недвижимостьЦИАН - база объявлений о продаже и аренде недвижимостиhttps://www.cian.ru/help/about/rules-legal/НовостройкиВторичнаяДизайн и Ремонт

Ограничения свободной планировки

35 468 17
Ограничения свободной планировки
Вам кажется, что свободная планировка — это шанс выстроить стены как хочется, а то и вовсе обойтись без них? Циан.Журнал собрал истории тех, кто уже попробовал так сделать, и советы экспертов для тех, кто решил самостоятельно возвести межкомнатные стены в новостройке.

Словосочетание «свободная планировка» звучит крайне заманчиво, особенно для не очень опытного покупателя: создавай любое пространство, которое придумаешь. На практике российские законы диктуют определенные правила, несоблюдение которых грозит штрафами, проблемами при последующей продаже и очень большими проблемами с оформлением квартиры в залог, если понадобится ипотека.

Расплата за «свободу»

Будем честны: штрафы за неправильную планировку (или незаконную перепланировку) не очень высоки — 2,5 тыс. рублей. Хуже другое: Жилинспекция вправе обязать собственника привести планировку в порядок, а это гораздо более серьезные затраты. Игнорировать постановление рискованно: квартиру могут выставить на торги, деньги за «сделку», конечно, отдадут собственнику, но вычтут из них затраты на выполнение предписания инспекторов. В общем, лучше не связываться.

О сложностях с последующей продажей рассказал эксперт по безопасности сделок с недвижимостью Сергей Вишняков, который частенько встречает на рынке результат неправильных переделок и озадаченных собственников, которые понимают, что поэтажный план без красных линий им в БТИ не выдадут.

«В некоторых случаях все настолько запущено, что ипотечникам (а их на рынке около 70%) такую квартиру продать практически нереально. Видели в объявлениях текст «по ипотеке не продаем»? Помимо юридических подводных камней такой текст может указывать и на проблемы с перепланировкой».

Сергей Вишняков,эксперт по безопасности сделок с недвижимостью

Сергей Вишняков полагает, что свободная планировка в новостройках — это не только маркетинговый ход, но и попытка застройщика сэкономить на дополнительных материалах при выстраивании стен. Кроме того, при продаже квартиры «в бетоне» стены визуально уменьшают пространство, а тут такой шанс «расширить горизонты».

Прозрачные стены и ванна на кухне

Наталия Борзенкова, руководитель офиса «Митино» департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость», приводит несколько случаев из практики коллег.

Так, недавно агенты компании столкнулись с трудностями при продаже квартиры, расположенной в новостройке. Отличительной особенностью студии площадью 54 кв. м было то, что стены в ней по желанию владельца были… прозрачными. В том числе и стены санузла, который располагался посередине жилплощади, напротив спального места. Для кухни в квартире было выделено небольшое место, где умещались лишь раковина и небольшая плитка.

Другой пример необычной перепланировки, которая попалась риэлторам. В «двушке» в комнате бо́льшего метража (19 кв. м) собственники оборудовали гардеробную площадью 6 кв. м. Из-за этого помещение стало маленьким и очень неудобным, что не нравилось потенциальным покупателям.

Еще один пример. Пару лет назад специалисты «Инком-Недвижимость» продавали квартиру в спальном районе Москвы, причем до встречи с собственниками они даже не предполагали, что такие объекты еще попадаются на вторичном рынке жилья.

Вкратце история такова: муж с женой развелись и решили разъехаться, продав двухкомнатную квартиру площадью 46 кв. м. Но ванная располагалась прямо на кухне. Потенциальные покупатели очень удивлялись, когда обнаруживали на кухне за шторкой помещение с душем — для них эта своеобразная романтика была существенным недостатком. Продать квартиру удалось только с большим дисконтом.

Четвертая история про «однушку» в Нахабино: однокомнатная квартира без отделки была выставлена на продажу в новом монолитном доме (перешла из «первички» на вторичный рынок). Но жилая комната имела треугольную форму — застройщик выполнил пожелания первого владельца квартиры. Потенциальных покупателей такой малоудобный вариант не устраивал, спасла ситуацию только очень хорошая скидка.

«Если квартира долго стоит в продаже из-за неудобной планировки, есть несколько способов исправить эту ситуацию — в частности, сделать в квартире стандартную планировку или значительно снизить стоимость предложения — в среднем на 15–20%».

Наталия Борзенкова,«Инком-Недвижимость»

Головная боль с перепланировкой

Интересный опыт был и у Ольги Цановой, основательницы группы в Facebook «Найди своего риэлтора. Спроси риэлтора». Однажды продавец забыла предупредить, что в квартире сделана перепланировка: кухня была увеличена за счет комнаты, а это допускается только в том случае, если комнат в квартире несколько. Покупатель нашелся очень быстро — правда, выходить на сделку он был готов только в том случае, если все будет узаконено. Пришлось разбираться в авральном режиме.

«Нам повезло, что в комнате было два окна — одно как раз отошло к кухне. Когда нам отказались согласовывать перепланировку, мы ответили, что разделим комнату на две (это допустимо), а потом одну из них присоединим к кухне. В итоге нам узаконили перепланировку без промежуточных этапов. Сейчас банки достаточно лояльно относятся к перепланировкам, хотя бывают настолько тяжелые случаи, что узаконить вариант не получается — приходится мудрить при продаже», — признает Ольга Цанова.

По словам эксперта по недвижимости федеральной компании «Этажи» в Санкт-Петербурге Анны Жуковой, самые распространенные перепланировки — совмещение раздельного санузла, объединение лоджии или балкона с кухней или комнатой, перемещение межкомнатных перегородок или их частичный демонтаж.

Из всех этих вариантов самым проблемным является присоединение балкона — банки к таким квартирам относятся с настороженностью.

«Особенность рынка недвижимости в Санкт-Петербурге — разделение бывших коммуналок на студии. Они, как правило, выгодно расположены в центре, поэтому спрос на них хороший. Если такая квартира на первом или втором этаже, обычно согласовать перепланировку достаточно просто, выше — сложнее (из-за выделения санузла), так что бывают проблемы с ипотекой».

Разбитые мечты, обманутые надежды

В большинстве квартир со свободной планировкой есть разметка с использованием кирпича, какого-то профиля или хотя бы нарисованная краской.

Фото: Сергей Вишняков/Facebook

«Она может быть из кирпича или из пеноблоков, но обычно есть. Вот это — реальные границы помещений внутри квартиры. И именно по ним покупателю нужно выстраивать внутреннюю планировку», — настоятельно рекомендует Сергей Вишняков.

Но если покупатель собирается пойти по собственному пути (увы, на дизайнера, проектировщика и прочих узких специалистов бюджет заложен не у всех), ему надо учитывать установленные ограничения. Кстати, у застройщиков зачастую все-таки есть готовые варианты планировок — о них лучше уточнить в офисе продаж.

Существуют очевидные запреты.

Жилищный кодекс запрещает:
  • сносить или нарушать стабильность несущих конструкций;
  • вмешиваться в работу общедомовых радиаторов и примыкающих к ним труб (в том числе делать водяные теплые полы с подключением к общедомовым системам отопления или горячей воды);
  • переносить стояки;
  • переносить радиаторы водяного отопления на лоджию;
  • нарушать работу вентиляционных систем дома (например, демонтировать вентиляционный короб или сокращать его габариты).

Владелица дизайн-студии Sweet Flat, дизайнер Алена Власова перечислила основные правила работы со свободной планировкой. Эксперт соглашается, что свободная планировка — это лишь маркетинговый ход продавца-застройщика.

«Новоселу лучше всего воспользоваться услугами профессионалов и заказать планировочное решение. Но потом он будет абсолютно уверен, что новая планировка сделана законно и проблем при согласовании, регистрации и дальнейших сделках купли/продажи уже не возникнет», — говорит Алена Власова.

перепланировка: что можно и что нельзя
  • Мокрые зоны (санузлы и кухни) всегда выделены в планах БТИ, они обязаны оставаться на своих местах, переносить их запрещено.
  • Кухню за счет санузла и санузел за счет кухни расширять нельзя. Зато и то и другое допускается увеличить за счет коридора.
  • От коридоров можно избавиться вообще.
  • Если на кухне электроплита, допускается объединить гостиную и кухню (с газовыми плитами такой вариант не пройдет).
  • При объединении двух квартир в одну категорически запрещено делать спальню под или над кухней соседей, но разрешено обустроить там спортзал или гардеробную.
  • Балкон присоединять категорически запрещается — его получится просто остеклить и использовать как кладовку. В случае с лоджией отличный вариант — сделать французские стеклянные двери в пол (без них согласовать присоединение лоджии не удастся).
  • По действующему законодательству в Москве разрешается устанавливать только съемные готовые душевые поддоны, так что любителям трапов и душевых поддонов в строительном исполнении придется менять планы.
  • Помните про пороги в санузлы: для согласования обязательно должно быть или понижение на 1,5–3 см, или, наоборот, сделан порожек, который будет препятствовать вытеканию воды в коридор.
  • Дополнительный санузел вдали от стояка сделать не получится, потому что насосы в жилых помещениях больше не устанавливаются.
Комментарии 17
Ростислав10 августа 2020, 15:40

При объединении двух квартир в одну категорически запрещено делать спальню под или над кухней соседей, но разрешено обустроить там спортзал или гардеробную.

А как объясняется этот категорический запрет? Это же не нарушает ни конструкии дома, ни увеличивает риски затопления для соседей.

Ответить
Boba10 августа 2020, 17:57

Видимо на площадке, а не этажами

Александр Егоров10 августа 2020, 18:38

СНиП штука не гибкая. Написано - нельзя размещать кухню над спальней. Отсюда следует, что и спальню под кухней тоже разместить нельзя. Но при этом никто не запрещает спать в помещении, которое будет называться гардеробная или кладовая. Просто на плане оно будет считаться не жилым.

RT10 августа 2020, 18:50

Как человек, которые спит (пытается) в бывшей кухне, могу точно сказать, что запрет абсолютно обоснован. Думаю, найти соотв.СНиПы будет нетрудно. А я с жизненной стороны могу рассказать. Спать невозможно. Только урывками. По вентканалу распространяются запахи и, главное, шум. Я слышу каждое слово соседей, одно время просыпаться стала даже от шагов (там три мужика живет сверху). А биотритмы у нас не совпадают на 3-4 часа, даже в выходные они просыпаются в 7. кроме того, такое помещение находится в окружении аж трех кухонь! мне просто везет, что ни сбоку, ни снизу никто не живет. Мне мешают только соседи сверху и визжащая и носящаяся без выходных и праздников с 8 утра маленькая девочка из кухни сверху по диагонали, и орущая вечно на нее мать.
Я уже пробовала просить верхних соседей потише хотя бы материться Они даже делают над собой усилия, но все равно - полностью молчать они не могут. Дальше. Это полбеды. А самая беда - постоянная вибрация! предполагаю, что у них старый холодильник. Я не имею никакого права предъявлять им претензии, что у них на кухне холодильник. Уверена, что именно из-за оборудования в первую очередь кухни - это технические помещения, категорически не жилые. У меня трясется вся кровать. Иногда я просыпаюсь в 4 утра от этого и жду около часа, пока он "заснет" и стараюсь уснуть в этот интервал. Правда, через 2 часа хозяева холодильника проснутся.. еще час-два я жду, пока они уйдут на работу.
НИКОГДА никому не посоветую такое решение. А если по-другому никак, то только с полной шумоизоляцией в кокон. И то, если нет балкона. Это будет очень дорого.
Ну и есть еще один неприятный бонус такого решения - кухня на насосе. Это вообще карйней нежелательная вещь. За последние 4 года он устраивал потоп уже дважды. Но это уже другая история.
просто не делайте так никогда.

Ольга Жирикова11 августа 2020, 0:16

Уважаемая RT! сколько боли и мук в вашем комменте. Я сочувствую от всей души. Я вот прикупила себе виброколонку, прикладывала к стене. Весьма эффективная вещь. Правда, она как ядерная бомба, действует на всех сразу - и на полезных микробов, и на вредных. Полезные прибежали, и мне стало их очень жалко. А вредных ничего не проймет. Там женщина в депрессии... Так что девочка вырастет, вы переедете из кухни в комнату, заделаете акустическим поролоном вентиляцию, звукоизолируете стекловолокном потолок.. и наступит тишина и счастье.

Александр Егоров10 августа 2020, 18:30

А можно подробнее про запрет на установку сантехнических насосов? Что-то я такого не нашел.

Ответить
rt10 августа 2020, 20:28

Статья вводит в заблуждение:
" кухня была увеличена за счет комнаты, а это допускается только в том случае, если комнат в квартире несколько." - НЕТ. это вообще не допускается. частично увеличивать кухню за счет комнаты нельзя ни в каких обстоятельствах. Полностью присоединить комнату - иногда разрешают. Но далеко не везде. У нас вот нельзя (СПБ).

«Новоселу лучше всего воспользоваться услугами профессионалов и заказать планировочное решение. Но потом он будет абсолютно уверен, что новая планировка сделана законно и проблем при согласовании, регистрации и дальнейших сделках купли/продажи уже не возникнет», — говорит Алена Власова.
- Л - лукавство. Сколько я вижу планировок и готовых реализованных проектов от дизайнеров с нарушениями. Причем их - подавляющее большинство. Я сама дизайнер и знаю положение дел в этой отрасли. Причем многие дизайнеры это делают по незнанию, но большинство - совершенно сознательно, так как имеют знакомую фирму "решал"-согласовщиков. Ну, или просто ничего не согласуют совершенно сознательно.

"От коридоров можно избавиться вообще."
- Трактуемо. Есть норма о том, что запрещено уменьшать площадь коридоров и холлов за счет жилых. Иногда согласующий орган о ней вспоминает, иногда нет.

"Если на кухне электроплита, допускается объединить гостиную и кухню (с газовыми плитами такой вариант не пройдет)."
с электроплитой иногда тоже не гарантия. В нашем районе это трактуют так: в таком случае все получившееся помещение становится по документам "кухней" и начинает располагаться над жилой комнатой соседа снизу, что запрещено. И все. не согласовывают. Также, насколько я знаю, в Москве такое не согласовать в однушке.

Ответить
Сергей Владимирович12 августа 2020, 5:50

"
"Если на кухне электроплита, допускается объединить гостиную и кухню (с газовыми плитами такой вариант не пройдет)."
с электроплитой иногда тоже не гарантия. В нашем районе это трактуют так: в таком случае все получившееся помещение становится по документам "кухней" и начинает располагаться над жилой комнатой соседа снизу, что запрещено. И все. не согласовывают. Также, насколько я знаю, в Москве такое не согласовать в однушке."
- А как же студии? Там кухонная зона выделяется и жилая отдельно

rt14 августа 2020, 3:28

Студия - особый тип жилья. То же и в аппартаментах не запрещено.

ID: 1543068510 августа 2020, 22:07

Что можно, а что нельзя в апартаментах? Да и почему нет дизайнеров чисто "технических", именно тех, кто работает с разработкой и узакониванием перепланировок. А то посмотришь у всех "под ключ" а на поверку выясняется что это вы как-нибудь сами, а мы только в отделку можем.

Ответить
Александр Егоров11 августа 2020, 9:59

Идите от обратного. Сначала обратитесь в надежную контору, которая занимается вопросами перепланировок, а потом уже к дизайнеру.

RT14 августа 2020, 3:37

Неправильно. Сначала нужно обратиться к нормальному дизайнеру, специализирующемуся именно на планировках. Он в курсе правил, и также часто он или сам в курсе практики по конкретным районам (а там очень разные трактовки и разная степень придирчивости), или работает в связке с конторой, которая эту планировку будет согласовывать(если вы собираетесь согласовывать). Сами эти конторы не предложат вам оптимальную планировку, учитывающую все вплоть до того, сколько у вас растений и пар обуви, и пользуетесь ли мультиваркой и тд.
Если вы согласовывать не планируете, то такой грамотный дизайнер вам поможет по крайней мере "красиво" и безопасно нарушить. А именно не допустит тех нарушений, из-за которых к вам могут прибежать соседи или пожаловаться в УК, а скользкие места сделает легко приводимыми к законному состоянию, если вы однажды все-таки решите планировку узаконить.

Светлана10 августа 2020, 23:45

Добрый вечер. Подскажите, пожалуйста, а поменять выходы на лоджию со спальни на другую спальню?

Ответить
Александр Егоров11 августа 2020, 9:54

К сожалению внешние стены это общедомовое имущество и потребуется согласия всех собственников на подобную перепланировку даже если она технически возможна. Так что скорее всего не прокатит.

ID: 5331168311 августа 2020, 10:54

Добрый день, наверное, запреты не просто так возникли, а обоснованно НО! Как можно применять обобщенные правила для совершенно разных домов....Есть типовые, а есть НЕ типовые) там все по-другому. Такие дома, видимо, не всем специалистам известны (а, судя по разъяснениям многих, то и совсем не известны), но правила, почему-то на них распространяются общие! Безобразие.

Ответить
ID: 1515291412 августа 2020, 14:16

Вот я так и не понял.

Собираюсь купить квартиру, немного беру в ипотеку .
Квартира 1-комнатная на 4 этаже, дом 67 года постройки , кирпич , 6 этажей.

Они снесли не несущую стенку - отделяющую прихожую и кухню (сделали студию) и говорят что не чего страшного нет в этом.

Дайте пожалуйста информации по данной сделке , господа специалисты, да побольше

Ответить
RT14 августа 2020, 3:55

Если газ, то это подстава. Если вы ипотечник, вашему банку это отсутствие стены скорее всего не понравится. Хотя смотря какой банк и какой город. Если даже и пройдет, есть большая вероятность, что это выяснится в дальнейшем, например, когда к вам придут газовщики или из УК (тоже зависит от их сознательности, впрочем, им может быть и все равно) и вам придется возвращать стену на место.
Если электро-, то это не так критично. 1) На этапе, когда вы ипотечник - банк сейчас скорее всего закроет глаза, это не очень большое нарушение. Но тут еще как бывает - часто банк оценивает по фото. И тут у людей в ход идет фотошоп или старые фото, где стена есть... Если прямо живая стена нужна - тоже не большая проблема: за очень небольшие деньги за пару часов строите стену из гипсокартона, и их устроит это - квартира снова начнет соответствовать ПИБовскому плану. А точнее - пусть это сделает продавец.
2) Если все прошло без возвращения стены, вы уже живете и вдруг решили согласовать ее отсутствие - это легкое согласование, скорее всего проблем не будет, но тысяч 30 потратите. Но смысла узаконивать нет, опять же потому, что по факту вам может предъявить претензии только банк тех ипотечников, кому вы ее потом будете продавать. Но тут см. пункт 1.

Сейчас обсуждают
редакция[email protected]