Совет директоров ЦБ РФ на заседании 12 сентября снизил ключевую на 100 базисных пунктов, до 17% годовых. Регулятор подчеркнул, что устойчивые показатели текущего роста цен значимо не изменились и в основном остаются выше 4% в пересчёте на год.
«Экономика продолжает возвращаться к траектории сбалансированного роста. В последние месяцы активизировался рост кредитования. Высокими остаются инфляционные ожидания. Банк России будет поддерживать такую жёсткость денежно-кредитных условий, которая необходима для возвращения инфляции к цели (4% — Прим. ред.) в 2026 году», — заявили в пресс-службе ЦБ РФ.
Также в Банке России добавили, что дальнейшие решения по ключевой ставке будут приниматься в зависимости от замедления инфляции и динамики инфляционных ожиданий.
Ипотечные условия улучшатся, доля одобренных кредитов вырастет
Руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов отметил, что решение ЦБ по ключевой ставке оказалось несколько хуже оптимистичных прогнозов — 17% вместо ожидаемых 16% годовых.
«Но и риторика регулятора, и комментарии участников рынка исходят из её возврата к комфортным для заёмщиков значениям в обозримом будущем. Это позитивный фактор для рынка жилья», — подчеркнул специалист.
По его словам, теперь рыночная ипотека станет доступнее, заявки на её получение будут активнее одобрять, на рынок выйдет ещё больше держателей коротких депозитов, доходность которых уже не всегда компенсирует рост цен на жильё.
«Спрос в сентябре–октябре потенциально может увеличиться на 12–15% относительно уровня конца лета. Более быстрое восстановление рынка пока невозможно из-за стагнации в экономике, замедления гонки зарплат, а на вторичке — ещё и из-за дефицита качественного предложения», — заключил Алексей Попов.
По мнению директора рынков России и СНГ fam Properties Валерия Тумина, снижение ключевой ставки ЦБ до 17% отразится на рынке недвижимости, прежде всего в ипотечном сегменте.
«Банки будут постепенно снижать ставки по ипотеке. Наиболее вероятно, что предложения, которые сейчас находятся на уровне 16–17%, могут откатиться к диапазону 12–14%. Даже 1 п. п. даёт заметное снижение ежемесячного платежа и повышает доступность заёмных средств, что особенно важно для вторичного рынка жилья», — пояснил спикер.
На его взгляд, на первичном рынке эффект будет менее выраженным, поскольку здесь значительная часть сделок проходит по льготным программам, где ставки и так субсидирует государство или застройщики.
Но общее улучшение условий кредитования повышает интерес покупателей и в этом сегменте, резюмировал Валерий Тумин.
Ждать ли развития льготных ипотечных программ
Директор по ипотечным программам и внедрению финансовых инструментов ГК «А101» Рустам Азизов полагает, что благодаря снижению ключевой ставки может быть расширена семейная ипотека и запущены новые субсидируемые программы — например, ипотека для молодых специалистов, создание и развитие которой давно обсуждают участники рынка. «Именно она могла бы стать ключевым инструментом поддержки для молодых людей, которые видят в собственном жилье путь к независимости, но сталкиваются с недоступно высокими ставками по кредитованию», — прокомментировал спикер.
Также Рустам Азизов согласился с тем, что благодаря снижению ставки увеличится процент одобрения ипотечных заявок.
«После отмены банковских комиссий по льготным программам государственный бюджет был вынужден взять на себя нагрузку по выплатам финансовому сектору повышенных компенсаций за работу с такой ипотекой. Снижение ключевой ставки и стимуляция спроса способны сбалансировать показатели продаж по различным программам. Это решение не просто экономический манёвр, это инструмент, делающий жильё доступнее», — подытожил Рустам Азизов.
Как снижение ключевой ставки отразится на вторичной, загородной недвижимости и рынке аренды
Директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость» Сергей Шлома уверен, что сегодняшнее снижение ключевой ставки ЦБ — ещё один шаг к нормализации работы вторичного рынка жилья.
«Но сейчас никто не идёт и пока не пойдёт брать ипотеку на полную стоимость квартиры — для решения жилищного вопроса используются альтернативные сделки. Также на вторичный сегмент в значительной степени влияют те, у кого есть накопления на вкладах. Всем известно: в стране огромное количество денег находится на банковских депозитах, доходность этого актива снижается и будет падать дальше», — высказался эксперт.
Владелец строительной компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский считает, что для увеличения спроса в сегменте загородной недвижимости необходимо большее снижение — на 2–3 п. п. и более.
«Другие факторы, влияющие на спрос, остаются неизменными. Так что влияние сегодняшнего решения ЦБ на рынок будет минимальным. Чтобы ситуация сдвинулась в лучшую сторону, необходимо сформировать уверенность в завтрашнем дне и его финансовой конъюнктуре — как у застройщиков, так и у покупателей», — уверен девелопер.
По его мнению, снижение ключевой ставки на 2 п. п. было бы позитивным сигналом, который рынок расценил бы как руководство к действию. «А пока — опять выжидательная позиция — и у застройщиков по выводу новых проектов, и у клиентов — по поводу их покупки», — заключил Максим Лазовский.
Основатель агентства недвижимости «Драже» Никита Словиковский предполагает, что на рынке долгосрочной аренды снижение ключевой ставки на 1 п. п. никак не скажется. «Взаимосвязь этих рынков непрямая. Когда в стране максимально заградительная ипотека, рынок аренды ломится от объявлений, и арендаторов не хватает весь год, начиная с января. Хотя многим кажется: чем дороже ипотека — тем больше людей будут снимать. Это ошибочная логика: рынок устроен чуть сложнее. Демографические волны и общий объём предложения влияют на него гораздо сильнее», — заявил специалист.
Что будет дальше
Согласно прогнозу Никиты Словиковского, Центробанк продолжит смягчать денежно-кредитную политику.
«Текущее снижение на 1 п. п. было вполне закономерным. Начало делового сезона немного оживило многие рынки. Уверен, ЦБ продолжит этот тренд снижения ключевой ставки, просто будет делать это осторожно», — резюмировал эксперт.
