- Общее имущество в многоквартирном доме: что это и кому принадлежит
- Как отличить общее имущество от личного
- Кто отвечает за общее имущество МКД и оплачивает его содержание
- Кто оплачивает содержание общего имущества
- Решение общего собрания об использовании общего имущества: как его оформить
- Что нельзя делать с общедомовым имуществом
- Куда обращаться, если общее имущество используют или содержат неправильно
- Главное об общем имуществе МКД для собственника квартиры
Общее имущество в многоквартирном доме: что это и кому принадлежит
Общее имущество многоквартирного дома — это имущество, которое принадлежит на праве общей долевой собственности всем собственникам жилых и нежилых помещений этого дома.
В доме 90 квартир, все они в собственности. Их владельцы являются также собственниками общего имущества дома: крыши, лестничных пролётов, холла. Каждому собственнику квартиры принадлежит доля в праве собственности на общее имущество.
Что входит в общее имущество по закону
К общему имуществу многоквартирного дома (МКД) относятся:
- помещения в МКД, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения в этом доме: лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи, технические подвалы и тому подобное;
- крыши;
- несущие конструкции МКД: фундамент, несущие стены, плиты перекрытий, балконные плиты и тому подобное;
- ненесущие конструкции МКД, которые обслуживают более одного помещения: окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и тому подобное;
- оборудование, обслуживающее более одного помещения в доме;
- земельный участок, на котором расположен МКД, с элементами озеленения и благоустройства;
- автоматизированные системы учёта потребления коммунальных ресурсов и услуг;
- объекты микрогенерации, которые обслуживают более одного помещения;
- внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства;
- внутридомовая инженерная система водоотведения до первых стыковых соединений;
- внутридомовая инженерная система газоснабжения;
- внутридомовая система отопления;
- внутридомовая система электроснабжения;
- другие объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД.
Как рассчитывается доля собственника
Каждый собственник помещения — будь то квартира или нежилое помещение — в многоквартирном доме автоматически владеет долей в общем имуществе.
Эту долю нельзя выделить или продать отдельно от квартиры. Также собственник не может распоряжаться общим имуществом единолично, несмотря на долю в праве собственности.
Доля собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в МКД пропорциональна размеру общей площади его помещения.
Доля в праве собственности на общее имущество в МКД для владельца квартиры площадью 100 кв. м будет вдвое больше, чем доля владельца квартиры площадью 50 кв. м.
Доля высчитывается как отношение площади конкретного помещения к сумме площадей всех жилых и нежилых помещений в доме без учёта общего имущества.
Площадь всех квартир в доме — 1 тыс. кв. м, площадь квартиры собственника — 50 кв. м. Он владеет 1/20 долей в праве собственности на общее имущество дома.
Доля в праве собственности на общее имущество следует судьбе права собственности на помещение, квартиру или нежилой объект. Если собственник решил продать квартиру, его доля в общем имуществе дома также переходит к новому владельцу жилья. Оставить себе эту долю нельзя.
Зачем знать свою долю в праве собственности на общее имущество
Доля определяет два важных параметра.
- Размер платы за содержание общего имущества
Чем больше доля — тем больше начислений.
- Количество голосов на общем собрании
Голоса считаются пропорционально доле: у кого доля больше — у того больше и вес в решениях.
Как отличить общее имущество от личного
Граница между общим и личным имуществом не всегда очевидна. Например, входная дверь в квартиру находится в общем коридоре, но сама квартира принадлежит собственнику. А стояк проходит внутри квартиры, хотя обслуживает не одного жильца.
В первую очередь стоит ориентироваться на назначение объекта: обслуживает ли он одну квартиру или несколько.
| Объект | Признак общего имущества | Что проверить |
| Лестницы, лестничные площадки, коридоры | используются для прохода к нескольким помещениям | план дома, техническую документацию |
| Лифты и лифтовые шахты | обслуживают собственников нескольких помещений | техническую документацию |
| Крыша | защищает дом и обслуживает здание в целом, а не отдельную квартиру | техническую документацию |
| Чердак | используется как часть общего имущества или для размещения общедомовых коммуникаций и оборудования | назначение помещения и техническую документацию |
| Подвал | обычно относится к общему имуществу, если в нём находятся инженерные коммуникации или оборудование, обслуживающее дом | план подвала, техническую документацию, наличие общедомовых сетей |
| Стояки водоснабжения, отопления, канализации | обслуживают несколько помещений, поэтому относятся к общему имуществу до установленных границ | схему инженерных сетей |
| Радиаторы отопления | зависит от конструкции системы отопления и наличия отключающих устройств. Если они есть — радиаторы личное имущество | схему системы отопления, техническую документацию и наличие отключающих вентилей |
| Электрические сети | общими являются сети и оборудование, которые обслуживают несколько помещений | проект электроснабжения и место установки границы между общедомовой и внутриквартирной сетью |
| Дверь в подъезд | обеспечивает доступ в общее помещение и используется несколькими собственниками | сведения о составе общего имущества |
| Земельный участок под домом | обычно входит в состав общего имущества собственников помещений | сведения из ЕГРН о земельном участке и его границах |
| Домофон | оборудование может относиться к общему имуществу, если используется для обслуживания нескольких помещений | техническую документацию и решение собственников, если оно было принято |
В случае с трубой или кабелем имеет значение, является ли конкретный участок частью общедомовой сети или относится к оборудованию, которое обслуживает только одну квартиру. Границей служит первый вентиль или счётчик.
Кто отвечает за общее имущество МКД и оплачивает его содержание
За общее имущество многоквартирного дома отвечают собственники помещений. Они обязаны поддерживать его в надлежащем состоянии и оплачивать обслуживание и ремонт.
Обычно собственники передают организацию этих работ управляющей компании, ТСЖ или другой по форме организации, которая управляет домом. Они выбирают способ управления домом на общем собрании, утверждают необходимые расходы и оплачивают содержание общего имущества в составе платы за жилое помещение.
Управляющая компания ответственна за содержание и текущий ремонт общего имущества, если дом находится под её управлением. Она обязана обеспечивать надлежащее состояние общего имущества и выполнять все предусмотренные договором работы.
ТСЖ или жилищный кооператив выполняет аналогичные функции, если собственники выбрали такую форму управления.
За капитальный ремонт дома отвечает региональный оператор капитального ремонта или сами собственники, если они предпочли специальный счёт для сбора денег на капремонт. Это также решается на общем собрании.
Управляющая компания не становится собственником общего имущества. Она лишь управляет им и организует его содержание в пределах своих обязанностей.
Кто оплачивает содержание общего имущества
Расходы на содержание общего имущества несут собственники помещений. Размер расходов определяется с учётом доли каждого собственника в праве собственности на общее имущество.
Собственник квартиры площадью 80 кв. м и собственник квартиры площадью 40 кв. м оплачивают содержание и текущий ремонт общего имущества в разном размере, поскольку их доли в общем имуществе различаются.
Если общее имущество повредил конкретный человек
Если собственник при ремонте повредил общедомовую инженерную сеть, другие собственники могут зафиксировать ущерб и потребовать его возместить.
Если УК ничего не ремонтирует
Если проблема относится к общему имуществу, а управляющая организация не выполняет свои обязанности, владелец жилья может направить ей письменную претензию или заявку на проведение работ. Пишите максимально конкретно: что именно повреждено и нужно отремонтировать. Если по договору УК должна провести работы, но не делает этого, можно обратиться в государственную жилищную инспекцию, прокуратуру или суд.
Решение общего собрания об использовании общего имущества: как его оформить
Чтобы принять решение об использовании общего имущества, необходимо провести общее собрание собственников.
Жильцы дома решили разместить на фасаде рекламу и сдать в аренду часть подвальных помещений, где нет коммуникаций. Таким образом они хотят пополнить «казну» дома. Они инициируют общее собрание, утверждают вопросы и принимают решение, голосуя.
В решении нужно указать:
- какое именно общее имущество предполагается использовать;
- для какой цели оно предоставляется;
- кто будет им пользоваться;
- на какой срок;
- на каких условиях;
- предусмотрена ли плата за использование;
- кто от имени собственников подписывает договор;
- куда направляются полученные деньги.
Чем подробнее сформулирован вопрос, тем меньше риска, что после собрания возникнет спор о том, на что именно собственники дали согласие.
«Предоставить ООО „______________“ право использовать часть фасада многоквартирного дома по адресу: ______________ для размещения и эксплуатации рекламной конструкции размером ___ на ___ м сроком на ___ лет на основании договора.
Уполномочить ______________ заключить от имени собственников соответствующий договор».
Результаты общего собрания оформляются протоколом. В нём фиксируются вопросы повестки дня и результаты голосования. В решении собственника должны быть указаны сведения о голосующем, документе, подтверждающем право собственности, и его позиция по каждому вопросу: за, против или воздержался.
Нельзя принять решение по вопросу, которого не было в повестке дня, или изменить повестку непосредственно на собрании.
Сколько голосов нужно
Для принятия решения об использовании общего имущества другими лицами (арендатором) требуется не менее 2/3 голосов общего количества голосов всех собственников помещений в доме. Принципиальный момент: считать надо не просто голоса тех, кто пришёл на собрание.
Количество голосов каждого собственника пропорционально его доле в праве собственности на общее имущество. Поэтому большая квартира даёт собственнику больше голосов, чем меньшая.
Принятое решение и протокол имеют юридическое значение и являются официальными документами. Если решение принято, уполномоченное лицо может заключить договор на условиях, которые определили собственники.
Что нельзя делать с общедомовым имуществом
Общее имущество принадлежит всем владельцам помещений в доме. Поэтому один человек не может распоряжаться им так, будто это его личная собственность. Даже если речь идёт о небольшом участке коридора, части подвала или фасаде.
Есть несколько распространённых ситуаций, когда использование общего имущества выходит за рамки закона.
1. Нельзя самовольно занимать часть общего имущества
Нельзя без решения общего собрания огородить часть коридора, лестничной площадки, тамбура или подвала и превратить её в личную кладовку.
Собственник не вправе поставить дверь в общем коридоре и сказать: «Это место находится рядом с моей квартирой, поэтому оно моё».
2. Нельзя перекрывать доступ к общему имуществу
Собственник не может устанавливать замки, перегородки или другие конструкции, которые препятствуют доступу к общедомовым помещениям, инженерному оборудованию или путям прохода.
Особенно это касается помещений, где расположены общедомовые коммуникации: доступ к ним может потребоваться для обслуживания и ремонта.
Собственник не может огородить себе под кладовку или мастерскую часть подвала, перекрыв доступ к коммуникациям.
3. Нельзя самовольно менять общедомовые инженерные системы
Нельзя без необходимых согласований переносить или демонтировать общедомовые трубы, стояки, вентиляционные каналы, электрические сети и другое оборудование. Даже если коммуникации проходят внутри квартиры, это не значит, что собственник может распоряжаться ими по своему усмотрению.
4. Нельзя самостоятельно переоборудовать фасад
Размещение вывески, рекламной конструкции или другого оборудования на фасаде (а иногда — даже установка кондиционера) затрагивает общее имущество: возможно, потребуется решение общего собрания.
5. Нельзя использовать общее имущество исключительно в личных интересах
Общее имущество предназначено для обслуживания нескольких или всех помещений дома. Поэтому один собственник не имеет права просто присвоить себе часть общего имущества или использовать её исключительно для себя.
Нельзя самостоятельно занять часть земельного участка под личную парковку и установить там ограничитель, цепь или столбик. Нельзя огородить часть подвала или чердака под свою кладовку.
6. Нельзя передавать общее имущество третьим лицам без решения общего собрания
Если собственники хотят предоставить часть общего имущества в пользование организации или другому лицу, вопрос должен решаться на общем собрании. УК также не имеет права распоряжаться общим имуществом, если жильцы не давали на это согласия.
7. Нельзя ухудшать состояние общего имущества
Даже законное использование не должно приводить к повреждению или ухудшению состояния общего имущества.
Если собственник устанавливает оборудование, проводит ремонт или выполняет другие работы и повреждает фасад, кровлю, инженерные сети или другие общедомовые элементы, ему придётся возместить причинённый ущерб.
Куда обращаться, если общее имущество используют или содержат неправильно
Если общее имущество дома содержат ненадлежащим образом, повреждают или используют без разрешения, решайте проблему поэтапно.
Шаг 1. Обратитесь в УК
Направьте обращение в УК, ТСЖ, жилищный кооператив — в организацию, которая отвечает за управление домом.
Обращение необходимо оформить письменно или в электронной форме, чтобы осталось подтверждение: когда вы сообщили о проблеме и что именно потребовали сделать.
Шаг 2. Обратитесь в жилищную инспекцию
Если управляющая организация не реагирует или выполняет работы ненадлежащим образом, можно обратиться в жилищную инспекцию.
В обращении стоит указать:
- адрес дома;
- что именно происходит;
- какое имущество затронуто;
- когда проблема возникла;
- куда и когда вы уже обращались;
- что ответила управляющая организация, если ответ был;
- какие документы и фотографии подтверждают нарушение.
Шаг 3. Обратитесь в суд
Суд потребуется, если необходимо защитить нарушенное право, обязать устранить нарушение, взыскать ущерб или оспорить решение общего собрания.
Главное об общем имуществе МКД для собственника квартиры
— Общее имущество МКД принадлежит всем собственникам помещений — его нельзя считать личной собственностью одного жильца.
— Нельзя перекрывать доступ к общедомовым коммуникациям и устанавливать конструкции, мешающие обслуживанию дома. Также нельзя самовольно занимать общие помещения — например, превращать часть коридора в личную кладовку.
— Общедомовые инженерные системы нельзя самовольно переделывать или демонтировать, даже если они проходят внутри квартиры.
— Все решения о распоряжении общим имуществом принимаются на общем собрании собственников.
— Если общее имущество используют или содержат неправильно, сначала следует обратиться в УК или ТСЖ, при бездействии организации — в государственный жилищный надзор, если не помогли и там — в суд.
Циан-помощник упрощает поиск
Фото: Kirill SFotoz, studiomiracle, VPales / Shutterstock / Fotodom
