Как известно, в кризис многие бизнес-центры (БЦ) стали дробить площади и сдавать их в аренду малым предприятиям, чтобы квадратные метры не пустовали, поскольку крупные игроки либо отказывались заселяться, либо переезжали в офисы меньшего размера. Впрочем, ситуация на рынке заметно изменилась. Какова сегодня политика БЦ по отношению к малым предприятиям?
Ломка амбиций
Любой собственник качественных офисных площадей предпочтет, чтобы в его здании разместились две-три крупные компании, нежели несколько мелких, тем более если это БЦ высокого уровня. И только такие крайние случаи, как кризис, могут заставить его передумать и пустить площади внарезку, что, собственно, и произошло. Правда, поступиться амбициями пришлось в основном владельцам офисов классов В и В+. Именно они проявили готовность делить площади на блоки и сдавать их мелким арендаторам. Причем помещения дробили настолько, насколько могли позволить конструкции здания. Между тем в офисах класса А такая тенденция не получила широкого распространения.
«Сегодня ни один из БЦ не перешел на укрупнение формата, — говорит Алексей Рябичев, руководитель отдела офисной недвижимости ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate. — Хотя иногда такое случается, когда две или три компании одновременно выезжают из соседних блоков, в этом случае у собственника появляется возможность сдать площади одной крупной фирме».
Основное требование, которое сегодня предъявляют владельцы зданий к арендаторам, — это своевременная плата за помещения. В БЦ, где площади разделены на небольшие блоки, ставки, по словам эксперта, на 10–15% выше, чем в зданиях того же класса при крупной нарезке. Соответственно, собственнику мелкая нарезка обеспечивает больший финансовый поток. Однако и затраты на управление увеличиваются ввиду большого количества договоров и высокого уровня ротации арендаторов, причем привлекательность БЦ для крупных и именитых компаний снижается.
Ставки на помещения, подходящие для предприятий малого бизнеса, по словам Ольги Павлик, руководителя отдела исследований и аналитики Praedium Oncor International, во время кризиса снизились на 25–30%, около 20–30% площадей пустовало. По мере выхода рынка из кризиса цена аренды растет, однако пока она не достигла докризисного уровня даже для наиболее востребованных помещений. Кроме того, 10–20% площадей все еще остаются вакантными.
В тесноте, да не в обиде
Сегодня рынок предлагает малому бизнесу квадратные метры в основном в объектах классов В и С, расположенных в бывших производственных зданиях, а также на первых, цокольных и подвальных этажах жилых домов. Как правило, это отремонтированные площади с коридорно-кабинетной системой. Такие помещения рассредоточены по всей Москве, но больше всего их в промышленных зонах и за пределами Третьего транспортного кольца (ТТК). Обычно офисы оборудованы необходимыми для работы коммуникациями, в редких случаях арендатор выполняет за свой счет косметический ремонт.
Места для размещения малых предприятий предлагают также в технопарках и бизнес-инкубаторах, однако в Москве данный сегмент, по словам О. Павлик, представлен слабо, ему принадлежит минимальный процент в общем предложении объектов для малого бизнеса. Это, например, технопарки «Орбита», «Навигатор», «Строгино». Как правило, свободных площадей в них не бывает. «Существуют также предложения от правительства Москвы, однако арендовать хорошее помещение напрямую достаточно сложно, а через посредников невыгодно, так как те предоставляют площади по рыночным ставкам», — объясняет эксперт.
Кроме того, сегодня на рынке существуют компании, сдающие помещения по системе co-working. Аренда малого офиса включает в себя полностью оборудованное рабочее место с компьютером, мебелью, телефонами, Интернетом, секретарское обслуживание, охрану и клининг. Такие офисы предлагают, например, Communist Loft в БЦ «Даниловская Мануфактура», а также компания MatrixOffice. Мини-офисы на Западе изначально были рассчитаны на фрилансеров, но у нас этой категорией они мало востребованы. В целом такой вариант неплох для начинающих рекламных или PR-агентств, дизайнерских или архитектурных бюро. Аренда одного рабочего места обойдется в 5–9 тыс. руб./мес., а мини-кабинета — в среднем в 16 тыс. руб./мес.
Чаще всего компании, которые специализируются на co-working, сдают помещения в субаренду. Кстати, в кризис такую услугу начали предоставлять многие, в основном фирмы, где сократили персонал, но при этом оставшиеся на прежнем месте. Чтобы получить дополнительную прибыль, они стали сдавать лишние метры в субаренду. Сегодня это еще распространено, в первую очередь в офисах класса C.
Удачное сочетание
У арендаторов наиболее востребованы площади от 30–50 кв. м, иногда блоки до 150 кв. м, с выполненной отделкой, недалеко от станции метро, в пределах ТТК. Чаще всего такие компании ориентируются на объекты класса B по ставке аренды в среднем 12–13 тыс. руб./кв. м/год, включая НДС и эксплуатационные расходы.
Для офисов в центре столицы ставка аренды с учетом всех эксплуатационных расходов, по словам О. Павлик, обычно не превышает 15 тыс. руб./кв. м/год, в районе ТТК и МКАД цены ниже — 9–10 тыс. руб./год. Что касается договоров аренды, то сейчас их в основном заключают сроком на 11 месяцев.
На рынке купли-продажи наибольшим спросом пользуются отдельно стоящие здания площадью 400–700 кв. м, офисные блоки в действующих БЦ с профессиональным управлением, помещения на нижних этажах с отдельным входом. В качестве примеров удачных проектов, в которых реализуют небольшие офисные площади, Елена Шевчук, вице-президент по коммерческой недвижимости GVA Sawyer, приводит БЦ «Барклай Плаза» рядом со станцией метро «Парк Победы», бизнес-парк Loft Town в Духовском переулке, в районе станции метро «Тульская», II фаза БЦ «9 ярдов» около станции метро «Калужская». По словам эксперта, в таких объектах предлагают офисные блоки самого востребованного формата (50–90 кв. м) по ценам от 2 до 4,5 тыс. долл./кв. м в зависимости от стадии готовности объекта, его местоположения и приобретаемой площади.
МНЕНИЕ
Елена Шевчук, вице-президент по коммерческой недвижимости GVA Sawyer:
«В 2010 г. покупатели стали активнее интересоваться офисами площадью до 500 кв. м. Объясняется это тем, что кризисная ситуация позволила владельцам малого и среднего бизнеса, во-первых, аккумулировать денежные средства и вложить их в наименее рисковый сегмент — коммерческую недвижимость; во-вторых, разместить сотрудников на собственных площадях и избежать арендных затрат; в-третьих, приобрести офис по приемлемой цене».
Петр Исаев, директор департамента коммерческой недвижимости Capital Group:
«Когда вопрос оптимизации издержек был актуальным, действительно появился спрос на офисы небольшого формата в БЦ классов В и В+. Однако следует понимать ограниченность такого формата: как правило, представленные на рынке офисы площадью 400–500 кв. м не отвечают реальным требованиям арендаторов, так как мелкая нарезка автоматически понижает класс предложения».
