Как оспорить решение общего собрания собственников жилья

Что такое общее собрание собственников

Общее собрание собственников (общее собрание, ОСС) — орган управления многоквартирным домом. На собрании жильцы обсуждают вопросы, связанные с управлением общим имуществом, и голосуют за те или иные решения.

Предмет обсуждения общего собрания устанавливает повестка дня. В ходе собрания нельзя менять повестку, также нельзя голосовать по вопросам, которые в неё не включены (статья 46 Жилищного кодекса РФ).

Собрание считается правомочным, если на нём присутствуют не менее 50% жителей дома. Для некоторых вопросов — например, о переводе жилого помещения в нежилое или об участии в программе реновации — требуется не менее 2/3 голосов за.

Собственники на общем собрании могут:

• определять способы управления многоквартирным домом;
• выбирать совет многоквартирного дома;
• выбирать управляющую компанию;
• принимать решения о текущем и капитальном ремонте общего имущества;
• устанавливать размер платы за содержание жилого помещения;
• выбирать способ формирования фонда капитального ремонта;
• принимать решения о благоустройстве;
• определять вопросы использования общего имущества, в том числе связанные с заработком на нём;
• обсуждать другие вопросы, утверждённые пунктом 2 статьи 44 Жилищного кодекса РФ.

Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома должно проводиться 1 раз в год, но инициатор может созвать внеочередное ОСС. Собрание проводится в очной форме, в виде заочного голосования или путём очно-заочного голосования.

Инициировать собрание собственников вправе:

• собственник или группа собственников помещений в многоквартирном доме;
• лица, назначенные ответственными за проведение собраний на первичном ОСС;
• управляющая организация;
• орган местного самоуправления в случае, если дом включили в программу реновации или комплексного развития территорий.

Ход собрания, результаты голосования и принятые решения фиксируются в протоколе. В течение 10 дней протокол должен быть размещён в ГИС ЖКХ или аналогичной региональной системе. В этот же срок до собственников многоквартирного дома доводятся итоги собрания — соответствующее сообщение размещается в общих помещениях дома. Публикация в ГИС ЖКХ является подтверждением того, что решение доведено до всех собственников — даже до тех, кто не участвовал в собрании.

Совет многоквартирного дома:

что это и зачем он нужен собственникам

Подробнее

Когда и в какие сроки можно оспорить решение общего собрания

Собственник, который не участвовал в ОСС или голосовал против решения, может оспорить его в суде, если оно нарушило его права и законные интересы или если оно было принято с нарушением требований Жилищного кодекса РФ (часть 6 статьи 46 Жилищного кодекса РФ).

Обжаловать решение ОСС собственник может в течение 6 месяцев со дня, когда он узнал или должен был узнать о нём, но не позднее двух лет с момента, когда сведения о решении стали общедоступными для собственников помещений в многоквартирном доме. Фактически после принятия закона об обязательной публикации решений ОСС в ГИС ЖКХ, сроком обжалования является 6 месяцев со дня размещения в системе.

Поводом, чтобы обжаловать решение общего собрания, могут быть следующие моменты (статья 181.4 Гражданского кодекса РФ):

• существенно нарушен порядок созыва, подготовки и проведения ОСС, что повлияло на волеизъявление участников общего собрания;
• нет необходимого кворума, чтобы принимать решения по повестке дня;
• решение принято по вопросу, не включённому в повестку дня, исключение — если в собрании участвовали все собственники многоквартирного дома;
• решение принято по вопросу, не относящемуся к компетенции ОСС;
• существенно нарушены правила составления протокола, в том числе о письменной форме протокола.

Как оспорить решение общего собрания: пошаговая инструкция

Шаг 1. Проверьте, если ли основания оспаривать решения ОСС

Например, собственник был уведомлён о собрании в ненадлежащий срок — не за 10 дней, а позднее или на собрании принято решение по вопросу, которого не было в повестке дня.

Суд вправе оставить обжалуемое решение ОСС в силе, если:

• голос собственника не мог повлиять на результаты голосования;
• допущенные нарушения не являются существенными — допустим, в протоколе не указано лицо, которое подсчитывало голоса, или в реестре собственников отражены устаревшие данные о них;
• принятое решение не причинило убытков подателю жалобы.

Шаг 2. Соберите доказательства о допущенных нарушениях

Для этого следует изучить документы по собранию:

• почтовые квитанции, уведомления о вручении — извещения о том, что будет проводиться собрание;
• протокол собрания и все приложения к нему: бюллетени, реестр участников;
• переписку, заключения экспертов, если они были нужны;
• иные материалы, подтверждающие нарушение.

Шаг 3. Проверьте срок обращения в суд

По общему правилу он составляет 6 месяцев. При пропуске срока без уважительных причин заявителю откажут в иске.

Шаг 4. Уведомите других участников в письменной форме, что намерены оспаривать решение общего собрания

В уведомлении необходимо описать суть обжалования, привести основания со ссылками на нормы закона и указать предполагаемую дату подачи иска. Заблаговременно уведомить участников ОСС об оспаривании решения — обязанность истца.

Если другие участники общего собрания не присоединятся к иску, даже если у них есть другие основания для этого, в дальнейшем они не смогут самостоятельно оспорить это же решение: суд не примет такие требования.

Как найти чат дома или создать свой

Узнать

Шаг 5. Подготовьте заявление и подайте иск

В исковом заявлении укажите:

• данные об ответчике: инициатор собрания, управляющая компания и тому подобное;
• в чём нарушены права заявителя;
• каковы требования истца — признать решение недействительным и другое, если это необходимо;
• изложите обстоятельства дела и приведите доказательства того, что было допущено нарушение.

К иску необходимо приложить собранные доказательства, копию иска для ответчика, квитанцию об оплате госпошлины.

Госпошлина составляет 3 тыс. рублей (статья 333.19 Налогового кодекса РФ). Реквизиты для оплаты можно уточнить на сайте суда. Там же обычно предусмотрена онлайн-оплата.

Иск о признании решения ОСС недействительным подают в районный суд. Если ответчиком будет физическое лицо — инициатор собрания, то иск подают в суд по его месту жительства. В случае когда ответчиком становится юридическое лицо — скажем, управляющая компания или товарищество собственников жилья, иск направляют в суд по юридическому адресу организации.

Шаг 6. Примите участие в судебном процессе

Если суд удовлетворит иск, решение общего собрания будет признано недействительным.

Если ОСС ещё до того, как суд вынесет вердикт, примет новое решение по тому же вопросу, суд не признает первоначальное решение недействительным.

Можно ли отменить решение общего собрания без суда: примеры

Общее собрание собственников как орган управления многоквартирного дома имеет право принять новое решение, которое полностью или частично изменит предыдущее. Запретов на это в жилищном законодательстве нет.

Например, в марте на общем собрании жильцы решили установить другой тариф на охрану из-за смены охранной организации. Через несколько месяцев собственники начали выражать активное недовольство возросшими платежами и качеством оказываемых услуг. После этого провели новое собрание, вернули старую охранную организацию и прежний тариф.

Если надо признать решение ОСС недействительным, сделать это можно только через суд. В случае когда решение собрания ничтожно в силу закона, судебного постановления об его отмене не требуется: оно и так недействительно. Допустим, таким является решение ОСС, если оно принято в отсутствии кворума или противоречит основам правопорядка и нравственности. Полный перечень указан в статье 181.5 Гражданского кодекса РФ.

Но по сложившейся судебной практике истцу всё равно придётся обратиться в суд, чтобы он применил последствия недействительности и выдал соответствующее решение. Тогда никто не сможет ссылаться на такое решение общего собрания как на действующее.

Некоторые государственные органы — например, Государственная жилищная инспекция — при проверке документов могут увидеть признаки ничтожности решения ОСС и на этом основании отказать в приёме его результатов. В частности, при математически очевидном недостатке кворума, управляющей компании откажут во внесении изменений в реестр лицензий, и она не сможет легально управлять домом. Но при этом жилинспекция не признаёт решение ОСС ничтожным, а только использует этот факт в рамках своих полномочий.

Когда вопрос касается внутренних вопросов многоквартирного дома, госорган может только указать на несоответствие, но на само решение собрания собственником повлиять не может.

Частые вопросы о признании недействительными решений общего собрания собственников

Я голосовал против, но решение на общем собрании всё равно приняли, обязан ли я его исполнять?

— Да, обязаны, так как за него проголосовало большинство жильцов. Даже если бы вы не участвовали в голосовании, но кворум по решению был бы набран, оно всё равно стало бы для вас обязательным.

Можно ли оспорить решение, если я голосовал против?

— Да, но не во всех случаях. Скажем, если из-за этого решения вы не смогли получить положенную вам часть дохода от сдачи в аренду общего имущества, то есть понесли убытки, решение можно оспорить. Если же обсуждали вопрос благоустройства двора и 85% собственников были за, оспорить решение не получится: ваш голос не влиял на результат, а само решение не причиняет вреда вашему имуществу.

В какой срок я могу обратиться в суд для оспаривания решения ОСС?

— В течение 6 месяцев с момента, когда вы узнали или могли узнать о принятии решения. Публикация решения в ГИС ЖКХ приравнивается к моменту «когда вы должны были узнать». Разместить протокол с решением инициаторы собрания обязаны в течение 10 дней после его принятия.

В какой суд нужно обращаться, чтобы подать иск о признании решения общего собрания недействительным?

— В районный суд. Если ответчик физлицо — по месту его постоянного жительства, а если это юрлицо — по месту регистрации организации.

— Имеет ли право общее собрание принять новое решение, которое фактически отменит предыдущее, или делать это придётся через суд?

— Да, имеет. С юридической точки зрения это не отмена, а принятие иного решения по тому же вопросу. Предположим, на общем собрании было принято решение установить плату за содержания жилья в размере 40 рублей за 1 кв. м. Через год провели новое ОСС и установили плату на уровне 37 рублей за 1 кв. м со следующего месяца.

Фактически это решение отменяет предыдущее. Но оно не аннулирует прошлые начисления, а заменяет старый тариф на новый с будущего периода, поэтому отменой не считается и ОСС может его принять.

Сдайте или продайте свою квартиру

Разместить объявление за 0 ₽