Одним из спонсоров XXII конференции АИМ выступила компания «НДВ-Групп». В частности, культурную программу мероприятия взял на себя ее руководитель Александр Хрусталев. О том, каким он видит рынок инвестиционных проектов, А. Хрусталев говорит, зная ситуацию изнутри, — долгое время возглавляя одну из самых крупных риэлторских компаний города, он начинает ряд проектов в новом качестве — как инвестор.
Александр Хрусталев, генеральный директор «НДВ-Недвижимость»
— Александр Анатольевич, каким вы видите рынок сегодня?
— Рынок очень меняется. В первую очередь его состав: появились новые девелоперы, новые строительные организации, какие-то канули в Лету. Есть те, кто переориентировался на другие сферы, есть укрупняющиеся, много тех, кто «сжимается». Думаю, что нынешние инвесторы привнесут в развитие столицы что-то свое, новое.
— А как бы вы охарактеризовали ситуацию на риэлторском рынке?
— Примерно так же: идет смена участников. Но мы держим позиции лидера.
— Как продавцам недвижимости преодолеть противоречие? Спрос не высокий, и это значит, что для его усиления надо повысить качество предлагаемого продукта. При этом продажи не слишком активны, низок оборот средств, значит, нет возможности развивать проекты в отношении качества.
— Спрос высокий. Мы в сутки заключаем по 100 сделок. И так на протяжении четырех лет. Работаем с проектами крупной застройки — Царицыно, Новокосино. Но со временем появятся новые. Планируем в этом году довести объем продаж до 105–110 млрд руб., а в следующем — до 180 млрд руб.
— Как давно вы стали заниматься инвестированием и какими площадками располагаете? Может быть, в Новой Москве они есть?
— Нет, земли на новой столичной территории у нас нет. А вот на площадях промзон — есть. В планах города — перевод ряда предприятий в другие районы. По некоторым площадкам уже произведен перевод земель в новую категорию. У нас подписан договор на крупный проект с партнерской компанией, он будет развиваться в районе Речников (территория бывшего порта). Первая очередь строительства жилого микрорайона составит 150 тыс. кв. м, вторая — примерно столько же.
— Рекультивация снижает доходность проекта?
— В каждом случае это бывает по-разному. Если надо снимать несколько метров грунта — это, конечно, большая нагрузка на проект. Иногда такое обременение и подобные затраты могут быть учтены городом, тогда выделяется компенсация. А если надо снять 30 см грунта, то это не проблема.
— Докризисная и нынешняя доходность девелоперских проектов — насколько изменились показатели?
— Показатели, на мой взгляд, и тогда, и сейчас примерно одинаковы. Если, конечно, мы говорим о компаниях, которые работают на рыночных условиях, а не «приобретают» у города землю за три копейки, как это бывало раньше…
— Но тогда ведь застройщики делали деньги на росте стоимости квадратного метра в ходе строительства и продаж? А сейчас этого нет.
— Деньги надо делать на сроках строительства. Даже когда стройка идет не четыре, а три года, выигрыш для компании ощутим — за счет снижения операционных расходов, например.
— На конференции прозвучало мнение специалистов, что мегаполису не хватает качественных, выразительных, может быть даже экстравагантных, объектов, мало интересной архитектуры. А ваше мнение как инвестора на этот счет каково?
— Думаю, это справедливый упрек. И мы готовим свой ответ на него: одна из наших инвестиционных площадок довольно необычна. При партнерстве с компанией «Аэросоюз» мы создаем инфраструктурный проект в Мякининской пойме для развития массового вертолетного сообщения в Московской области. Это будет первый вертолетный центр, который станет одновременно базой аэротакси, техническим и коммерческим центром, а кроме того, еще и станцией для вертолетов госавиации — МЧС, МВД и ФСБ. Кроме технических помещений проект будет включать в себя гостиницу «четыре звезды», рестораны, учебный центр. Так вот, все это будет иметь довольно интересное архитектурное решение. Объем инвестиций в проект мы оцениваем в 50 млн долл.
— Вот такие встречи персон бизнеса с представителями власти, как это получилось на XXII конференции, прошедшей на борту теплохода «Нижний Новгород», важны, на ваш взгляд?
— Я уважаю эту организацию — Ассоциацию инвесторов Москвы. На мой взгляд, это серьезный профессиональный клуб, который организовывает ценные площадки для дискуссий. Когда есть диалог между властью и бизнесом, уровень коммуникаций становится совершенно другим. Бизнес работает успешнее, пополняется казна, а город процветает.
