Юрий Кочетков,аналитик рынка недвижимости
Сейчас у нас шоковый период, причем и на рынке, и у людей. При этом в действительности в экономике пока ничего не изменилось: старые контракты выполняются, запасы сырья и материалов еще не закончились. На сегодняшний день все заметные изменения связаны не с реальными проблемами, а с новостным фоном, который обещает подорожание и уход с рынка ряда производителей.
Среднестатистический гражданин сегодня считает, что деньги пропадают, рубли обесцениваются и будет дефолт — значит, сбережения надо спасать (лучше всего — в кирпичах, считает россиянин). В результате растет спрос на покупку жилья.
Как устроены кризисы
За свою жизнь я трижды наблюдал за кризисами, и каждый раз сценарий разворачивался примерно одинаково:
1. Шоковый период. Длится около месяца, характеризуется ажиотажным спросом.
2. Кризисный период — мы ждем его уже в апреле. Это стадия тотального недоверия, невозможность заключить контракты на старых условиях. В это время людям приходится спасать бизнесы и пытаться сохранить привычный образ жизни. Наступает страх перед завтрашним днем — именно в кризисный период произойдет сильный спад спроса на рынке недвижимости, даже несмотря на обещанные государством меры поддержки (к тому же им нужно около месяца, чтобы просто раскачаться).
Этот период может продлиться до полугода: за это время рынок постепенно перестроится, а покупатели поймут, что дальше дешевле не будет и возвращения к былым ипотечным ставкам ждать не стоит.
3. Восстановление. Квартирный вопрос требует решения вне зависимости от политических событий и погоды, поэтому постепенно спрос будет восстанавливаться.
Не было ни одного кризиса, чтобы спрос не восстановился.
Что такое дефолт и чем он грозит
Это слово сейчас звучит все чаще — в первую очередь от людей, которые боятся, что их сбережения обесценятся.
Сам по себе дефолт означает неспособность государства выплачивать свои долги (а такие долги есть практически у всех стран) другим участникам мировой экономики. После того как государство объявляет о своей проблеме, эти другие участники, как правило, договариваются простить ему какую-то часть долга, провести реструктуризацию, помочь с получением займов в каких-то финансовых институтах.
Параллельно государство теряет возможность и получения, и вложения инвестиций (из-за санкций это уже актуальная проблема) и оказывается с не очень хорошими перспективами на будущее.
Дефолт — это в первую очередь удар по среднесрочным и долгосрочным бизнесам. Предприятиям, компаниям и даже малому бизнесу очень трудно разрабатывать долгосрочные стратегии. Все сосредоточены на текущих моментах, и это заметно тормозит развитие, попутно снижая ВВП.
Как такой дефолт может отразиться на обывателях? В первый момент — практически никак. В сегодняшней ситуации доходы обычных людей чаще всего находятся в рублевой зоне, а рубли остаются в стране. Количество денег то же самое, масса товаров — та же самая.
При этом существует риск шоковых моментов, когда государство может заявить о заморозке вкладов: так было в 1991 году. Именно этого боятся сейчас люди, имеющие сбережения. К слову, тогда сложилась та же самая ситуация, что и сегодня: государство не смогло обслужить свои долги и не придумало ничего лучше, чем отобрать деньги у народа.
Правда, в 1991 году на это наложился дисбаланс денежно-товарной массы: в магазинах было пусто — был дефицит товаров, получать инвестиции государству тоже было неоткуда. В теории такая ситуация могла бы повториться, но лично я не вижу таких рисков в ближайшие недели (многие сегодня боятся 15 апреля, когда настанет время оплачивать те самые государственные долги).
Скорее всего, государство получит деньги через гиперинфляцию, которая, без сомнения, будет двузначной (за последние три недели она уже составила 10%), если не трехзначной.
И все же — это максимально негативный сценарий, основанный на предположениях шокового периода.
Аренда
Вырастет ли спрос на аренду — вопрос очень спорный. Да, есть мнение, что те, кто не успел купить жилье, будут вынуждены его снимать, и это означает потенциальный рост спроса.
С другой стороны, сейчас мы наблюдаем активный исход платежеспособных россиян из страны, так что всерьез рассчитывать на заметный рост спроса (особенно в сегменте дорогого жилья) не приходится.
Учитывая очень существенный рост доллара к рублю (по данным на 15 марта, доллар стоит 115 рублей против 76 рублей 15 февраля), можно ожидать оттока иностранной рабочей силы.
Мигранты постоянно отправляют заработанное на родину, теперь их заработок в долларах сократился более чем на треть — в итоге некоторым просто нерентабельно оставаться работать в России. Все это способно спровоцировать снижение спроса на низкобюджетный сегмент арендного жилья.
Какую недвижимость можно покупать сейчас?
Если говорить о покупке новостройки на этапе строительства, то лучше бы подбирать вариант, который находится на этапе возведения средних и высоких этажей. У таких проектов уже собрано достаточно денег на эскроу-счетах и больше шансов перезанять и достроить, если что-то пойдет не так — особенно это касается застройщиков с хорошей репутацией, которой они, несомненно, дорожат.
Выберите грамотного и профессионального риелтора с помощью сервиса Циан «Заявка риелтору»
Наиболее рискованные сегодня покупки — котлованы. Они уже вышли на продажу, но еще не успели набрать достаточно средств на эскроу-счетах.
Несмотря на кризис, у застройщика есть обязательства перед банком о наполнении счетов эскроу, ведь банк выдал проектное финансирование (кредит), и его ставка зависит от динамики пополнения счетов эскроу: чем лучше динамика, тем ниже ставка.
В момент, когда проект становится убыточным, застройщику нет смысла продолжать работать — как правило, ему приходит в голову мысль: не забрать ли деньги, до которых еще можно дотянуться (распродать стройматериалы и технику), и бежать из страны.
Еще один принципиальный момент для застройщиков — сильное подорожание материалов. И если бетон и кирпич можно заказать российский, то отделочные материалы и фурнитура в большинстве случаев импортные. Это значит, что больше рискуют проекты, сдающие квартиры с отделкой (80–90% обоев, плитки и прочих покрытий доставляется из-за границы). Мало того, что они и так подорожают на фоне инфляции, в их случае рост цены усилится еще и за счет снижения курса рубля к иностранной валюте. Получается, проекты без отделки рискуют меньше.
Выходить на сделку или лучше не надо?
Если речь идет о реально необходимом улучшении жилищных условий здесь и сейчас, то да. Кстати, при этом важно обсудить со своим риелтором форс-мажорные моменты.
Если вы уже вошли в сделку, уверены в объекте и оценили риски, то останавливаться не стоит. Если вы только присматриваете жилье, то уже лучше отложить мероприятие на полгода. Умеете работать с криптовалютой — самое время отработать этот навык и сохранить сбережения в крипте.
Выбирая объект для покупки на вторичном рынке, сейчас лучше избегать альтернативных сделок: длинные цепочки сильно тормозят процесс. Это риск, идти на который не стоит. Лучше поискать более простой вариант.
При этом, решаясь на сделку, люди получают нужное им жилье взамен в общем-то ненадежных рублей. Недвижимость по-прежнему является наиболее устойчивым средством сохранения денег в кризис. Бумажные деньги (и вклады тоже) и акции менее надежны, чем квадратные метры.
Цены упадут или вырастут?
Скорее всего, при худшем сценарии так называемые реальные цены на жилье снизятся на 30–40%. С учетом инфляции некоторые решат, что покупка сейчас (на пике цен) и покупка через полгода (когда реальные цены снизятся, но снизится и покупательная способность рубля) — одно и то же. Это не совсем так: есть еще и риски, что события будут развиваться совсем неприятным путем.
Поэтому мы опять возвращаемся к тезису, что накопления лучше держать в метрах и кирпичах, хотя предыдущие 15 лет нам говорили, что деньги являются более эффективным способом сбережения. Увы, после революций и перестроек (а мы сейчас движемся в этом направлении) деньги обычно превращаются в пыль.
И о хорошем
Закончить на позитивной ноте непросто. Пока самой очевидной хорошей новостью является факт, что финансовая система стоит и еще ни один банк не потерял лицензии, хотя шоковый период длится уже достаточно долго (16 марта уже 21 день).
Мы уже пережили не один кризис, так что, надеюсь, преодолеем и грядущий.
