Почему важна дата возникновения права собственности
Стать владельцем недвижимости можно не только купив её по договору купли-продажи. Есть и другие виды сделок — например, мена или дарение. Также объект можно унаследовать, приватизировать, получить по решению суда, построить самостоятельно и т. д.
Государство признаёт возникновение или переход права собственности на недвижимое имущество после официальной регистрации в Росреестре — когда запись об этом внесена в ЕГРН. Казалось бы, срок владения объектом должен начинаться с этого момента, но не всё так просто.
Дату возникновения права собственности учитывают при расчёте срока владения — от этого зависит, должен ли будет собственник платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже квартиры и в каком размере.
По общему правилу минимальный срок владения жилой недвижимостью, чтобы продать её без НДФЛ, составляет 5 лет. Но в некоторых случаях он сокращается до трёх лет.
Объясняем, с какого момента отсчитывается срок владения недвижимостью и когда он сокращается.
Разные основания права собственности на квартиру: когда начинается срок владения
Жильё приобретено по договору купли-продажи
Если недвижимость приобрели по договору купли-продажи, срок владения исчисляется с даты государственной регистрации перехода права собственности.
Если на момент продажи жильё является у продавца единственным, срок владения сокращается до трёх лет.
Вадим купил квартиру в конце апреля 2026 года, а государственная регистрация сделки прошла 12 мая 2026-го — дата зафиксирована в ЕГРН. Следовательно, право собственности на квартиру у него возникло 12 мая 2026 года.
Минимальный срок владения истечёт 11 мая 2031 года, но если это жильё останется у него единственным, минимальный срок владения закончится через 3 года — 11 мая 2029-го.
Новостройка куплена по ДДУ или по договору участия в ЖСК
Предположим, объект приобретён по договору долевого участия в строительстве (ДДУ), договору инвестирования в строительство или другому договору, связанному с долевым строительством, а также по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе.
В этих случаях срок владения считается с момента полной оплаты по договору. Доплаты за лишние метры не учитываются (письмо Минфина от 30.03.2021 № 03-04-05/23100).
В мае 2025 года Анна, Павел и Игорь купили себе по квартире в новостройке. Анна внесла всю сумму по договору сразу, Павел воспользовался ипотекой, а Игорь по договорённости с застройщиком оформил рассрочку. Первую часть оплаты Игорь внёс в мае, вторую — в сентябре, третью — в январе 2026 года.
Для Анны и Павла срок владения начнётся с мая 2025 года, а для Игоря — с января 2026-го, так как полностью он оплатил свою квартиру именно тогда.
Жильё приобретено по договору уступки прав требования по ДДУ
Срок владения при покупке недвижимости по договору уступки прав требования по ДДУ начинается с даты полной оплаты прав требования по договору уступки (письмо Минфина от 20.09.2024 № 03-04-05/75949).
Жильё получено по наследству
Если жильё получено по наследству, срок владения исчисляется с даты смерти наследодателя. Дата получения свидетельства о праве на наследство или регистрации права собственности значения не имеет (письмо Минфина от 01.11.2024 № 03-04-05/107147).
При наследовании минимальный срок владения сокращается до трёх лет.
Квартира получена в дар
Если имущество было получено по договору дарения, срок владения начинается с даты государственной регистрации права собственности. Но если часть объекта принадлежала одаряемому ранее, срок владения исчисляют с даты регистрации права собственности на первую долю (письмо ФНС России от 03.10.2023 № БВ-4-9/12603@).
Если недвижимость получена в подарок от члена семьи или близкого родственника — это супруги, родители, дети, в том числе усыновлённые, бабушки и дедушки, внуки, полнородные и неполнородные братья и сёстры — минимальный срок владения составляет 3 года.
Имущество купил один из супругов
Жильё, которым супруги обзавелись после заключения брака, считается их общей собственностью, если в брачном договоре не прописаны другие условия. При этом неважно, кто из супругов по документам является владельцем — титульным собственником.
Алексей приобрёл квартиру по договору купли-продажи в январе 2024 года. У его жены Марии право собственности на этот объект появилось тогда же, когда было зарегистрировано право Алексея. И срок владения у супругов исчисляется одинаково, с января 2024-го.
Приращение долей — приобретена ещё одна доля в жилье
При покупке жилья по долям право на него возникает с момента приобретения первой доли. Дальнейшее приращение считается увеличением ранее возникшего права (письмо Минфина от 29.12.2020 № 03-04-05/115779).
Полина купила долю в квартире в 2020 году, в 2022-м она выкупила вторую долю, а в начале 2026-го — третью и стала единственной владелицей.
Весной 2026 года она продала квартиру, но НДФЛ ей платить не придётся, так как минимальный срок владения считается с момента покупки первой доли в 2020 году и уже превысил 5 лет.
Нюанс: если квартира изначально была коммунальной и собственник приобретал по комнате, моментом возникновения права на всю квартиру считается момент приобретения последней комнаты, потому что фактически возникает новый объект (пункт 11 письма ФНС от 07.07.2016 № СА-4-7/12211@).
Жильё с маткапиталом
При продаже доли в жилом имуществе, которое было куплено с использованием средств федерального материнского капитала, срок владения считается с даты, когда владелица сертификата или её супруг первоначально приобрели квартиру (пункт 2 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ).
Мария купила квартиру в 2019 году, в том числе вложив в неё средства маткапитала. В марте 2025 года она выделила доли в ней мужу и сыну.
В декабре 2025-го квартиру продали. НДФЛ от продажи никому из семьи платить не придётся, так как и у мужа, и у сына срок владения считается с момента покупки объекта — с 2019 года, а не тогда, когда им выделили доли.
Жильё приватизировано
При приватизации срок владения имуществом исчисляется с момента регистрации права собственности.
Но если жильё приватизировано до вступления в силу Федерального закона «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, срок владения начинается с момента заключения договора о передаче объекта в собственность, а дата регистрации права не учитывается (письмо Минфина от 18.07.2014 № 03-04-05/35433).
Минимальный срок владения при приватизации жилья составляет 3 года.
Квартира получена по реновации
Срок владения квартирой, полученной по реновации в Москве, отсчитывается с даты возникновения права на старую квартиру (пункт 2 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ).
Сейчас эта норма применяется только к квартирам, полученным по московской программе реновации. Но в апреле 2026 года Конституционный суд РФ признал такое положение дел незаконным и постановил, что в статью 217.1 Налогового кодекса РФ должны быть внесены соответствующие изменения (постановление Конституционного суда РФ от 22.04.2026 № 26-П/2026).
Право на недвижимость возникло по решению суда
В случае когда право собственности признано на основании решения суда, срок владения исчисляется с даты его вступления в законную силу (письмо ФНС от 04.07.2014 № БС-4-11/13067).
Но если квартира приобреталась по ДДУ или другому договору, связанному с долевым строительством, и право собственности на неё было признано решением суда, срок владения таким объектом начинается с момента полной оплаты договора (письмо Минфина от 06.12.2021 № 03-04-07/98708, письмо ФНС от 17.12.2021 № БС-4-11/17781@).
Обычно такие ситуации возникают при банкротстве застройщика — когда объект достраивает другая строительная компания.
Право собственности на построенный дом
Право собственности на здание, сооружение и другое вновь созданное недвижимое имущество, в том числе частный жилой дом, возникает с момента регистрации такого права.
Частным случаем является регистрация домов в старых СНТ по дачной амнистии, которая позволяет в упрощённом порядке регистрировать отдельные виды недвижимости без получения уведомлений о начале/окончании строительства, разрешения на ввод в эксплуатацию и других процедур.
Право собственности на дачный дом возникает с момента его регистрации в Росреестре — дата фактической постройки здания не учитывается. Ведь с точки зрения государства это новый объект, и неважно, что он построен много лет назад.
При амнистии одновременно с дачей или немного раньше владелец регистрирует права на земельный участок. Продать такую дачу без уплаты НДФЛ можно будет через 5 лет.
Преобразование земельных участков и срок владения
Новые правила при расчёте срока владения преобразованных земельных участков (пункт 2 статьи 217.1 Налогового кодекса РФ) действуют с 1 января 2025 года:
1. При объединении нескольких участков в один срок владения начинается с момента регистрации права собственности на последний из исходных участков.
2. При разделе или выделе земельных участков срок владения вновь образованных наделов начинается с даты приобретения исходного участка. Правило действует, если было образовано не более двух участков.
В феврале 2025 года Вадим разделил на два объекта земельный участок, который купил в 2020-м. В мае 2025-го он продал оба участка. НДФЛ ему платить не придётся: срок владения новыми наделами посчитают с момента приобретения исходного участка в 2020 году.
Положения применяются вне зависимости от категории земельного участка и вида его разрешённого использования (статья 26 Федерального закона № 218-ФЗ).
Фото: Alive Color Stock, Dangiras, fast-stock / Shutterstock / Fotodom
