недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/Ипотека

Ключевая ставка — 4,5%. Время рефинансировать ипотеку

31 557 34
Ключевая ставка — 4,5%. Время рефинансировать ипотеку
Сэкономить 300–500 тыс. рублей и более при рефинансировании ипотеки вполне реально. В самое ближайшее время ждем снижения ставок и бежим в банк рефинансировать свой кредит. Но сделать это, увы, удастся не всем ипотечникам.

19 июня Центробанк снизил ключевую ставку на 1 процентный пункт (п.п.) — до рекордных 4,5%, такого значения не было никогда. От нее напрямую зависят как ставки по ипотеке, так и ставки рефинансирования. Сегодня они и без того самые низкие за всю историю российского рынка: по данным ЦБ РФ, в апреле средневзвешенная ставка по ипотеке достигла уровня 8,32%. И ожидается, что она станет еще ниже!

«Сейчас мы наблюдаем минимальную за всю новейшую историю банковского рынка стоимость фондирования ипотеки. Все индикаторы на минимальных уровнях — и стоимость пятилетних облигаций федерального займа, и средняя ставка по депозитам. Конечно, снижение ключевой ставки закрепит эту тенденцию, позволит банкам держать ставки по ипотеке на минимальных уровнях».

Михаил Гольдберг,руководитель аналитического центра Дом.РФ

«Сейчас ставки объективно ниже для множества клиентов, чем те, по которым они оформляли ипотеку полтора или два года назад», — утверждает директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет» Роман Строилов. По оценке директора департамента новостроек «Александр-Недвижимость» Сергея Белякова, ставки за последние два года уже снизились на 2–3 п.п.

Счастье не для всех

1. Кому не повезет — всем, кто взял кредит совсем недавно. Кредит, оформленный менее полугода назад, рефинансировать не удастся: банки не предоставляют такую возможность.

 2. Самое выгодное рефинансирование — для кредитов, взятых пару-тройку лет назад.

«Рефинансирование ипотеки выгодно на начальных этапах, когда у заемщика высокие проценты и есть шанс их снизить, — объясняет вице-президент Becar Asset Management Катерина Соболева. — При этом в какой-то момент рефинансирование становится отчасти бессмысленным и даже невыгодным. В первые пять лет долг сокращается минимально, платятся в основном проценты, а не тело кредита».

3. Если срок кредита перевалил за половину, смысла в рефинансировании нет: большая часть процентов уже выплачена, и теперь начинается погашение основного долга. Если же рефинансировать кредит, начинаешь снова платить проценты, а не основной долг.

Необходимое правило грамотного рефинансирования — разница между ставкой по имеющемуся кредиту и новому должна составлять как минимум 2 п. п.

Самым выгодным рефинансирование будет для заемщиков, оформивших ипотеку пару лет назад на срок не менее 10 лет по ставке 10,5–11% годовых.

«Сейчас самая низкая ставка по программе рефинансирования составляет 7,9%, средняя — 8,5–9%», — подчеркивает Сергей Беляков.

Расходы на рефинансирование

Само рефинансирование — процедура не бесплатная. Придется раскошелиться на оценку объекта, документы, оплатить пошлины, страхование жизни и объекта. Но и тут вполне реально сэкономить.

«Если заемщик понимает, что у него очередной год комплексного ипотечного страхования заканчивается, скажем, в июне, то заранее подает заявку на рефинансирование. В июле он уже получает новый ипотечный кредит в другом банке по пониженной ипотечной ставке и уже там оплачивает страховку — ровно так же, как он делал бы это в том банке, где у него ставка выше».

Роман Строилов,директор по развитию, партнер маркетплейса недвижимости «М2Маркет»

Экономим на кредите

пример

Предположим, семья оформила ипотеку в 2017 году: купила жилье за 5 млн рублей, взяв кредит на 3,7 млн под 11% годовых на 10 лет. Четверть суммы, 1,3 млн рублей, составил первоначальный взнос. Такая ставка уже неактуальна для ипотечного рынка 2020 года, и рефинансирование действительно выгодно. Сейчас семья платит 51 тыс. рублей ежемесячно.

Если в приведенном примере просто снизить процентную ставку с 11 до 7,9% годовых, ежемесячный платеж уменьшится на 4,5 тыс. рублей в месяц — с 51 до 46,5 тыс. рублей. В рамках общей переплаты за семь лет это более 300 тыс. рублей — сумма, точно превышающая расходы на рефинансирование.

«После рефинансирования многие продолжают выплачивать дополнительными платежами разницу, которая образовалась после сокращения платежа, чтобы сократить срок кредита. Банки не очень охотно идут на уменьшение самого срока, но если таким же образом попробовать уменьшить объем платежа, в будущем это облегчит кредитную нагрузку».

Катерина Соболева,вице-президент Becar Asset Management

Впрочем, ипотеку, взятую год назад, рефинансировать еще выгоднее, даже если ставка по кредиту — еще привлекательные недавно 10% годовых.

пример

Казалось бы, выгодная ипотека: 3,7 млн рублей на 10 лет со ставкой 10% годовых. Ежемесячный взнос составляет почти 49 тыс. рублей. При рефинансировании этого кредита через год под 7,9% платеж составит уже 42,8 тыс. рублей в месяц, а переплата сократится с 2,1 до 1,6 млн рублей.

Маткапитал за первенца

Еще один повод воспользоваться инструментом рефинансирования ипотеки — рождение ребенка и получение маткапитала. С 1 января 2020 года маткапитал дается и за первого ребенка (466 тыс. рублей). Эти средства допустимо потратить не только на погашение имеющегося ипотечного кредита, но и при рефинансировании ипотеки.

пример

Погасив средствами маткапитала часть прежнего кредита, семья уменьшит ежемесячный взнос с 51 до 43 тыс. рублей — на 8 тыс. рублей ежемесячно. Но при одновременном рефинансировании ипотеки хотя бы под 8,5% платеж становится еще на 3,2 тыс. рублей меньше — он будет равен примерно 40 тыс. При этом общая переплата уменьшается почти на 300 тыс. за оставшиеся семь лет.

Лучший вариант — семейная ипотека

Больше всех повезло семьям, в которых за время выплаты ипотеки родились двое детей. Они могут претендовать на семейную ипотеку со ставкой 4,5% годовых. Программа заработала в 2018 году, но была доработана в 2019-м.

Она предполагает льготную ставку для семей, родивших или усыновивших второго и последующих детей с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022 года. Минимальный первоначальный взнос — 20%, срок — до 30 лет. На этот кредит получится купить строящееся жилье или квартиру в готовой новостройке.

«Воспользоваться программой семейной ипотеки при рефинансировании можно только при условии, что изначально с помощью ипотеки приобреталась квартира в новостройке и второй (последующий) ребенок родился после 1 января 2018 года», — поясняет Сергей Беляков.

пример

Возьмем все ту же семью с кредитом в 3,7 млн под 11% годовых на 10 лет, который оформлен в 2017 году. Ежемесячный взнос составляет 51 тыс. рублей. Но состав семьи пополнился — теперь она имеет право на семейную ипотеку. Остаток по старому кредиту — 3 млн рублей, а переплата за оставшийся период — 1,4 млн рублей.

Если рефинансировать кредит по программе «Семейная ипотека», то ежемесячный взнос снизится до 42 тыс. рублей, а переплата за оставшийся срок составит всего 500 тыс. рублей. Если семья использует средства маткапитала, то ежемесячный платеж уменьшится до 35 тыс. рублей, а переплата — до 400 тыс. рублей.

Комментарии 34
DenBro SPb23 июня 2020, 14:24

Вы не учитываете самое главное в этом статье, а именно рефинансирование ипотеки с уже использованным мат.капиталом. Чтобы рефинансировать такую ипотеку, нужно получить согласие органов опеки, выделить доли на детей у нотариуса, зарегистрировать эти изменения, снять старую ипотеку, зарегистрировать новую ипотеку. Все это время повышенный процент по кредиту. В ГД внесли законопроект об упрощении рефинансирования для такие кредитов, но он там прочно застрял на стадии 1 чтения. Если у вас есть возможность, расскажите, когда планируется вступление закона в силу, примерные сроки хотя бы. Ссылка на законопроект https://sozd.duma.gov.ru/bill/880655-7

Ответить
Евгений27 июня 2020, 6:25

Добрый день! Я рефинансировал ипотеку со Сбера в ВТБ. В Сбере использовался мат. капитал.
Никакого согласия органов опеки не потребовалось, доли тоже не выделяли. Рефинансирование прошло просто. Выделять доли на детей собираемся только после полного погашения ипотеки.
Это если берется просто ипотечный кредит, то да. Но если в кредитном договоре прописано, что он выдается на рефинансирование предыдущего кредита. то ничего не требуется.

DenBro SPb29 июня 2020, 16:05

Спасибо за комментарий, но судя по законопроекту и вносимым в него изменениям, законодательство в настоящее время регулирует данный вопрос таким образом, что необходимо согласие органов опеки. Если интересно, можете почитать пояснительную записку к законопроекту, чтобы не погружаться в дебри законов, в которые планируется вносить изменения

Яна Францева23 июня 2020, 14:27

Полтора года назад взяла ипотеку под 9,9%, а в этом году одобрили ипотеку только под 10.6 % в том же банке при прочих равных. Реклама о снижении и низких процентах раздражает. У нас и 2НДФЛ, и стаж непрерывный. и зарплатный клиент, и хорошая кредитная история, и все равно либо отказывают как сбербанк, либо от 9,9% со страховкой . Надоело читать вранье!

Ответить
максим23 июня 2020, 18:42

вот и перестань вранье писать, нам год назад рефинансировали с 11.9 на 9.4 ВТБ и без каких либо проблем. А сейчас готовы уже 8,6 предлагать. когда будет 7,6 я еще раз рефинансирую

Оксана Пономаренко26 июня 2020, 16:27

Переходите в другой банк и напишите заявление работодателю о перечисление своей зарплаты в банк, где вам будут Рефенансировать вашу ипотеку. Уже несколько лет как действует Закон об отмене “зарплатного рабства”.
Сбербанк ведь не Рефенансирует свои ипотеки.😏

ID: 1901164226 июня 2020, 17:05

Если в Вашем конкретном случае не удалось положительно решить вопрос, это не означает, что текст вранье. В целом программа работает, но не все так просто и быстро.

Sergei Ponomarev28 июня 2020, 6:02

Оксана Пономаренко видимо в облаках летает. Далеко не во всех компаниях рады таким "умным" сотрудникам, которые подобные перечисления в нужный банк требуют. В моей предыдущей компании считали выгодным перейти из Сбербанка в Авангард и точка. Это не обсуждалось. И тут вариант один - или принимаете условия работодателя, или уходите. Хотите не работать, а судиться - флаг в руки. Но врятли такой работник будет пользоваться успехом на рынке труда, если не сфера юриспруденции. Это из реальной жизни. Увы, законы у нас не работают, а требовать их исполнения, порой, себе дороже.

Оксана Пономаренко29 июня 2020, 9:40

Закон по отмене «Зарплатного рабства» работает, сама работаю бухгалтером по зарплате, часто приносят заявление о перечислении в тот или иной банк.
Если будет отказ в этом со стороны работодателя, сотрудник может написать жалобу анонимно в Инспекцию по труду и привет штрафы работодателю, а инспекция придёт с проверкой и обязательно ещё что нибудь найдёт - она это может...

Яна Францева25 июня 2020, 16:01

Я рада за вас. Я написала о своем опыте получения ипотеки. Могу все подтвердить документально. Кстати. не думаю, что вашим родителям понравилось, если бы им тыкали незнакомые люди? Жаль, что модераторы это допускают.

Ответить
Игорь26 июня 2020, 16:46

Яна действительно некоторые банки выкручивают руки как Вам. Только нужно учитывать что каждый случай индивидуален, и решения, по рефинансированию, принимает не 1 человек. Часто мы сами становимся заложниками своей неграмотности, финансовой, в законах, юридической...
Попробуйте обратиться в разные банки, проконсультируйтесь с юристами...
Выше изложена статья не вранье, просто не все банковские системы могут быстро подстроиться под новые положения. Некоторые просто отказывают в предоставлении той или иной услуги.
Надеюсь у Вас все получится!

Ivan Efimov27 июня 2020, 0:22

Перед тем как брать ипотеку закройте все кредитные карты и через месяц еще раз пробуйте.
Так же объект недвижимости может быть не акредитован Сбербанком. "Нет доверия к застройщику" поэтому могут отказать Вам из-за объекта недвижимости.

Ира26 июня 2020, 16:07

А что означает «разница должна составлять 2 п.п.» ?
Разве так пишется в статьях?

Ответить
ID: 5266012728 июня 2020, 13:35

Ну по нашему это 2%, на их "сленге" - 2 процентных пункта.

ID: 2319234126 июня 2020, 16:55

Ребята, ребята, что же вы делаете то, цитата:

"3. Если срок кредита перевалил за половину, смысла в рефинансировании нет: большая часть процентов уже выплачена, и теперь начинается погашение основного долга. Если же рефинансировать кредит, начинаешь снова платить проценты, а не основной долг."

Текст написал человек, не знакомый с математикой и методом расчета ежемесячного платежа по ипотеке. Каждый, каждый божий месяц вы платите проценты за пользование телом кредита, и частично отдаете само тело кредита (уменьшаете его до следующего месяца). Здесь нет никакого "проценты платятся вперед", зачем вводить народ в заблуждение?
И при рефинансировании ежемесячные платеж процентов и платеж тела долга зависят ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО от ставки кредита, суммы кредита, и срока кредита. Можно даже кому охота так подгадать срок при рефинансировании, что ежемесячный платеж останется ровно такой же, какой был до рефинансирования (только срок станет меньше ибо процентная ставка меньше при рефинансировании как правило).

Ответить
Кирилл26 июня 2020, 20:24

Хоть один здравый комментарий!
Статью видимо дилетант писал

ID: 4957292927 июня 2020, 8:47

Доброго времени суток! Автор пишет всё верно, имеются ввиду аннуитентные платежи, Первые года в ежемесячных платежах соотношение проценты/тело кредита значительно отклоняется в сторону процентов. Например, из 20 тыс руб - 17тыс - это проценты и 3тыс -идет на погашение тела кредита. Иными словами, платим проценты в основном.

ID: 2319234127 июня 2020, 18:29

Нет, это не так. Легко может быть случай, когда из 20тыс проценты 3тыс и тело кредита 17тыс. Во-вторых если прочитать абзац автора - там написано с другим смыслом, с отдельным бредом в первом предложении и бредом во втором.

Вадим27 июля 2020, 17:26

Рефинансирование выгодно всегда, когда экономия от сделки превышает затраты на эту самую сделку. Платили вы половину срока или всего год, это не имеет значения.
Прекращайте себя обманывать этими двусмысленными фразами типа: Ну я же сначала плачу проценты, зачем мне опять платить проценты? Что за чушь?

Возьмите свой график платежей, выберите строчку вначале графика, умножайте эту сумму на процентную ставку и разделите на 12 месяцев. Тоже самое сделайте с другой строчкой в графике.
Делайте вывод о том, что все проценты которые вы ежемесячно платите, зависят только от тела кредита, срока и процентной ставки.

Если вы платили 7 лет например из 15, это не значит что Вы выплатили все проценты и рефинансирование не выгодно, фигня... Если брать ту же сумму и с тем же сроком.. Может быть очень приятная разница

Егор Лукин26 июня 2020, 18:21

Как рефинансировать в строящемся жилье? Там же оценку не сделать.

Ответить
ID: 5266012728 июня 2020, 13:47

Когда делают оценку квартиры (а я делал при рефинансировании, правда готового сданного дома) оценщики приходят и осматривают в каком состоянии квартира, ремонт, год постройки. Также оценщики просматривают пять-семь квартир похожих на мою в округе на предмет стоимости (по чем продаются). Поэтому для оценщика очень легко оценить квартиру в почти готовом, но не сданном еще доме - есть рыночная цена, а состояние итак известно). В Вашем случае спасет только ситуация, когда застройщик аккредитован в банке. Там же в банке Вам подскажут и оценщиков (просто посоветуют без аккредитации конечно))).

Вадим27 июля 2020, 17:31

Егор, не все банки требуют оценку строящегося жилья! Я сейчас занимаюсь именно рефинансированием строящегося жилья.
По поводу оценки жилья, я звонил оценщикам одного из банков и задал этот вопрос:
Я не был удивлен конечно, но мне ответили что они оценивают стоимость жилья по циан )))) 4 тысячи стоит, такое умение))

ID: 5111865426 июня 2020, 20:23

Интересно, какой банк даёт 7,9%? Брала 2350 000, 3 года назад на 15 лет. Под 9,75%. Остался 1 350 000, 12 лет. Интересно, есть ли смысл рефинансироваться?

Ответить
ID: 2319234126 июня 2020, 21:03

Рефинансирование - это ПОЛНОСТЬЮ новые условия. По любому из парамеров процент-сумма-срок, как договоритесь с банком. Я брал например рефинансирование с повышением суммы долга, когда процент меньше, но взял еще сверху 500 тыщ, на которые купил гараж. Банки с радостью дадут еще денег в кредит, если 2-НДФЛ позволяет, это их смысл существования.
Определение ипотеки = обычный кредит + залог недвижимости. У вас квартира уже в залоге, можете развлекаться как хотите:) Меняйте любые параметры.
А ответ на ваш вопрос дадут только два листика бумаги с написанными будущими выплатами до и после рефинансирования, а также ежемесячная сумма комфортная к оплате каждый месяц.
Скачайте любое приложение Ипотечный калькулятор, или вбейте в яндексе, зайдите на сайт, их десятки, и прикиньте будущие выплаты и особенно переплаты.

ID: 5266012728 июня 2020, 13:55

Сейчас ЦБ понизил ключевую ставку на 100 б.п до 4.5%. Банки так сразу не включатся в понижение ставки по рефинансированию. Сначала один снизит, потом другой.... Выждете 3-4 месяца (на мой личный взгляд и некоторый опыт), пока банки для начала запустят, а потом продолжат конкуренцию на этом рынке. Потом пройдитесь по сайтам банков и выберите те банки, условия которых Вам подходят и подайте онлайн заявки в них.... Я уже так делал и сейчас буду делать именно так же...

Вадим27 июля 2020, 17:38

Я рефинансируюсь со ставки 9.29 на 8.4. Для себя я смысл нашел в снижении ежемесячного платежа. Но у меня относительно небольшая страховка на жизнь 11 тысяч рублей, страховку на имущество я не плачу, жилье еще строится, оценку мне делать тоже не нужно. То есть все мои затраты на рефинансирование это страховка и 500 рублей в мфц. Страховка у меня и так заканчивается.
Но есть один нюанс! Во всех банках такое. В срок до 60 дней, пока залоговое имущество переходит с одного банка другой (этим занимаетесь Вы, не само переходит) Вы платите повышенный процент (+2% в среднем)

Михаил26 июня 2020, 21:16

Добрый день я купил квартиру по ипотеке в2018г у юр лицо PIK в Московской области по Предварительному Договору купле продажи В январе 2019 подписал основной договор купле продажи акт Приёма передачи , между мной и юр лицо PIK в феврале 2019 зарегистрировал договор купле продажи В Росреестра и получил Выписку Егрн ,а в феврале 2020 у нас родился третий ребёнок в семье,скажите пожалуйста имею права снизить процентную ставку по госпрограмме семейной ипотеке в ВТБ до 5% или нет?

Ответить
ID: 5266012727 июня 2020, 12:04

Прочитал статью и посмеялся. Я брал ипотеку в 2012 году под 11,2% на 20 лет. В 2018 году рефинансировал под 9,2%, платеж оставил такой же, но срок сократил на три года. Ждал 19 июня и надеялся на снижение на 100 б.п. - что и случилось (вряд ли ЦБ в скором будущем снизит ключевую ставку хотя бы на 25 б.п.) и теперь через 3-4 месяца снова буду рефинансировать под (надеюсь) 7,5% и снова платеж оставлю тот же, но срок еще на 2-2,5 года уменьшу. Всем читающим статью не советую ориентироваться на выводы автора. Впечатление такое, что автор просто поверхностно и халатно отнесся к заказанной ему статье (куда смотрит редактор?). Вот мой совет - есть приложение в плей маркете "Кредитный Калькулятор" (не знаю как точно называется, но думаю найдете это или аналог), где можно варьировать Сроком кредита, Суммой кредита, Процентной ставкой. Сразу считается Ваш ежемесячный платеж, переплата по всему кредиту, график платежей. Я просто беру и подгоняю нужные мне данные увеличивая или уменьшая: срок, ежемесячную сумму. Очень удобно и Вы сразу все видите и выбираете, что Вам выгоднее.

Ответить
Александр27 июня 2020, 12:29

Добрый день. Это какой банк рефинансирует под 7,5%?

максим27 июня 2020, 21:36

втб обещал

ID: 5266012727 июня 2020, 21:28

Цитирую - "... через 3-4 месяца снова буду рефинансировать под (надеюсь) 7,5%..." Надеюсь ответил на Ваш вопрос?

Ответить
Ренат Шангараев29 июня 2020, 15:19

Криво написано:
"2. Самое выгодное рефинансирование — для кредитов, взятых пару-тройку лет назад."
"3. Если срок кредита перевалил за половину, смысла в рефинансировании нет: большая часть процентов уже выплачена, и теперь начинается погашение основного долга. "

Очень общие фразы, которые могут не работать в каждом конкретном случае.
Например, если кредит взят на 30 лет, то выгодно будет рефинансироваться и через 10 лет: важны ставки и суммы.
Если у человека долг 2 миллиона и 10 лет выплат, то рефинансирование с 10% до 8,5% даст ему экономию порядка 200 т.р. - это тоже хорошие деньги.
Другое дело, что если Вы не рефинансировались и платили много лет по ставке 15%, то Вы потеряли достаточно много денег. Но это уже понесенные расходы, которые уже не вернешь.

Вообще проценты начисляются ежедневно за каждый день использования денежных средств заемщиком (Сбербанк, ВТБ - проверено лично) - поэтому самый лучший вариант сэкономить - это досрочное погашение, но и рефинансирование позволяет получить хорошую экономию.

В любом случаем нужно брать калькулятор и считать каждый конкретный случай, считая выгоду от снижения ставки и доп расходы (оценку и оформление документов). Страховка - платится в любом случае (иначе банк, как правило, повышает ставку на несколько процентов).

Ответить
ID: 2449687030 июня 2020, 10:18

Рефинансировать ипотеку под более низкий процент разрешают не всем семьям

Ответить
Звездный Город6 июля 2020, 15:32

7,99% ставка у "Акбарса" и на вторичку и по рефу

Ответить
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru