь можно стартовать с ремонтом и идти в Ростехинвентаризацию, чтобы узаконить сделанные работы. А дальше сдаем документы в Росрегистрацию, чтобы изменения были занесены в базу. Все это необходимо пройти для того, чтобы узаконить ремонт, — подытоживает эксперт.
Ряд изменений можно провести безболезненно
Однако не все работы требуют максимальных трудозатрат, часть работ можно выполнить самим, без риска нанести ущерб дому. Тем не менее, Артем Лузгин советует привлекать для работ над ремонтом опытных профессионалов:
— Есть изменения, которые можно провести совершенно безболезненно: увеличить прихожую, гардероб за счет жилых помещений, объединить туалет и ванную комнату, увеличить санузлы за счет нежилой площади (при этом сделав необходимую гидроизоляцию), демонтаж старых ненесущих перегородок и установку новых.
Главное в подготовке перепланировки — не стоит изобретать велосипед, — продолжает эксперт. — Опытный дизайнер или архитектор без труда представят варианты организации пространства доступными способами и дадут вам ответ о том, что реально согласовать, а что потребует невероятных усилий, огромной траты времени и средств, а возможно, и отстаивания своих интересов в суде. В большинстве случаев, если пожелания заказчика по организации пространства реалистичны, можно обойтись и без перепланировки.
