- Как статус ребёнка влияет на сделку
- Как получить разрешение опеки на сделку
- Варианты продажи квартиры с детскими долями
- Если был вложен маткапитал — обязательно появилась детская доля
- Сделки, в которых участвует ребёнок-собственник: пошагово
- Как покупателю обезопасить себя, если в сделке участвует ребёнок
- Главное
Как статус ребёнка влияет на сделку
Перед тем как проводить сделку с семьёй, в которой есть несовершеннолетние, уточните, какое отношение дети имеют к недвижимости: они собственники или только проживают в ней. От этого будет зависеть дальнейший процесс сделки.
Любые сделки с имуществом несовершеннолетнего проводятся только с предварительного согласия органов опеки и попечительства (статья 37 Гражданского кодекса РФ, статья 20 Федерального закона № 48-ФЗ «О попечительстве»).
| Ситуация | Требуется ли разрешение органов опеки и попечительства на сделку |
| Ребёнок не собственник жилья проживает с родителями (владельцами) | Так как собственниками квартиры являются родители, разрешение опеки не требуется. Сделка будет проходить в обычном режиме |
| Ребёнок не собственник недвижимости, живёт с опекуном в его квартире | При продаже своей квартиры опекун должен получить разрешение опеки на сделку.
При подаче заявления он должен чётко прописать, где ребёнок будет проживать в дальнейшем, а также приложить пакет документов на новое жильё |
| Ребёнок — собственник квартиры (целиком или доли в ней) | Для продажи имущества требуется предварительное разрешение опеки. Действуя в интересах несовершеннолетнего, органы опеки и попечительства потребуют от законных представителей приобрести для ребёнка равнозначную собственность.
В некоторых случаях ведомство разрешает положить средства на особый банковский счёт, открытый на имя несовершеннолетнего |
| Ребёнок получает недвижимость через сделку купли-продажи | Разрешение опеки не требуется, так как сделка не ущемляет интересы несовершеннолетнего |
| Ребёнок получает недвижимость в дар или через приватизацию | Разрешение опеки не требуется, так как сделка не ущемляет интересы несовершеннолетнего |
Определить, является ли ребёнок собственником жилья или только прописан в нём, помогут:
- Выписка из ЕГРН — в ней указаны собственники, доля владения, основание возникновения права (покупка, дарение, приватизация и так далее). Владелец жилья может получить выписку через «Госуслуги».
- Справка о зарегистрированных лицах (адресная справка) показывает, кто сейчас зарегистрирован в квартире. В ней указывают: Ф.И.О. зарегистрированных, тип учёта (постоянный, временный) и прочее. Получить её можно через «Госуслуги», МФЦ или подразделение МВД по миграционному учёту.
Как получить разрешение опеки на сделку
В случаях, когда на сделку с участием детей требуется разрешение опеки, продавец — законный представитель ребёнка-продавца должен подать заявление в местный орган опеки и попечительства. Обычно это территориальное управление социальной политики (соцзащиты) по месту жительства несовершеннолетнего.
Обратиться в ведомство можно:
- через МФЦ;
- лично посетив управление соцполитики;
- через «Госуслуги», но такая услуга предоставляется не во всех регионах.
К заявлению необходимо приложить пакет документов. Точный перечень зависит от ситуации и региона, но в любом случае потребуются:
- документы, удостоверяющие личность законных представителей несовершеннолетнего;
- копии паспортов, свидетельств о рождении всех собственников недвижимости;
- правоустанавливающие документы на жильё: свежая выписка из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство и тому подобное;
- копии кадастрового паспорта, экспликации квартиры и поэтажного плана;
- единый жилищный документ — справка, которая объединяет основные сведения о жилом помещении и зарегистрированных в нём гражданах;
- информацию о рыночной стоимости жилого помещения — например, отчёт об оценке недвижимости;
- письменное согласие законных представителей на совершение сделки с имуществом.
Список документов для конкретного случая можно уточнить в местном отделении опеки — например, вот список для Москвы.
Несовершеннолетний старше 14 лет сам подписывает заявление, от детей 10–14 лет необходимо согласие на сделку, за детей младше 10 лет решение всегда принимают родители.
После регистрации сделки в Росреестре в местное отделение опеки нужно представить подтверждающие документы: выписку из ЕГРН на новое жильё ребёнка или выписку со специального счёта о размещении средств. Опека вправе запросить дополнительные данные. Бумаги следует представить в течение 30 дней с момента совершения сделки.
Варианты продажи квартиры с детскими долями
1. Альтернативная сделка
Продажа детского жилья происходит одновременного с покупкой нового. Ребёнок сразу получает в собственность долю в другой недвижимости.
Это наиболее часто одобряемый опекой вид сделки:
- права несовершеннолетнего соблюдены;
- денежные средства ребёнка вкладываются сразу, а не поступают в свободное распоряжение родителей или опекунов;
- условия нового проживания ребёнка зафиксированы заранее — их описывают родители в заявлении и подтверждают документально.
Минусы этого варианта: для проведения сделки родители должны заранее подобрать встречный вариант жилья и договориться с продавцом об одновременном оформлении сделок.
При отчуждении имущества ребёнка обязательно нотариальное удостоверение сделки (пункт 2 статьи 54 Федерального закона № 218-ФЗ).
Если имущество приобретается на имя ребёнка, участия нотариуса не требуется.
2. Выделить ребёнку долю в другой недвижимости семьи
Если у родителей или родственников есть другое жильё, опека может разрешить наделить ребёнка долей в этом объекте.
При этом недвижимость должна:
- быть такой же или большей площади;
- не иметь обременений, в том числе ипотеки, ареста;
- у ребёнка должна быть реальная возможность проживать по новому адресу.
То есть формально выделить детскую долю в деревенском доме бабушки вряд ли получится. Опека отклонит этот вариант: условия проживания несовершеннолетнего в этом случае не улучшаются.
3. Разместить средства от продажи на специальном счёте на имя ребёнка
Если семья переезжает в другой регион, эмигрирует или если при продаже образуется сложная цепочка альтернативных сделок, используется вариант, когда родители обязуются выделить ребёнку долю позже.
Средства от продажи детского жилья в таком случае размещаются на специальном целевом счёте, который открывают на имя ребёнка.
До совершеннолетия ребёнка распоряжаться им можно только с согласия органов опеки и попечительства. В частности, если родители решат вложить эти средства в другую недвижимость, они смогут использовать их только после одобрения этой сделки опекой.
Если был вложен маткапитал — обязательно появилась детская доля
Когда квартира приобретена с использованием материнского капитала, родители обязаны включить несовершеннолетних детей в число собственников — выделить им доли.
Закон не оговаривает размер доли, но обычно её выделяют пропорционально вложенным средствами. Поэтому доли могут быть как очень маленькими в мегаполисах, так и большими — в регионах. В любом случае если в покупку квартиры вложены средства господдержки, это делает детей собственниками, интересы которых в дальнейшем надо учитывать.
При покупке недвижимости у семьи с детьми можно столкнуться с тем, что родители использовали маткапитал, но детские доли не выделили, то есть нарушили права несовершеннолетних. Если это выяснится после заключения сделки, суд может отменить её по иску органов опеки или вернуть детям доли в уже чужой квартире.
Поэтому перед покупкой имеет смысл узнать, пользовалась ли семья правом на маткапитал для приобретения жилья и как был решён вопрос с детскими долями. Самый простой способ — запросить у собственника справку из Социального фонда России о том, как был использован материнский капитал или что он не был использован.
Владелец сертификата может за пару минут получить такую справку через «Госуслуги». В документе подробно расписано, на что, когда и в каком размере были потрачены средства. Если продавец по любой причине отказывается представить этот или аналогичный документ — это очень тревожный знак.
— Как узнать остаток маткапитала и получить справку о его использовании
— Как выделить детские доли при покупке жилья с маткапиталом
— Как продать квартиру с маткапиталом: пошаговая инструкция и нюансы
Сделки, в которых участвует ребёнок-собственник: пошагово
Для примера приведём алгоритм прохождения сделки продажи квартиры, в которой один из собственников — ребёнок до 10 лет. При этом родители сразу покупают новое жильё и выделяют в нём долю несовершеннолетнему.
Шаг 1. Подберите другую квартиру
Перед визитом в опеку нужно найти вариант нового жилья для ребёнка. Главное — чтобы условия проживания несовершеннолетнего не ухудшились: размер новой доли должен быть сопоставим со старой.
Если говорить об альтернативной сделке, то учитывайте: ведомство часто обращает внимание не только на площадь, но и на техническое состояние дома, и на инфраструктуру нового района проживания. То есть если семья жила в благоустроенной квартире в центре большого города, а собирается переехать в пригород в частный дом с незаконченным ремонтом — разрешение могут и не дать. Исключение: когда переезд происходит по очень веским причинам — скажем, по медицинским показаниям.
Шаг 2. Получите предварительное разрешение от органов опеки
Подайте заявление и пакет документов в орган опеки по месту жительства ребёнка. В заявлении укажите характеристики продаваемой и покупаемой квартиры и сведения обо всех собственниках жилья. Перед подачей уточните список документов.
Если заявление подаёт один из родителей, требуется представить нотариальное согласие второго или документ, который позволяет единолично представлять интересы ребёнка.
В течение 15 дней с момента подачи заявления опека должна выдать либо разрешение на сделку, либо письменный мотивированный отказ. Разрешение бывает бессрочным или его выдают на определённый срок.
Шаг 3. Проведите сделку
После получения разрешения опеки выходите на сделку. Так как в ней участвуют дети, сделка проходит через нотариуса: стороны приходят на приём со всеми документами. Можно попросить нотариуса заранее составить договор купли-продажи. По условиям нашего примера родители сразу покупают новое жильё — заключают альтернативную сделку, поэтому продажа старой и покупка новой квартиры проходят одновременно.
Нотариус проверит разрешение опеки, проследит за соблюдением условий, а затем сам направит документы на регистрацию в Росреестр. За удостоверение сделки нужно будет заплатить госпошлину: 0,5% суммы договора, но не менее 300 рублей и не более 20 тыс. рублей (пункт 1 статьи 333.24 Налогового кодекса РФ). Также оплачивается работа нотариуса по установленному региональному тарифу. За отправку документов отдельная плата не взимается.
При электронной передаче документов регистрация занимает от двух до семи рабочих дней. Выписку из ЕГРН можно будет забрать у нотариуса.
Шаг 4. Подтвердите органам опеки, что условия выполнены
Опека выдаёт разрешение на продажу недвижимости ребёнка на определённых условиях. В этом случае — покупка альтернативной квартиры с детской долей.
После завершения всех формальностей в органы опеки необходимо в установленный срок передать документы, которые подтверждают выполнение всех обязательств. Обычно в течение месяца после регистрации права на новое жильё требуется представить:
- договоры на продажу старой и покупку новой квартиры;
- выписки из ЕГРН.
Как покупателю обезопасить себя, если в сделке участвует ребёнок
По словам юриста Андрея Иванова, главный риск в сделке с участием несовершеннолетнего — признание её недействительной из-за нарушения имущественных прав ребёнка. Суд может признать сделку таковой и после перепродажи квартиры третьим лицам.
Поэтому ответственно подходите к подготовке документов и проверке всех нюансов, а в спорных случаях — консультируйтесь с профильными специалистами.
Для того чтобы обезопасить себя, покупателю имеет смысл настаивать, чтобы до подписания договора купли-продажи ребёнок (для детей до 14 лет) был снят с регистрационного учёта вместе с родителем, с которым он прописан в старой квартире, и поставлен на учёт по другому месту жительства. Это позволит избежать сложностей в краткосрочной перспективе.
Если речь идёт об альтернативной сделке и новая квартира приобретается одновременно, покупателю лучше взять с родителей-продавцов обязательство сняться с регистрационного учёта и зарегистрироваться по новому адресу. В документе необходимо прописать адрес нового места жительства, а затем заверить обязательство у нотариуса.
Есть ещё одна ситуация, в которой часто нарушаются права детей: приватизация квартиры.
Если вы видите, что родители получили жильё по договору передачи жилого помещения в порядке приватизации, скажем, 10 лет назад, а в семье есть ребёнок подходящего возраста, уточните, где был зарегистрирован несовершеннолетний на момент приватизации.
До 14 лет ребёнок должен быть зарегистрирован либо с отцом, либо с матерью. Если на момент приватизации квартиры ребёнок был в ней прописан, он должен владеть долей. Когда в свежей выписке ЕГРН детская доля не отражена, возникает вопрос — почему её нет.
Предположим, с правами ребёнка на приватизацию не всё ясно, а продавец не может внятно объяснить и документально доказать, как вышло, что несовершеннолетнему не досталось доли в таком жилье. Тогда самое разумное для покупателя — искать другой вариант.
Главное
— Сделки, связанные с отчуждением имущества несовершеннолетнего, проходят только с разрешения органов опеки, их удостоверяет нотариус.
— При покупке недвижимости детям, а также если они получают её в дар или в процессе приватизации, разрешение опеки получать не нужно.
— Подавать заявление на разрешение сделки следует в орган опеки по месту жительства ребёнка.
— Легче всего одобряют альтернативную сделку купли-продажи, когда родители одновременно продают и покупают квартиру с детскими долями.
— При покупке жилья у семьи с ребёнком внимательно проверяйте все документы и уточняйте спорные моменты. Если позже выяснится, что права несовершеннолетнего были нарушены, сделку могут признать недействительной.
Фото: anatoliy_gleb, Maria Paina, Shakirov Albert, Volodymyr TVERDOKHLIB / Shutterstock / Fotodom
