недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/Аренда

Как защитить квартиру от недобросовестного арендатора?

9 554
Можно ли снять или сдать квартиру без негативных последствий? Имеет ли право несовершеннолетний заключить договор аренды от своего имени? На эти и другие вопросы отвечает Сергей Поправка, руководитель юридического департамента компании Penny Lane Realty.
Можно ли снять или сдать квартиру без негативных последствий? Имеет ли право несовершеннолетний заключить договор аренды от своего имени? На эти и другие вопросы отвечает Сергей Поправка, руководитель юридического департамента компании Penny Lane Realty.
 
 
Я оформил доверенность жене на право пользования квартирой, которую сдали внаем. При этом мы зарегистрированы в налоговой службе как два разных ИП. Подскажите, пожалуйста, кто из нас должен платить налоги с дохода за аренду?
 
— В соответствии со ст. 182 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. То есть даже если договор подписан не собственником, а человеком, которого он на это уполномочил, выдав соответствующую доверенность, все права и обязанности, связанные с договором, все равно возникают непосредственно у собственника.
 
 
Сдаю квартиру молодой семье, сама живу на даче. Договор аренды не заключали. Квартиросъемщики сменили замки на дверях и перестали платить аренду. Дверь не открывают, на звонки не отвечают. Куда обращаться?
 
— В таком случае я рекомендую вызвать одновременно участкового, отвечающего за данную территорию, и сотрудников службы, специализирующейся на вскрытии дверей и смене замков. Предъявите участковому и рабочим либо паспорт со штампом о регистрации по месту жительства, либо свидетельство о госрегистрации права собственности на квартиру (подойдет также выписка из Единого госреестра прав на недвижимость). Ввиду отсутствия договора найма у упомянутых людей нет законных оснований для нахождения в вашей квартире. Их действия могут быть квалифицированы в соответствии со ст. 139 Уголовного кодекса РФ «Нарушение неприкосновенности жилища» как незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица. Такое преступление наказывается штрафом в размере до 40 тыс. руб. либо обязательными или исправительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до трех месяцев.
 
 
В квартире, которую собираемся сдавать, дорогая мебель, выполнен качественный ремонт. Можно ли как-то обязать арендаторов беречь наше имущество? Например, составить договор, где перечислить все, чего делать нельзя? Будет ли такой документ иметь силу в суде?
 
— Вы вправе закрепить в договоре найма квартиры условия, которые считаете важными. И  ничто не мешает вам прописать в этом документе обязанность квартиросъемщиков содержать жилье и предметы обихода, в том числе мебель, в рабочем состоянии, а также возместить вред в полном объеме, если таковой будет причинен. Если данное условие закреплено в договоре, наниматель не может в одностороннем порядке от него отказаться (ст. 309 и 310 Гражданского кодекса РФ).
 
Для того чтобы вам было легче защитить свои права в суде в случае причинения нанимателем ущерба, рекомендую подробно зафиксировать состояние квартиры и предметов, находящихся в ней, в приложениях к договору, подписываемых обеими сторонами. Нелишним будет также сделать фотографии жилплощади и имущества.
 
Кроме того, советую предусмотреть в договоре пункт, обязывающий нанимателя квартиры внести обеспечительный платеж, из которого может быть покрыт ущерб в случае причинения такового.
 
Не упускайте из виду следующий аспект: вполне вероятно, что нанимателем квартиры станет человек, зарегистрированный в другом городе или регионе. По общему правилу судебные иски подают по месту жительства ответчика. Поэтому рекомендую вам в договоре указать суд, в котором в случае надобности будут рассматривать спор, связанный с наймом (например, это может быть суд, обслуживающий территорию, на которой расположена квартира). Такое право предоставлено ст. 32 Гражданского процессуального кодекса РФ.
 
 
Хочу сдать комнату в двухкомнатной квартире. Кроме меня в ней прописана бывшая жена. Собственник по документам я, раздел имущества еще не состоялся. Можно ли сдать комнату без согласия супруги?
 
— Собственник вправе распоряжаться своим имуществом без оглядки на мнение третьих лиц, в данном случае бывшей супруги. Но если квартиру вы приобрели в период брака, она является совместно нажитым имуществом, подлежащим разделу. В этой ситуации ваша бывшая жена может обратиться в суд с соответствующим иском, одновременно попросив о принятии мер по его обеспечению, в частности в виде наложения запрета на совершение каких-либо сделок, связанных с квартирой, в том числе на сдачу ее в аренду. Велика вероятность, что суд пойдет навстречу таким требованиям. Поэтому рекомендую в любом случае заручиться согласием супруги на заключение договора найма.
 
 
Мне 15 лет. Имею ли я право снять квартиру? Мои родители не против, они будут оплачивать аренду.
 
— В соответствии со ст. 26 Гражданского кодекса РФ несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе заключать сделки (в том числе договор найма квартиры) с письменного согласия своих законных представителей, то есть родителей, усыновителей или попечителя. Более того, если сделка (в данном случае наем квартиры) заключена до получения согласия от законных представителей, но впоследствии была ими одобрена, она считается действительной.
 
Так что 15-летний гражданин вправе самостоятельно снять жилье, заключив договор аренды от своего имени, но при условии, что его родители подтвердят свое согласие письменно. При этом надо понимать и то, что несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет самостоятельно несут имущественную ответственность по заключенным ими сделкам.
 
 
Где можно оформить договор найма? Сколько на это потребуется времени и денежных средств? Кто должен присутствовать при заключении такого договора?
 
— В соответствии со ст. 674 Гражданского кодекса РФ договор найма жилого помещения заключают в письменной форме.
 
Как следует из ст. 160 Гражданского кодекса РФ, сделку оформляют путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или уполномоченными ими лицами. То есть для заключения договора найма требуются лишь присутствие арендатора, арендодателя и текст договора, напечатанный на бумаге в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.
 
Если наймодатель и наниматель заключают договор самостоятельно, то это не требует финансовых вложений. Закон не обязывает обращаться к нотариусу или адвокату, их помощь рекомендуют лишь в том случае, если стороны не могут сами оформить документ или прийти к единому мнению относительно его условий. Стоимость работы специалиста и время, необходимое для оказания услуги, всегда индивидуальны.
 
 
Арендатор хочет съехать и предупредил об этом за полмесяца. Однако наймодатель отказывается возвращать залог, так как договор разрывается досрочно. Грозит, что взыщет плату за простой помещения и ремонт квартиры. Кто прав? Реально ли в этой ситуации вернуть залог через суд?
 
— Все зависит от положений договора найма квартиры. В случае если нанимателем были соблюдены все условия, в том числе срок извещения арендатора о намерении досрочно расторгнуть договор, собственник обязан вернуть залог.
 
Если арендатором были нарушены условия договора, следует проверить, предусмотрены ли за это какие-либо санкции.
 
 
Случай досрочного расторжения договора найма квартиры регламентирован ст. 687 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с ней наниматель жилого помещения вправе в любое время расторгнуть договор с письменным предупреждением хозяина квартиры за три месяца. Но, возможно, в вашем договоре зафиксирован иной срок, например те самые две недели, тогда у вас есть все шансы истребовать залог. Если собственник отказывается его возвращать, ссылаясь на то, что квартире необходим ремонт в результате ущерба, причиненного арендатором, то именно на хозяина жилья и ложится обязанность доказать этот факт в суде.   Я оформил доверенность жене на право пользования квартирой, которую сдали внаем. При этом мы зарегистрированы в налоговой службе как два разных ИП. Подскажите, пожалуйста, кто из нас должен платить налоги с дохода за аренду?
 
— В соответствии со ст. 182 Гражданского кодекса РФ сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. То есть даже если договор подписан не собственником, а человеком, которого он на это уполномочил, выдав соответствующую доверенность, все права и обязанности, связанные с договором, все равно возникают непосредственно у собственника.
 
 
Сдаю квартиру молодой семье, сама живу на даче. Договор аренды не заключали. Квартиросъемщики сменили замки на дверях и перестали платить аренду. Дверь не открывают, на звонки не отвечают. Куда обращаться?
 
— В таком случае я рекомендую вызвать одновременно участкового, отвечающего за данную территорию, и сотрудников службы, специализирующейся на вскрытии дверей и смене замков. Предъявите участковому и рабочим либо паспорт со штампом о регистрации по месту жительства, либо свидетельство о госрегистрации права собственности на квартиру (подойдет также выписка из Единого госреестра прав на недвижимость). Ввиду отсутствия договора найма у упомянутых людей нет законных оснований для нахождения в вашей квартире. Их действия могут быть квалифицированы в соответствии со ст. 139 Уголовного кодекса РФ «Нарушение неприкосновенности жилища» как незаконное проникновение в жилище, совершенное против воли проживающего в нем лица. Такое преступление наказывается штрафом в размере до 40 тыс. руб. либо обязательными или исправительными работами на срок до одного года, либо арестом на срок до трех месяцев.
 
 
В квартире, которую собираемся сдавать, дорогая мебель, выполнен качественный ремонт. Можно ли как-то обязать арендаторов беречь наше имущество? Например, составить договор, где перечислить все, чего делать нельзя? Будет ли такой документ иметь силу в суде?
 
— Вы вправе закрепить в договоре найма квартиры условия, которые считаете важными. И  ничто не мешает вам прописать в этом документе обязанность квартиросъемщиков содержать жилье и предметы обихода, в том числе мебель, в рабочем состоянии, а также возместить вред в полном объеме, если таковой будет причинен. Если данное условие закреплено в договоре, наниматель не может в одностороннем порядке от него отказаться (ст. 309 и 310 Гражданского кодекса РФ).
 
Для того чтобы вам было легче защитить свои права в суде в случае причинения нанимателем ущерба, рекомендую подробно зафиксировать состояние квартиры и предметов, находящихся в ней, в приложениях к договору, подписываемых обеими сторонами. Нелишним будет также сделать фотографии жилплощади и имущества.
 
Кроме того, советую предусмотреть в договоре пункт, обязывающий нанимателя квартиры внести обеспечительный платеж, из которого может быть покрыт ущерб в случае причинения такового.
 
Не упускайте из виду следующий аспект: вполне вероятно, что нанимателем квартиры станет человек, зарегистрированный в другом городе или регионе. По общему правилу судебные иски подают по месту жительства ответчика. Поэтому рекомендую вам в договоре указать суд, в котором в случае надобности будут рассматривать спор, связанный с наймом (например, это может быть суд, обслуживающий территорию, на которой расположена квартира). Такое право предоставлено ст. 32 Гражданского процессуального кодекса РФ.
 
 
Хочу сдать комнату в двухкомнатной квартире. Кроме меня в ней прописана бывшая жена. Собственник по документам я, раздел имущества еще не состоялся. Можно ли сдать комнату без согласия супруги?
 
— Собственник вправе распоряжаться своим имуществом без оглядки на мнение третьих лиц, в данном случае бывшей супруги. Но если квартиру вы приобрели в период брака, она является совместно нажитым имуществом, подлежащим разделу. В этой ситуации ваша бывшая жена может обратиться в суд с соответствующим иском, одновременно попросив о принятии мер по его обеспечению, в частности в виде наложения запрета на совершение каких-либо сделок, связанных с квартирой, в том числе на сдачу ее в аренду. Велика вероятность, что суд пойдет навстречу таким требованиям. Поэтому рекомендую в любом случае заручиться согласием супруги на заключение договора найма.
 
 
Мне 15 лет. Имею ли я право снять квартиру? Мои родители не против, они будут оплачивать аренду.
 
— В соответствии со ст. 26 Гражданского кодекса РФ несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет вправе заключать сделки (в том числе договор найма квартиры) с письменного согласия своих законных представителей, то есть родителей, усыновителей или попечителя. Более того, если сделка (в данном случае наем квартиры) заключена до получения согласия от законных представителей, но впоследствии была ими одобрена, она считается действительной.
 
Так что 15-летний гражданин вправе самостоятельно снять жилье, заключив договор аренды от своего имени, но при условии, что его родители подтвердят свое согласие письменно. При этом надо понимать и то, что несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет самостоятельно несут имущественную ответственность по заключенным ими сделкам.
 
 
Где можно оформить договор найма? Сколько на это потребуется времени и денежных средств? Кто должен присутствовать при заключении такого договора?
 
— В соответствии со ст. 674 Гражданского кодекса РФ договор найма жилого помещения заключают в письменной форме.
 
Как следует из ст. 160 Гражданского кодекса РФ, сделку оформляют путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или уполномоченными ими лицами. То есть для заключения договора найма требуются лишь присутствие арендатора, арендодателя и текст договора, напечатанный на бумаге в двух экземплярах, по одному для каждой из сторон.
 
Если наймодатель и наниматель заключают договор самостоятельно, то это не требует финансовых вложений. Закон не обязывает обращаться к нотариусу или адвокату, их помощь рекомендуют лишь в том случае, если стороны не могут сами оформить документ или прийти к единому мнению относительно его условий. Стоимость работы специалиста и время, необходимое для оказания услуги, всегда индивидуальны.
 
 
Арендатор хочет съехать и предупредил об этом за полмесяца. Однако наймодатель отказывается возвращать залог, так как договор разрывается досрочно. Грозит, что взыщет плату за простой помещения и ремонт квартиры. Кто прав? Реально ли в этой ситуации вернуть залог через суд?
 
— Все зависит от положений договора найма квартиры. В случае если нанимателем были соблюдены все условия, в том числе срок извещения арендатора о намерении досрочно расторгнуть договор, собственник обязан вернуть залог.
 
Если арендатором были нарушены условия договора, следует проверить, предусмотрены ли за это какие-либо санкции.
 
Случай досрочного расторжения договора найма квартиры регламентирован ст. 687 Гражданского кодекса РФ. В соответствии с ней наниматель жилого помещения вправе в любое время расторгнуть договор с письменным предупреждением хозяина квартиры за три месяца. Но, возможно, в вашем договоре зафиксирован иной срок, например те самые две недели, тогда у вас есть все шансы истребовать залог. Если собственник отказывается его возвращать, ссылаясь на то, что квартире необходим ремонт в результате ущерба, причиненного арендатором, то именно на хозяина жилья и ложится обязанность доказать этот факт в суде.
 
 
Уважаемые читатели! 
Свои вопросы в редакцию вы можете присылать по адресу:
123007, Москва, Хорошевское ш., 32а, или на e-mail: gudkova@d-mir.ru
 
Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru