- Почему дарение является сделкой и что из этого следует
- Кто считается близким родственником
- Как рассчитать НДФЛ, какая сумма будет доходом и в какие сроки нужно уплатить налог
- Должен ли даритель платить налог
- Когда можно продать подаренную квартиру и не платить НДФЛ
- Расторжение договора дарения и налог
- Главное
Почему дарение является сделкой и что из этого следует
Предположим, вам подарили квартиру и сделали это официально — с заключением договора дарения и регистрацией перехода права собственности в Росреестре. С точки зрения закона между вами и дарителем произошла сделка. В результате вы получили доход — значит, обязаны уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ).
Речь идёт именно о зарегистрированном дарении: если бабушка пообещала подарить вам квартиру, даже в присутствии третьих лиц, но дальнейших шагов не последовало, ни квартиры, ни каких-то обязательств перед Федеральной налоговой службой (ФНС) у вас нет.
Для оформления дарения квартиры или другой недвижимости нужно, чтобы даритель являлся её собственником на законных основаниях, а имущество — не было в залоге или под арестом.
Доходы, которые одни физлица получили от других в дар, налогообложению не подлежат — будь то деньги или имущество. Но если речь идёт о недвижимости, то заплатить налог государству всё же придётся.
Но есть исключения: если квартиру или дом вам подарил член семьи или близкий родственник, налоги за неё платить не нужно.
Кто считается близким родственником
Родственниками и членами семьи закон признаёт:
- официальных супругов;
- детей, в том числе усыновлённых, и родителей, в том числе усыновителей;
- внуков и бабушек или дедушек;
- полнородных и неполнородных братьев и сестёр.
Мама Галина подарила дочери Анне квартиру. Налога на доход у Анны не возникает. Но если Галина решит подарить квартиру своему племяннику Вадиму или зятю Михаилу, они должны будут уплатить НДФЛ.
Но налоговая может освободить одаряемого от уплаты НДФЛ, если по суду его признают членом семьи дарителя. Семейный кодекс РФ относит к членам семьи тех, кто живёт вместе, ведёт совместное хозяйство и связан между собой кровным родством или свойством в силу брачного союза.
То есть если зять Михаил подаст в суд заявление о признании его и тёщи Галины членами одной семьи, а потом представит в налоговую положительное судебное решение, от уплаты налога его освободят.
Если даритель и одаряемый не близкие родственники, принявший подарок человек обязан заплатить налог на доходы. То есть если двоюродный дядя или давний друг семьи подарил вам квартиру, надо будет заплатить НДФЛ.
Как рассчитать НДФЛ, какая сумма будет доходом и в какие сроки нужно уплатить налог
Сумма дохода при дарении недвижимости — кадастровая стоимость объекта по состоянию на 1 января года, в котором зарегистрирован переход права собственности от дарителя получателю.
НДФЛ рассчитывают со всей кадастровой стоимости подаренной квартиры. Налоговый вычет, как при продаже жилья, в этом случае использовать нельзя.
Доходы налоговых резидентов в России, в том числе полученные в результате дарения, с 2025 года облагаются налогом по прогрессивной шкале. В случае дарения недвижимости установлено две ступени:
- 13% — для прибыли в размере до 2,4 млн рублей включительно;
- 15% — для части прибыли свыше порога в 2,4 млн.
Двоюродная тётя подарила Марии в 2025 году квартиру, кадастровая стоимость которой на начало 2025-го составила 4 млн рублей. Они не являются близкими родственниками, поэтому Мария заплатит НДФЛ. Расходов на покупку у Марии не было, так как квартиру подарили, налоговый вычет 1 млн рублей использовать при дарении также нельзя.
Поэтому НДФЛ составит: (2,4 млн × 13%) + (4 млн – 2,4 млн) × 15% = 552 тыс. рублей.
Для уплаты налога Мария до 30 апреля 2026 года подала декларацию 3-НДФЛ (отчиталась о доходах) и до 15 июля 2026 года должна уплатить налог.
Для налоговых нерезидентов и лиц, признанных иностранными агентами, ставка налога с 1 января 2026 года повышена до 30%. Поэтому, если бы Мария по итогам 2025 года оказалась налоговым нерезидентом, она бы заплатила: 4 млн × 30% = 1,2 млн рублей.
Если на момент уплаты налога его сумма превышает 650 тыс. рублей, разницу уплачивают отдельным платежом.
Если сумма налога для одаряемого слишком велика, он может обратиться в ФНС с просьбой об отсрочке или поэтапной оплате. При этом ему будут начислять проценты исходя из 1/2 ключевой ставки ЦБ РФ, действовавшей в период отсрочки/рассрочки. Формула расчёта: процент = сумма налога × (ключевая ставка / 2) / 365 × количество дней отсрочки/рассрочки.
За неуплату НДФЛ вовремя предусмотрен штраф в размере 20–40% суммы налога, а также пени.
Близкий родственник не обязан подавать декларацию после получения квартиры в подарок. Но после оформления права собственности лучше направить в ФНС письмо-разъяснение с приложенными документами, которые подтверждают родство: свидетельство о рождении или браке и т. д.
Таким образом вы проинформируете налоговую, что сделка не облагается НДФЛ, и вам не выставят налоговое уведомление.
Должен ли даритель платить налог
Даритель — физическое лицо никаких налогов при дарении недвижимости платить не должен, так как он передал её безвозмездно.
Минимальные сроки владения недвижимостью для дарения без налога не установлены — подарить свою квартиру собственник может хоть через 3 дня после покупки.
Также нет ограничений по количеству подарков: можно подарить не одну, а две квартиры, дом, гараж и т. д. Налоговых последствий для дарителя не будет.
Когда можно продать подаренную квартиру и не платить НДФЛ
Никаких ограничений тут нет: вы можете получить квартиру в подарок и продать через пару дней после этого. Но надо быть готовым к тому, что, возможно, надо будет заплатить НДФЛ ещё раз.
Налог начислят, если со дня регистрации права собственности в Росреестре и до дня продажи прошло менее:
- трёх лет — при дарении близким родственником или членом семьи либо если для одаряемого это жильё единственное;
- пяти лет — в остальных случаях.
Если сделка дарения оформлена в 2019 году и позже, размер налога можно снизить (письмо ФНС от 10.04.2020 № БС-4-11/6106@). При начислении НДФЛ с продажи одаряемому должны сделать налоговый вычет, равный сумме расходов, которые в своё время понёс даритель для покупки этой недвижимости, если ранее он не учитывал эти расходы для налогообложения.
Квартиру в 2022 году Павлу подарил двоюродный дядя. В 2025 году Павел её продал. Они не близкие родственники, поэтому в 2023 году Павел заплатил налог на доходы от подарка — 520 тыс. рублей.
Так как на момент продажи 5 лет владения недвижимостью ещё не прошли, то в 2026 году Павлу придётся платить НДФЛ повторно — за доход, полученный от продажи этого жилья. Сумма налога составила 750 тыс. рублей.
При получении квартиры в дар Павел уже уплатил налог на доходы. По закону он имеет право зачесть его при уплате второго НДФЛ и в итоге должен будет внести в бюджет: 750 тыс. – 520 тыс. = 230 тыс. рублей.
Мама подарила Светлане квартиру в 2023 году, НДФЛ не возникло, так как они близкие родственницы. В 2025 году Светлана продала квартиру за 5 млн рублей. Она должна заплатить налог в размере: 312 тыс. + (5 млн – 2,4 млн) × 15% = 702 тыс. рублей, так как 3 года владения для неё ещё не прошли.
Если мама сможет подтвердить расходы на покупку квартиры — скажем, в размере 3 млн рублей, налог для Светланы уменьшится.
Прибыль: (5 млн – 3 млн) = 2 млн рублей.
НДФЛ: 2 млн × 13% = 260 тыс. рублей.
Андрей в 2025 году продал за 7 млн рублей квартиру, которую ему в 2023 году подарил дедушка. Минимальный срок владения не истёк, поэтому Андрею придётся заплатить НДФЛ. Налог при получении подарка Андрей не платил: он и дедушка — близкие родственники.
Дедушке эту квартиру много лет назад дали от завода, так что расходы на покупку жилья подтвердить не удастся. Поэтому Андрею для уменьшения налогооблагаемой базы остаётся применить только фиксированный вычет.
Считаем прибыль: 7 млн – 1 млн (вычет) = 6 млн рублей.
НДФЛ: 312 тыс. + (6 млн – 2,4 млн) × 15% = 852 тыс. рублей.
Расторжение договора дарения и налог
Так как при расторжении договора дарения одаряемый не получает доход, то он не должен платить НДФЛ (письмо ФНС от 08.12.2020 № БС-4-11/20190@).
Его освобождают от налога с того дня, когда в ЕГРН появилась запись о переходе права собственности обратно к дарителю.
Главное
— Специального налога на дарение квартиры нет: в этом случае одаряемый уплачивает налог на доходы физических лиц.
— Доходы налоговых резидентов РФ при дарении с 2025 года облагаются налогом по прогрессивной шкале. В случае дарения недвижимости в ней установлены две ступени: 13 и 15%. Для нерезидентов и иноагентов ставка единая — 30%.
— Если жильё подарил близкий родственник, платить налог не придётся.
— Даритель не должен платить никакие налоги ни при передаче квартиры, ни при расторжении договора дарения: все эти операции для него безвозмездны.
— Продать подаренную вам квартиру без уплаты НДФЛ можно спустя 3 года, если её подарил близкий родственник либо член семьи, а также если это для вас единственное жильё. В остальных случаях придётся ждать 5 лет.
Циан-помощник упрощает поиск
Фото: PawelKacperek, Watchara Ritjan / Shutterstock / Fotodom
