На первичном рынке диктует условия покупатель

Легко ли сейчас найти «квартиру мечты» или оптимальные предложения по-прежнему быстро разбираются, несмотря на кризис? Рассказывают эксперты рынка недвижимости.
 

Несколько лет назад на рынке новостроек был дефицит хороших предложений в связи с тем, что лучшие варианты в проектах очень быстро уходили с рынка. Есть ли сегодня дефицит хороших предложений в новостройках Москвы и Московской области? Эксперты рынка рассказывают, насколько сегодня легко найти подходящий лот в новостройке и что делать, если потенциальному покупателю нравится проект, а хороших предложений там не осталось – смотреть другие варианты или соглашаться на то, что есть?
 

Георгий Новиков, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «МИЭЛЬ-Новостройки»:
 

– Для начала немного определимся, что вообще такое «хорошее предложение». Скорее  всего, для клиента под этим понятием подразумевается наличие в конкретно выбранном жилом комплексе таких квартир, которые удовлетворяют его как по стоимости, так и по характеристикам внутри жилого комплекса – будь то этаж, видовые параметры, определенная площадь (например, не интересуют однокомнатные менее 35 кв. м). Если рассматривать конкретно один понравившийся проект, то часто в нем действительно можно не успеть купить интересующее предложение квартир, особенно если стадия строительства комплекса уже приблизилась к внутренней отделке и монтажу фасада. Также многое зависит от масштабности застройки, ведь для Москвы сейчас характерно строительство одновременно по два-три корпуса во многих проектах, и найти какой-либо интересующий клиента вариант не составляет обычно особого труда. Если говорить о текущем предложении, которое находится в экспозиции у большинства брокеров и застройщиков новостроек, то, как правило, оно составляет минимум 100-150 квартир разной площади, типов, ориентации, этажности и пр.
 

Однако можно и самостоятельно сделать определенные выводы о востребованности  тех или иных интересующих видов квартир. Например,  если в жилом комплексе есть подозрительно большой для выбора диапазон этажей либо распределение предлагаемых квартир подчинено какой-то очевидной закономерности, то можно с большой долей вероятности дожидаться открытия продаж именно этих квартир.
 

Вопрос о том, что делать, если хороших предложений не осталось, – дискуссионный, и тут нельзя дать однозначный  ответ. Каждый решает сам. Кому-то важнее  поселиться именно  в этом комплексе по индивидуальным причинам,  и он будет готов смириться с более низкой этажностью квартиры или худшими видовыми характеристиками. А есть клиенты, для которых озвученные выше критерии – повод вовсе отказаться от сделки и искать что-то другое.
 

Дмитрий Железнов, директор по продажам Kalinka Group:
 

– На рынке жилья бизнес-класса и элитного уровня дефицита предложений нет. Несмотря на кризис, девелоперы выводят новые проекты в разном диапазоне цен и форматов. Это и клубные дома, и комплексы апартаментов, и комбинированные проекты, которые отличают интересная концепция, высокий качественный уровень и престижное месторасположение.
 

Причем рынок пополняется также и за счет инвесторов, которые в свое время приобрели недвижимость у девелоперов на стадии котлована, в том числе и через закрытые продажи. Поэтому сейчас в открытом доступе время от времени появляются действительно уникальные квартиры и пентхаусы с террасами, каминами и превосходными видами в проектах, где первичные продажи уже завершены. 
 

Хотя в целом на первичном рынке элитного жилья дефицита не наблюдается, можно говорить лишь об ограниченном числе новых предложений в отдельных локациях, например, в районе Патриарших прудов. Этот факт имеет значение лишь для тех клиентов, кому принципиальна покупка недвижимости исключительно в этом месте. Весь остальной спрос вполне способны удовлетворить более чем достойные проекты Замоскворечья, Хамовников, Пресненского района и т.д.
 

Если жилье приобретается для себя, а не с целью инвестиций, то потенциальный клиент лучше отложит покупку, нежели согласится на то, что есть, но не устраивает по каким-то принципиальным аспектам. Как правило, в премиальном сегменте покупатели достаточно требовательны, имеют вполне четкое представление о «квартире своей мечты» и готовы подбирать подходящий вариант до тех пор, пока предложение не будет полностью соответствовать всем желаемым критериям. В практике консультантов Kalinka Group есть примеры, когда прежде чем решиться на сделку, клиент с брокером в течение года минимум два раза в месяц выезжали на просмотры различных квартир. В итоге целенаправленного и кропотливого отбора удалось подобрать вариант, подходящий по цене, расположению, видовым характеристикам, наличию подземного паркинга и т.д.      
 

Леонард Блинов, заместитель генерального директора Urban Group:
 

– Дефицита предложений сейчас нет. Вариантов очень много, и они достаточно разнообразны. С 2014 года рынок недвижимости стал полностью рынком покупателя – именно покупатель диктует свои условия. И это неплохо: девелоперам приходится конкурировать между собой, что позитивно влияет на качество продукта. Сейчас предлагается уже не просто квартира, а квартира плюс: транспортная доступность, инфраструктура, авторская архитектура... Квартира теперь – это не только квадратные метры, а прежде всего среда проживания, в том числе дающая  возможность самовыражения. Этим фактом объясняется увеличение спроса на квартиры редких форматов. Если ранее высокие потолки и панорамные окна были атрибутами исключительно элитных проектов и проектов бизнес-класса, то сейчас они представлены и в сегменте комфортного жилья. Девелоперы изобретают все новые и новые форматы жилья, чтобы покупатель смог найти то, что ему нужно. Так, например, в условиях кризиса особой популярностью стали пользоваться малогабаритные квартиры. Чтобы компенсировать не слишком большую их площадь, некоторые девелоперы предлагают дополнительно отдельные кладовые помещения, позволяющие освободить место от ненужных вещей, а также просторные лоджии.
 

В настоящее время в Москве осталось не так много мест для застройки – крупные объекты появляются на территориях, высвобожденных в процессе реновации промышленных зон или на окраинах города. В первом случае покупка квартир требует большого бюджета, а маятник спроса, как мы отмечали выше, качнулся в сторону дешевого жилья. В результате дорога с окраин столицы на работу для обладателей нового жилья занимает более часа. Эта сопоставимо со временем, которое тратят на дорогу жители ближайшего Подмосковья, а иногда и превышает его. Плюс в мегаполисе хуже экология, да и стоимость жилья в Москве выше, чем в Подмосковье. Как результат – суммарный спрос на квартиры в Москве снижается, а в Подмосковье – растет. Люди уезжают из города, выбирая более интересные и разнообразные проекты в области. Ведь за ту же сумму в Подмосковье можно купить квартиру большей площади, в жилом комплексе с авторской архитектурой, к тому же находящуюся в районе с хорошей экологией и удобной транспортной доступностью, с развитой инфраструктурой и комплексным освоением территории.
 

Сейчас потребитель спокойно может выбрать то, что ему нравится, в рамках доступного бюджета. Предложений много, вся информация открыта. Как правило, чтобы сделать свой выбор, человеку достаточно посетить два-три объекта – это показывают наши опросы покупателей.