Федеральные власти в очередной раз решили пересмотреть правила игры на российском рынке недвижимости. На этот раз речь идет о разграничении полномочий по строительству транспортной и социальной инфраструктуры между муниципалитетами и частными застройщиками. Последние опасаются, что в итоге на них возложат еще больше обременений, а власти обещают, наоборот, максимально четко прописать обязанности всех сторон.
Суть поправок
Минрегион подготовил целый комплекс поправок в Градостроительный кодекс (ГСК) РФ, которые могут напрямую повлиять на российский рынок недвижимости. В частности, ведомство предлагает дополнить ГСК такими понятиями, как «транспортная инфраструктура» и «социальная инфраструктура». Развитие этих комплексов должны определять местные власти, приняв на основании генплана собственные программы в течение полугода. При этом предложенные поправки наделяют муниципалитеты правом выдвигать застройщикам обязательные требования по созданию инфраструктурных объектов. К чему это приведет? «Если обязательства будут чрезмерными, то это может негативно повлиять на развитие территорий. На сегодняшний день девелоперы и так несут основную нагрузку по строительству дорог, школ, детсадов и проведению коммуникаций», — говорит управляющий директор «Century 21 Запад» Евгений Скоморовский.
Впрочем, Минрегион убеждает, что затраты застройщиков будут прямо пропорциональны инвестиционной привлекательности земли, на которой планируется возведение жилья. «С одной стороны, идея обязывать застройщиков возводить такие объекты верна. Это ускорит ввод необходимой для жильцов построенных домов инфраструктуры», — считает гендиректор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева. С другой стороны, по ее словам, бизнесу придется приспосабливаться к новым реалиям. «Вполне возможно, чтобы не произошло сильного удорожания жилья, придется экономить на материалах и технологиях, и мы получим снова безликие бетонные коробки, не исключено, что с низким качеством строительства», — предупреждает эксперт.
Это уже не первый пример корректировки Градостроительного кодекса. В частности, с 1 июля 2013 г. в новой редакции изложена ст. 60, посвященная возмещению вреда, причиненного вследствие разрушения или повреждения объекта капитального строительства. Однако на этот раз основная часть поправок, которые депутаты предлагают внести в ГСК и другие законы, регулирующие строительный рынок, касается ответственности его участников. Генеральный директор компании «СЕЗАР-Строй» (холдинг SEZAR GROUP) Гасан Архулаев отмечает: «Инициаторы законопроекта хотят установить ответственность генподрядчиков и генпроектировщиков за все недостатки при строительстве. Помимо этого, должен быть увеличен их взнос в компенсационный фонд саморегулируемой организации, без участия в которой компании просто не смогут работать». В свою очередь, ужесточение требований к страхованию рисков чревато тем, что многие организации, имеющие высококлассных специалистов и оборудование, но не обладающие мощной финансовой поддержкой, не получат допуск к исполнению работ. «Вероятно, даже региональные генподрядчики не смогут соответствовать новым требованиям, которые разработает Национальное объединение строителей. Это приведет к очередному удорожанию себестоимости проектов, которое ляжет на плечи потребителей», — добавляет экперт.
Правила в деталях
Пока конкретные обязательства планируют устанавливать в отношении застройщиков на уровне конкретных муниципальных образований применительно к конкретной ситуации — в зависимости от застраиваемой территории, а также текущих проблем. «Довольно часто обязанность по строительству инфраструктуры вменяют одной компании, в то время как другая, осваивающая участок рядом, таких обременений не несет и получает в результате этого прибыль за счет соседа, — объясняет пресс-секретарь девелоперской компании «Сити — XXI век» Сергей Лядов. Следовательно, по его словам, одна из задач на сегодняшний день — разумное распределение обязанностей между всеми активными застройщиками вне зависимости от того, на чьей территории запланировано размещение того или иного инфраструктурного объекта.
Возложение на девелоперов социальных обязательств — самый обсуждаемый и спорный вопрос. «Если говорить о мировом опыте, это вполне нормальная практика, когда застройщик создает всю необходимую инфраструктуру помимо тех объектов, которые он собирается непосредственно продавать. Жилой квартал не может существовать без школ, железных дорог, магазинов первой необходимости и др.», — объясняет руководитель управления маркетинга и развития ГК «КОНТИ» Сергей Мигунов. По его словам, в России до кризиса, во время галопирующего роста цен, компании не уделяли этому должного внимания, власти также не регулировали проблему. «В результате в Подмосковье мы имеем поселки без дорог, а в Москве стоят многоэтажные дома без парковок. Поэтому вопрос уже давно назрел, пора возложить решение этой задачи на застройщиков», — отмечает эксперт. Однако, по его словам, необходимо обратить внимание на тот факт, что девелоперы сегодня пусть и косвенным образом, но несут нагрузку, связанную с инженерной и социальной инфраструктурой. В стоимость инвестконтракта, заключенного с муниципальными властями, уже заложены определенные целевые платежи. А согласно существующей в Москве практике по завершении строительства часть готовых площадей отходит городу для реализации социальных программ или продажи на открытом рынке.
«В нашей стране существует практика подключения к сетям, которая в корне расходится с европейской. Там застройщик получает готовую площадку со всеми подведенными коммуникациями. Сетевые компании возвращают свои инвестиции через платежи за коммунальные услуги в процессе эксплуатации объектов недвижимости», — поясняет С. Мигунов. В России же, по его словам, принята плата за подключение к инженерным сетям, и она составляет существенную часть затрат любого строительного проекта. То есть косвенным образом девелоперы уже несут финансовую нагрузку по созданию инженерной инфраструктуры. Поэтому прежде чем возлагать на них дополнительные обязанности, необходимо каким-то образом сначала разрешить сложившуюся ситуацию. «В настоящее время происходит движение к схеме открытых аукционов, когда компания должна получать в аренду на короткий срок (до шести лет) строительную площадку: юридически подготовленную, со всеми оформленными документами, а также с подведенными коммуникациями», — говорит эксперт. Возврат инвестиций муниципальным властям будет обеспечен через арендные платежи со стороны девелопера, сетевым компаниям — через коммунальные платежи после сдачи объекта в эксплуатацию. Это цивилизованная форма отношений, однако переход к ней, по всей видимости, займет длительное время, так как существующая система достаточно инертна, и сломать ее быстро не удастся.
Реакция рынка
Участники рынка пока занимают выжидательную позицию. «Из поправок не до конца ясен механизм и принципы установления обязательств застройщика. Между тем затраты на строительство инфраструктуры составляют значительную часть его расходов», — говорит С. Лядов. По его словам, в интересах девелоперов до начала реализации инвестиционного проекта четко представлять социальные, транспортные и инженерные обременения для расчета рентабельности своих инвестиций и оценки их экономической целесообразности. «Важно, чтобы такие обременения не увеличивались в ходе строительства. Это негативно отражается на интересах предпринимателей, приводит к снижению прибыльности проектов, а подчас и к их убыточности», — добавляет эксперт.
Девелоперы в принципе не против поправок. «Однако жесткое и быстрое введение новых правил может вымыть с рынка небольшие строительные компании, что негативно отразится на конкурентности и приведет к повышению цен на жилье», — считает С. Мигунов. Притом что именно снижение стоимости квадратного метра в правительстве считают одним из основных векторов развития рынка недвижимости.
