По данным ЦБ, разрыв растет с 2017 года. Так, в 2020-м он составлял 18%, в 2022-м — 30%, а сейчас — 40%. Значит ли это, что если квартира на первичном рынке стоит 10 млн рублей, то точно такую же в соседнем подъезде собственник продает за 6 млн рублей?
Нет. Объясняем, как это устроено.
Почему увеличивается разрыв в стоимости между новостройками и «вторичкой»?
В обзоре регулятор отмечает, что «цены на первичном рынке выросли за счет распространения рискованных практик ипотечного кредитования». В 2022 году платежеспособность населения снизилась (на это ЦБ РФ указывает в том же отчете). Поэтому банкам вместе с застройщиками пришлось стимулировать продажи — предоставлять более низкие ипотечные ставки.
В ход пошли довольно рискованные программы кредитования, в том числе околонулевая ипотека. Рискованные, потому что велика вероятность многочисленных невыплат. А если покупатель не сможет выплачивать ипотеку, то стоимости квартиры на покрытие кредита не хватит — объект будет уже вторичным, цена на него ниже.
Но такие кредиты более-менее доступны покупателям, и их берут. В итоге спрос на квартиры от застройщиков (первичный рынок) растут, а вслед за ним растут и цены.
Динамика разрыва цен на первичном и вторичном рынках недвижимости России, тыс. рублей за 1 кв. м
Расчеты ЦБ РФ по данным Росстата
Мнение аналитиков Циан
Эксперты Циан с разницей в цене между новостройками и вторичным рынком не согласны. Если не брать в расчет жилье премиального и элитного сегментов, разница в цене намного меньше — всего 13%. Аналитики усреднили цены всех объявлений, опубликованных в базе Циан по всей России. В итоге получилось, что 1 кв. м на первичном рынке стоит в среднем 158 тыс. против 137 тыс. рублей за «квадрат» в готовом доме.
В среднем по городам-миллионникам фиксируется похожее соотношение: новостройки на 12% дороже «вторички» (141 против 126 тыс. рублей).
В Москве лоты в новостройках сейчас стоят в среднем 320 тыс. рублей, на «вторичке» — около 300 тыс. рублей (разница — 6,2%). В Санкт-Петербурге — 230 и 200 тыс. рублей соответственно (разница — 13%).
При этом тренд, что новостройки дороже «вторички», эксперты Циан.Аналитики наблюдают с середины 2020 года, а не с 2017-го, как отмечается в исследовании ЦБ РФ.
Учитывать ли такую разницу в цене, если вы планируете покупать квартиру
По словам Алексея Попова, руководителя Циан.Аналитики, информация о дисбалансе 40% вводит покупателей в заблуждение: занявшись поиском жилья в конкретной локации, такого соотношения цен они не найдут.
Откуда же взялись эти 40%? ЦБ РФ оперирует данными Росстата — абсолютные значения цен в его статистике — 127 тыс. за кв. м в новостройке и 91 тыс. рублей за 1 кв. м на «вторичке», объясняет Алексей Попов. Это меньше, чем в объявлениях, опубликованных в базе Циан. Да, цены в объявлениях не всегда объективны: продавцы, сперва задирая стоимость, позже вынуждены давать дисконт. В итоге цена реальной сделки ниже указанной в объявлении.
В среднем дисконт на вторичном рынке сегодня составляет 5%, уточняет Сергей Шлома, директор направления «Вторичный рынок» компании «Инком-Недвижимость». То есть цена 1 кв. м в любом случае меньше данных Циан и официальных данных Росстата.
Но и в целом сопоставление от Росстата не вполне корректно, так как сравниваются локации, где новостроек нет вообще (например, в маленьких городах и сельской местности), а «вторичка» есть, причем очень дешевая.
Кроме того, разные исследователи по-разному проводят границу между первичным и вторичным рынками, что искажает полученные цифры.
О не вполне объективном сравнении новостроек и «вторички» Росстатом говорит и Екатерина Бережнова, главный аналитик «Миэль». По ее словам, например, в Москве есть центральные районы, где в принципе нельзя найти новостройку стандарт- и даже комфорт- класса. Стоимость земли здесь огромна, поэтому застройщики, естественно, не будут тут строить экономкласс.
Ко вторичному рынку относятся очень разные объекты. Есть такие, на восстановление которых для комфортного проживания придется вложиться в ремонт. За счет этих трат разница между старым и новым жильем сокращается еще больше.
Но и новостройка — это тоже не всегда «въезжай и живи»: черновая отделка потребует больших вложений. При отделке white box или чистовой отделке понадобятся значительно меньшие суммы. Есть проекты не только с отделкой, но и с мебелью — разница в цене 1 кв. м разных предложений на первичном рынке будет ощутимой.
Как купить квартиру выгодно?
Екатерина Бережнова рекомендует для корректного сравнения и выгодного приобретения:
- выбрать объекты в одной локации;
- учитывать состояние квартир — оно должно быть плюс-минус одинаковым (то есть «вторичка» должна быть достаточно свежей);
- сопоставить условия разных ипотечных программ и оценить разные способы приобретения квартиры.
Даже при таком объективном сравнении, скорее всего, разница в ценах будет, но уже не столь шокирующая.
