Можно ли подарить квартиру в ипотеке: как оформить дарственную

В каком случае заёмщик может подарить квартиру в ипотеке

Собственник жилья вправе распоряжаться им по своему усмотрению: продать, завещать, подарить (статья 209 Гражданского кодекса РФ). Но квартира, приобретённая с помощью ипотеки, находится в залоге у банка до полной выплаты кредита. Она является обеспечением по займу — гарантией для банка, что в случае несостоятельности заёмщика он сможет вернуть свои деньги.

Обременение в виде ипотеки накладывает на собственника определённые ограничения. Так, он может жить в квартире, ремонтировать её, но не может сделать перепланировку, продать или подарить залоговое жильё без согласия банка, согласно статье 37 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». То же самое касается дарения доли в ипотечном жилье — заёмщик вправе это сделать только с согласия кредитора.

Если собственник оформит дарственную без согласия кредитора, документ будет признан недействительным. Росреестр не зарегистрирует переход права, и сделка не будет завершена. А банк может подать в суд и потребовать досрочно погасить кредит.

Как правильно подарить квартиру

близкому родственнику

Узнать

Как получить согласие банка на дарение ипотечной квартиры

Для того чтобы получить согласие на дарение ипотечной квартиры, нужно обратиться в банк-кредитор.

Перед визитом внимательно прочитайте свой кредитный договор: он может содержать прямой запрет на дарение до выплаты ипотеки. В таком случае придётся сначала погасить кредит и дождаться снятия обременения, а только потом оформлять дарение.

Если в договоре есть примерно следующая формулировка: «залогодатель имеет право отчуждать предмет ипотеки только с предварительного письменного согласия залогодержателя», дарение возможно при согласовании с банком.

Одаряемый впоследствии будет обязан обслуживать кредит, который перейдёт к нему вместе с ипотечной квартирой. Поэтому к заявлению надо приложить документы, которые докажут банку его финансовую состоятельность. То есть банк рассматривает нового владельца как нового заёмщика и будет оценивать его соответствующим образом: проверит кредитную историю, платёжеспособность с учётом возраста, места работы, наличия иждивенцев и прочего.

Если кандидатура одаряемого чем-то не устроит банк, он может отказать в выдаче согласия или попросить предоставить дополнительные гарантии — к примеру, привлечь созаёмщика.

«Долг при дарении ипотечной собственности никуда не девается, — поясняет юрист в сфере недвижимости Андрей Иванов. — Он переходит к новому собственнику, который становится заёмщиком по кредитному договору. Обычно новый договор не подписывают — стороны заключают дополнительное соглашение к прежнему договору. В нём долг переводится на одаряемого, и он ставится основным заёмщиком, также могут меняться прочие условия: ставка, срока кредита и так далее.

Если при покупке квартиры была использована ипотечная госпрограмма — например семейная ипотека, при дарении нельзя рассчитывать на то, что льготная ставка сохранится автоматически. Это реально, только если одаряемый отвечает условиям программы».

Кредитная организация может позволить провести дарение без смены заёмщика: ипотеку продолжает выплачивать даритель, но право на недвижимость переходит к одаряемому. Такую схему банк разрешает использовать редко, но иногда, при небольшом остатке долга или при передаче в залог дополнительной недвижимости, её всё-таки реализуют.

Почему банк может отказать в согласовании дарения

Банк-кредитор скорее всего откажет в выдаче согласия на дарение, если:

• у одаряемого плохая кредитная история, маленький доход, по нему идут исполнительные производства;
• одаряемый — несовершеннолетний: по понятным причинам он не сможет сам обслуживать ипотеку, а дальнейшее распоряжение объектом, в том числе отчуждение при просрочках по кредиту, будет проходить через органы опеки; всё это только повышает риски банка, поэтому случаи, когда он разрешает дарение залогового жилья ребёнку, очень редки;
• дарение затрагивает спорные права супругов и детей;
• стоимость залога недостаточна для покрытия обязательств — допустим, квартира в старом доме сильно просела в цене из-за состояния здания.

Как подарить ипотечную квартиру: порядок оформления

1. Получите одобрение банка на дарение

2. Оформите договор дарения на квартиру в ипотеке

Любое дарение имущества с 2025 года проходит через нотариуса (статья 574 Гражданского кодекса РФ). 

За услуги нотариуса необходимо заплатить одновременно по двум тарифам:

• федеральному — 0,5% кадастровой стоимости квартиры, но не менее 300 рублей и не более 20 тыс. рублей; для близких родственников на этот тариф действует скидка 50%;
• региональному — его устанавливают субъекты федерации, в среднем он составляет 6–10 тыс. рублей.

3. Заключите дополнительное соглашение к ипотечному договору в банке-кредиторе

В некоторых случаях заключают новый кредитный договор. Единого подхода нет — всё зависит от политики банка и конкретной сделки.

4. Переоформите право собственности

Передать дарственную и другие документы в Росреестр можно через МФЦ. Потребуется заплатить госпошлину за регистрацию перехода права собственности в ЕГРН. Обычно это делает одаряемый. Для физических лиц госпошлина составляет:

• 4 тыс. рублей, если кадастровая стоимость квартиры не более 20 млн рублей или не определена;
• 0,02% кадастровой стоимости, если она выше 20 млн рублей, но не более 500 тыс. рублей.

После внесения новых данных в ЕГРН право собственности на квартиру перейдёт к одаряемому.

Как подарить квартиру ребёнку:

оформление дарственной несовершеннолетнему

Читать

Какие документы нужны для дарения квартиры в ипотеке

Документы, необходимые для согласования дарения с банком

На этом этапе банк проводит проверку одаряемого и оценивает его как заёмщика. Конкретный перечень документов зависит от банка, но обычно требуются:

• паспорт, СНИЛС нового заёмщика;
• документы, подтверждающие доход: справка 2-НДФЛ, выписки с банковских счетов и так далее;
• сведения о семейном положении, наличии детей, других иждивенцев.

Документы для подготовки договора дарения на ипотечную квартиру

• паспорта дарителя и одаряемого;
• выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
• согласие банка на дарение ипотечной квартиры;
• кредитный договор;
• документы, на основании которых появилась собственность: договор купли-продажи, договор долевого участия.

Договор дарения стороны могут составить самостоятельно или попросить сделать это нотариуса. В документе следует подробно описать суть сделки, предмет дарения, сроки передачи.

Дарение — безвозмездная сделка, то есть даритель не может устанавливать условия, по которым её можно получить или использовать в дальнейшем. Так, нельзя запретить продавать подарок или обязать одаряемого передать его в дальнейшем кому-то ещё. Если договор дарения включает подобные условия, его признают ничтожным.

Можно ли оформить дарственную на квартиру в ипотеке на родственника

Подарить своё жильё собственник может кому угодно, в том числе родственнику. В процессе дарения разницы для тех, кого закон признаёт близкими родственниками, и для прочих лиц нет. Отличия появляются при оплате работы нотариуса: родственникам положена 50% скидка на региональный тариф, и в налогообложении одаряемого.

За недвижимость, полученную в подарок, одаряемому — не родственнику придётся заплатить налог на доходы физлиц (НДФЛ) в размере:

• 13% — для прибыли в размере до 2,4 млн рублей включительно;
• 15% — для части прибыли свыше порога 2,4 млн рублей.

Под прибылью в этом случае понимается кадастровая стоимость квартиры по состоянию на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности.

Для одаряемых, признанных иностранными агентами, ставка с 2026 года составляет 30% кадастровой стоимости.

Когда одаряемый является близким родственником дарителя, ему не придётся уплачивать НДФЛ (пункт 18.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ).

С точки зрения налогообложения к близким родственникам относятся:

• супруги;
• родители и дети, в том числе усыновлённые;
• бабушки, дедушки и внуки;
• полнородные и неполнородные братья и сёстры.

Налог на дарение квартиры:

кто должен платить и можно ли сэкономить

Узнать

Главное

— Ответ на вопрос «Можно ли подарить квартиру в ипотеке» зависит от условий кредитного договора и согласия банка. Если дарение не запрещено, и кредитор даст согласие, квартиру с обременением в виде ипотеки подарить можно.

— Банк оценивает одаряемого как нового заёмщика и не даст согласия на перевод ипотеки, если у него плохая кредитная история, низкий доход, он пенсионер или несовершеннолетний, так как риск невыплаты долга возрастает.

— Оформление дарения проходит только через нотариуса. Потребуется оплатить его услуги и госпошлину за регистрацию перехода права собственности.

— Вместе с правом собственности к одаряемому переходят все обязательства по обслуживанию ипотеки.

— Если дарение проходит не между близкими родственниками, одаряемый обязан уплатить НДФЛ в размере 13–15% кадастровой стоимости квартиры.

Ипотека может быть выгодной

Рассчитать

Фото: Africa Studio, PawelKacperek / Shutterstock / Fotodom