«Жену надо выбирать строго, арендатора – еще строже», – шутят риэлторы. И в этом есть доля правды: арендатор – человек, которому мы передаем самое дорогое имущество – свою квартиру. Можно ли обезопасить себя на случай, если жилец окажется проблемным?
Мешает соседям
Истории, когда «хороший» арендатор вдруг становится «проблемным», нередки. Чаще всего он просто сбегает, не заплатив. А еще он может быть исправным плательщиком, но не давать жизни соседям: шуметь, мусорить, бить стекла в подъезде.
Собственник жилья будет в курсе таких проблем: если договориться по-хорошему с шумным арендатором у соседей не получится, начнутся жалобы. На этом этапе еще есть шанс решить вопрос мирным путем. В противном случае соседи могут привлечь полицию и налоговую. Поначалу общаться с этими органами придется именно арендатору. И если он скажет, что снимает жилье, обе структуры заинтересуются личностью владельца.
Согласно «Закону о тишине», уровень шума не должен превышать 30 децибел в ночное время (с 23 часов вечера до 7 часов утра). Это федеральная норма, но каждый регион может изменить ее в сторону ужесточения. Например, нормы в Москве и Ленинградской области соответствуют федеральным, в Петербурге нельзя шуметь с 22 до 8 утра по будням и до 12 часов в выходные и праздники. В Московской области одни из самых строгих норм – шуметь нельзя с 21 до 8 часов в будни и с 22 до 10 часов в выходные и праздники, а ремонтные работы запрещены в «тихий час» – с 13 до 15.
По словам управляющего директора центра инвестиций в недвижимость Becar Asset Management Катерины Соболевой, арендодатель рискует санкциями налоговых органов, если он не подал соответствующие декларации. Правда, факт сдачи жилья и получения прибыли можно подтвердить договором аренды и расписками о получении денег, которые есть у арендатора.
Непредставление в установленный законодательством срок декларации в налоговый орган по месту учета влечет взыскание штрафа в размере 5% не уплаченной в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога, подлежащей уплате (доплате) на основании этой декларации, за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30% указанной суммы и не менее 1 тыс. рублей.
(ст. 119 Налогового Кодекса РФ)
Неуплата или неполная уплата сумм налога в результате занижения налоговой базы, иного неправильного исчисления налога или других неправомерных действий (бездействия), если такое деяние не содержит признаков налоговых правонарушений, влекут взыскание штрафа в размере 20% от неуплаченной суммы налога.
Деяния, совершенные умышленно, влекут взыскание штрафа в размере 40% от неуплаченной суммы налога.
(ст. 122 Налогового Кодекса РФ)
Портит общедомовое имущество
Обычно первая проблема порождает вторую: если арендатор ведет активный ночной образ жизни, к нему приходят друзья, как итог – сломанные окна, перила, испорченные в попойках и драках стены подъезда.
По словам юриста, члена Общественного совета по ЖКХ при вице-губернаторе Санкт-Петербурга Кирилла Захаряна, за порчу общедомового имущества вправе взыскать средства только управляющая компания. Процесс это долгий и непростой, нужно установить лицо, причастное к порче.
Даже если камеры видеонаблюдения зафиксируют арендатора, хозяин квартиры останется в стороне лишь по закону. Лояльность соседей и управляющей компании будет потеряна.
Соседи могут написать в полицию коллективную жалобу, а если в доме ТСЖ, такая жалоба отправляется от его имени. Тогда ее рассмотрят быстрее и санкции против собственника будут жестче. Особенно – если у ТСЖ есть свой юрист.
Договор в помощь
Обычно собственники возлагают большие надежды на договор аренды. Его можно делать краткосрочным, и тогда он не подлежит госрегистрации, а прописать в нем можно любые условия – ответственность арендатора в случае затопления, пожара, порчи имущества (в том числе общедомового).
Однако по словам Катерины Соболевой, от любых негативных последствий арендодатель защитить себя не сможет. Во-первых, по закону именно собственник несет ответственность за свое жилье, и договор может быть оспорен. Во-вторых, если затопление или пожар произошли не по вине арендатора (прорыв трубы, проблема проводки), оплачивать последствия все равно придется собственнику. «Максимально обезопасить себя арендодатель может, заключив договор с арендатором на срок более года с обязательной регистрацией этого документа в Росреестре», – говорит Катерина Соболева. Правда, расторгнуть такой договор будет куда сложнее, да и налоги с прибыли придется платить.
Личные счеты
Арендатор может и вовсе быть душевным соседом, при этом систематически затягивать с оплатой или даже съехать, не заплатив. Хорошо, если жилец зарегистрирован не в арендуемой квартире. Тогда можно обратиться в суд – понятно, куда направлять иск.
Если арендатор съехал и отказывается платить, нужно:
1. Составить претензию, в которой указать срок для добровольной оплаты.
2. Отправить претензию по месту регистрации арендатора.
3. По истечении этого срока составить исковое заявление и направить его в суд по месту регистрации арендатора.
Если испорчено имущество в квартире (только когда есть изначальная опись):
1. Составить акт осмотра помещения, указать в нем испорченные вещи, сделать оценку ущерба.
2. Обратиться с исковым заявлением в суд в зависимости от условий договора – по месту регистрации арендатора либо по месту нахождения имущества.
Чтобы не остаться без денег, если арендатор сбежит, собственники часто используют так называемый обеспечительный платеж – часто его называют просто залогом, сумма которого соответствует месячной арендной плате.
Сдавая квартиру, помните:
1. В договоре аренды можно прописать самые распространенные случаи ответственности арендатора – затопление, порчу имущества.
2. Если квартира сдается с мебелью и техникой, сделайте опись. Можно приложить фото предметов, какими они были переданы арендатору.
3. Перед сдачей жилья его лучше застраховать.
4. Шумные и неаккуратные арендаторы могут настроить против вас не только соседей, но и сотрудников полиции, налоговых органов.
5. К выбору арендатора нужно отнестись ответственно. Пропишите в договоре регулярные проверки состояния жилья. Не пренебрегайте обеспечительным платежом.
