недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиВторичнаяПрофессионалам

Квартиры бальзаковского возраста: сколько лет жилью на вторичном рынке

5 221
Квартиры бальзаковского возраста: сколько лет жилью на вторичном рынке
Аналитики Циан выяснили, жилье какого возраста преобладает на российском вторичном рынке, сколько придется доплатить за квартиру в новом доме и какую долю в недавно сданных новостройках занимает инвестиционное жилье.

Средний возраст вторичной квартиры — 31 год

Бальзаковским принято называть возраст от 30 до 40 лет, это выражение появилось благодаря роману «Тридцатилетняя женщина» французского писателя Оноре де Бальзака. Квартиры именно такого возраста наиболее часто встречаются на российском вторичном рынке.

Циан проанализировал структуру предложения в крупнейших российских городах. Несмотря на активное возведение нового жилья, на вторичном рынке недвижимости городов-миллионников средняя квартира продается в доме, построенном еще 30 лет назад.

Впрочем, на рынке можно найти дома и старше — еще дореволюционной постройки. Такие квартиры занимают порядка 1,9% всего объема предложения в продаже. Наибольший шанс поселиться в квартире в доме, построенном до 1917 года, у покупателей жилья в Санкт-Петербурге: 13,2% квартир в продаже как раз в таких зданиях. В Москве доля подобного жилья существенно ниже — менее 2%.

Основной объем предложения на вторичном рынке — это типовое советское жилье, построенное с 1950 по 1991 год, включая как хрущевки, так и типовые панельные и блочные дома выше пяти этажей. В таких домах продается порядка 45% всего предложения. Еще 20% — жилье в домах, возведенных с 1992 по 2009 год. Наконец, оставшийся 31% квартир предлагается в относительно новых домах, введенных в эксплуатацию с 2010 по 2020 год.

Оставшиеся 4% квартир продается в домах, построенных в первой половине прошлого века или ранее. Без учета этих вариантов средний возраст квартиры в продаже оказывается незначительно ниже — на уровне 28 лет.

По данным Аналитического центра Циан

В Краснодаре — самая молодая «вторичка», в Петербурге и Волгограде — самая старая

Средний возраст квартир в продаже существенно различается в зависимости от города. Самые новые квартиры продаются в Краснодаре — такому жилью всего 15 лет. 67% жилья в реализации — в домах, построенных за последнее десятилетие. Это максимальное значение по всем городам-миллионникам.

С большим отрывом идут Красноярск (26 лет) и Новосибирск (28 лет). Москва находится в середине списка: средняя квартира в продаже на вторичном рынке — в доме, построенном 34 года назад.

Самое старое жилье продается в Санкт-Петербурге (средний возраст — 42 года), что объясняется наибольшей среди всех других городов долей жилья, сданного до 1950 года, — 16%. В продаже есть даже квартиры в домах конца XVIII века.

Не отличается новизной жилого фонда и Волгоград (40 лет средней квартире в продаже), а также Пермь (39 лет). В отличие от Петербурга, в перечисленных городах максимальная доля квартир в реализации — в типовых советских домах (70 и 63% соответственно), что и прибавляет возраста среднему объекту в продаже.

Структура квартир в продаже на вторичном рынке по году постройки и средний возраст объекта

По данным Аналитического центра Циан

Жилье в новом доме дороже на четверть

Покупателям, выбирающим жилье в новом доме (год постройки — 2010+), необходимо закладывать больший бюджет для покупки: в среднем 99 тыс. рублей в целом по городам-миллионникам. Это на 7% дороже, чем недвижимость в домах 1992–2009 годов (92,2 тыс.). Разница с типовым советским жильем еще значительнее (22%) — квартира в подобных домах обойдется в среднем в 81 тыс. рублей за «квадрат».

Не столь однозначна ситуация с домами, которые «родились» до 1950 года. Подобные здания располагаются в центре города и за счет своего уникального местоположения могут продаваться дороже новостроек с новыми коммуникациями, более продуманными планировками, организованными общественными пространствами и пр.

Прежде всего речь идет о Москве: средняя стоимость 1 кв. м в домах, появившихся до 1950 года, составляет 323 тыс. против 271 тыс. рублей в новых домах, которые дешевле в среднем на 16%. Если же сравнить стоимость новых домов с домами дореволюционной постройки, то разница будет еще выше — 22% (271 тыс. против 346 тыс. рублей). В Санкт-Петербурге разница также минимальна: новое жилье дороже построенного до 1917 года всего на 3%.

Самая большая наценка за квартиру в новом доме по сравнению с типовым советским жильем наблюдается в Самаре (41%), Новосибирске и Уфе (36%). Минимальный ценовой разрыв — в Москве (6%).

Средняя стоимость 1 кв. м в зависимости от года строительства дома, тыс. рублей

По данным Аналитического центра Циан

Как связаны площадь квартиры и год постройки дома

В зависимости от периода строительства дома значительно отличается и средняя площадь квартиры в продаже на вторичном рынке. Самое просторное жилье продается в зданиях, построенных в 1992–2009 годах (73,3 кв. м), — в начале 2000-х на рынок начали выходить первые нетиповые проекты, да и рынок высокобюджетной недвижимости на тот момент отличался признаками «гигантомании». В целом подход покупателей в то время можно охарактеризовать как «чем больше, тем лучше». Клиенты мало задумывались о функциональности, имело значение именно количество квадратных метров.

Кризис 2009 года научил экономить: жилье стало компактнее, продуманнее, в середине 2010-х на рынок вышли студии, что также снизило среднюю общую площадь до 61,5 кв. м. Самые маленькие квартиры продаются в типовых домах 1950–1991 годов — всего 51,4 кв. м. Площадь квартир в домах до 1950 года равна в среднем 67,9 кв. м.

Продать жилье в старом типовом доме так же просто, как в новостройке

Быстрее всего удается найти покупателя на квартиру в доме типовых советских серий (в среднем 71 день по всем городам-миллионникам). Такое жилье обойдется дешевле других вариантов, чем и объясняется срок продажи. Несмотря на высокую стоимость, срок реализации квартир в новых домах выше в среднем всего на день — 72 дня. Жилье в домах, построенных до 1950 года, имеет самый высокий срок экспозиции — в среднем 87 дней.

Больше всех тратят времени на поиск покупателя в Ростове-на-Дону, Волгограде, Самаре. Проще всего продать квартиру в Санкт-Петербурге и Красноярске.

Чем выше конкуренция в каждой группе по году постройки дома, тем больше средний срок экспозиции. Например, в Краснодаре: здесь основной объем предложения приходится на новые дома, квартиры в них продаются дольше, чем в домах советской застройки.

Средние сроки экспозиции квартиры в зависимости от года строительства дома

По данным Аналитического центра Циан

Каждая пятая квартира в крупнейших городах — инвестиционная

В среднем примерно 20% квартир на вторичном рынке в городах-миллионниках приобретают инвесторы. Аналитики посчитали, сколько квартир вышло в продажу в 2018–2019 годах в домах, введенных в эксплуатацию в эти же годы. То есть недвижимость перепродавалась, а не использовалась для собственного проживания после сдачи корпуса и передачи квартир дольщикам.

Наибольшая доля — свыше 30% квартир в перепродаже — в Санкт-Петербурге, Краснодаре и Ростове-на-Дону. Москва находится в середине списка со средним значением продающихся инвестиционных квартир на уровне 15%. Примерно такие же показатели в Новосибирске, Волгограде, Омске и Уфе. Минимальная доля инвесторов (до 10%) — в Екатеринбурге, Перми, Казани и Нижнем Новгороде.

Несмотря на весьма значительный возраст средней квартиры — 31 год на вторичном рынке, треть объема предложения доступна в новых домах, комментирует Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан. 

«Потенциальные покупатели зачастую голосуют именно за старый жилой фонд, предпочитая сложившиеся районы ближе к центру города. Продавцам квартир в новых домах часто сложнее заключить сделку, так как они конкурируют не только с другими собственниками, но и с застройщиками, у которых есть заметное преимущество — льготное ипотечное кредитование».

Алексей Попов,руководитель Аналитического центра Циан

Комментарии 0
Сейчас обсуждают
редакцияeditorial@cian.ru