Хотя в законе нет такого понятия, как коммунальная квартира, все знают, что речь идет о жилье, где у каждой комнаты могут быть свои собственники, а кухня, санузел и коридор являются общим имуществом. Владение, пользование и распоряжение коммунальными квартирами имеет некоторые особенности, о них мы сегодня и поговорим.
Правила общежития
Жители коммуналки обязаны считаться с интересами соседей. Безусловно, запретить вам принимать у себя гостей никто не может. Но при этом все обязаны вести себя достойно, в частности не устраивать дискотеки до утра (что, кстати, недопустимо и в отдельных квартирах). Здесь следует руководствоваться законом г. Москвы от 12.07.2002 № 42 «О соблюдении покоя граждан и тишины в ночное время в городе Москве» (имеется в виду период времени с 23 до 7 ч).
К действиям, нарушающим покой граждан и тишину в ночное время, относятся:
• использование телевизоров, радиоприемников, магнитофонов и других звуковоспроизводящих устройств, а также устройств звукоусиления;
• игра на музыкальных инструментах, крики, свист, пение, а также иные действия, сопровождающиеся громкими звуками;
• использование звуковых сигналов охранной сигнализации автомобилей;
• использование пиротехнических средств;
• производство ремонтных, строительных, разгрузочно-погрузочных работ.
За нарушение тишины грозит предупреждение или штраф: для граждан в размере от 1 до 2 тыс. руб.; на должностных лиц от 4 до 8 тыс. руб.; на юридических лиц от 40 до 80 тыс. руб.
Как прописаться в коммуналке
Если у вас, как у собственника комнаты, возникла необходимость зарегистрировать на своей жилплощади кого бы то ни было, то заручаться на это согласием соседей нет необходимости. Другое дело, когда комната не приватизирована. В этом случае потребуется разрешение от наймодателя, который вправе запретить вселение, если площадь жилья на каждого проживающего составит менее 18 кв. м. Однако данное ограничение не касается несовершеннолетних детей, которые вселяются к своим родителям.
Принципиальных отличий по пакету документов для прописки в коммунальной квартире нет. Так, для регистрации по месту жительства необходимы:
• документ, удостоверяющий личность;
• заявление установленной формы;
• документ, являющийся основанием для вселения в жилое помещение (например, свидетельство о собственности).
Для регистрации по месту пребывания (временная прописка) понадобятся:
• документ, удостоверяющий личность;
• заявление установленной формы;
• документ, являющийся основанием для временного проживания гражданина в указанном жилом помещении (договоры найма (поднайма), социального найма жилого помещения или заявление лица, предоставляющего гражданину жилое помещение).
Как сдать комнату
Часто жителей коммунальных квартир возмущает поведение соседей, которые заселяют в комнату нескольких арендаторов, невзирая на маленькие размеры помещения. Однако если хозяин комнаты является ее собственником, то он вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права и интересы других лиц.
Таким образом, будучи собственником, вы вправе сдавать комнату по договору найма (или договору аренды юридическим лицам). Спрашивать на это разрешение от других собственников и соседей по коммуналке не нужно, подобных указаний законодательство РФ не содержит.
Нет в законе ограничений по числу арендаторов в комнате. Однако избыточное количество проживающих нанимателей можно расценивать как нарушение прав других собственников коммунальной квартиры.
Правила продажи
Если вы собираетесь продавать комнату в коммуналке, необходимо помнить, что в соответствии с п. 6 ст. 42 ЖК РФ остальные собственники помещений в данной квартире имеют преимущественное право покупки. То есть, прежде чем продать свою комнату чужому, необходимо предложить выкупить ее своим соседям (ст. 250 Гражданского кодекса РФ).
Оформить свое предложение о продаже необходимо в письменной форме. Продавец составляет письмо, в котором указывает все существенные условия будущей сделки: цену, условия оплаты и т. д.
Если остальные собственники откажутся от покупки (дадут письменный отказ) или не приобретут комнату в течение одного месяца, то продавец вправе продать ее любому третьему лицу.
Свой отказ соседи могут заверить у нотариуса или же непосредственно при регистрации сделки в Регистрационной палате. (При этом совсем необязательно выжидать месячный срок, отказ от покупки может быть выдан и раньше.)
Если собственником комнаты является несовершеннолетний, то отказ от преимущественного права покупки может быть дан только с предварительного согласия органа опеки и попечительства.
В случае когда продавец решил продать комнату одному из собственников коммунальной квартиры, соблюдать правило о преимущественной покупке не надо, то есть извещать других соседей-сособственников не обязательно.
Имейте в виду: если нарушено правило преимущественной покупки, то регистрацию сделки, вероятнее всего, приостановят. Но даже если она состоялась, то любой из сособственников вправе в течение трех месяцев после продажи требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Все в очередь
Дабы не увеличивать число граждан в коммуналке, освободившиеся комнаты в первую очередь предоставляются тем, кто уже проживает в данной квартире. (Речь, естественно, идет о комнатах, которые принадлежат государству, то есть являются государственным или муниципальным имуществом.)
В соответствии с Жилищным кодексом РФ свободное помещение сначала предлагают проживающим в квартире нанимателям или собственникам, которые признаны или могут быть признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.
Если таковых нет, следующие на очереди — наниматели и собственники, которые могут быть признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы. И в первом, и во втором случаях комната предоставляется по договору социального найма.
Если среди проживающих нет лиц указанных категорий, то комната переходит по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления.
При отсутствии в коммунальной квартире граждан, перечисленных выше, комнату передают гражданину с улицы, то есть тому, у кого подошла очередь на получение жилья.
Свое и общее
В соответствии с п. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире часть помещений принадлежит на праве общей долевой собственности. Речь идет о кухне, санузле, коридоре.
Согласно ЖК РФ каждый собственник несет бремя содержания общего имущества, то есть должен нести расходы в соответствии с принадлежащей ему долей (размер доли пропорционален размеру площади комнаты).
Важно знать следующее:
• доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире следует судьбе права собственности на такую комнату (продали комнату — значит, передали все права на общее имущество);
• при переходе права собственности на комнату доля нового собственника на общее имущество равна доле предшествующего собственника;
• собственник комнаты не вправе осуществлять в данной квартире выдел своей доли на общее имущество в натуре;
• собственник комнаты не может отчуждать свою долю на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на комнату (так, нельзя продать комнату, а общее имущество оставить за собой).
