Уже давно в СМИ обсуждается возведение новых микрорайонов на старых промышленных площадях. Помимо очевидных плюсов (удобного расположения и развитой инфраструктуры), такие проекты имеют и явные минусы.
По данным «Коммерсанта», власти столицы уже выбрали 150 участков для переселенцев первой волны реновации, часть из них будет находиться на территории промзон. Известно, что сто объектов определены властями как «однозначно пригодные» для постройки новых жилых домов. Опыт европейских стран показывает, что подобные территории можно вписывать в облик современных городов. Есть пример гамбургского района Хафен-сити, который долгое время был портом на Эльбе. Сегодня же это удобный, футуристичный район города с современными жилыми комплексами, офисами, парковками и набережной. Чтобы понять, стоит или нет покупать жилье в бывших кварталах промзон, разбираем основные нюансы проблемы.
Почему промзоны нужно реконструировать?
До старта программы реновации в столице наблюдался дефицит земли под строительство. Основным резервом на некоторый промежуток времени стали бывшие промзоны, на незанятых недвижимостью пустырях идет работа только над 11% проектов.
Снос «хрущевок» в будущем даст развернуться строительным компаниям, пока же 40% новостроек возводится на месте бывших промышленных объектов, приводит данные компания «НДВ-Недвижимость». Большие площади советских предприятий позволяют застройщикам возводить целые микрорайоны, каждый из которых проектируется по индивидуальной концепции.
Также до недавнего времени у московских строителей была возможность строить новое жилье на месте старых АТС. Из-за внедрения новых телекоммуникационных технологий такие объекты стали пустовать, и власти отдали их на откуп девелоперам. В прошлом году можно вспомнить скандальный снос Таганской АТС, являющейся, по мнению ряда экспертов, памятником конструктивистской архитектуры. По данным НДВ, всего в столице на таких территориях реализуется 9% вводимого в строй жилья.
А какие это районы?
Изначально московские власти выделили 7,8 тыс. гектаров земли под бывшими заводами для перестройки. Ближайшей к центру локацией стала территория фабрики «Красный октябрь». Предполагалось, что на площади 15 гектаров начнется строительство жилья и офисов. После власти идею пересмотрели, а также сохранили основные исторические памятники района. На Шелепихинской набережной Москвы находился завод железобетонных конструкций № 355. «Донстрой» уже возводит здесь жилой квартал «Сердце столицы». Вовсю идет работа и на бывшем заводе имени Лихачева – промзоне ЗИЛ. В планах девелоперов – продавать миллионы «квадратов» недвижимости. Жилой комплекс с офисами и объектами социальной инфраструктуры будут возводить на территории между Кутузовским проездом, улицами Кульнева и 1812 года – члены архитектурного совета Москвы поддержали этот проект, пишет The Village. Территория металлургического завода «Серп и молот», находящегося неподалеку от Курского вокзала, является одним из самых больших подобных проектов.
Ведутся работы над перестройкой тюлево-гардинной фабрики в Большом Саввинском переулке. Экспериментальный завод полимерных материалов на Бережковской набережной также планируется снести и построить жилые комплексы с элитной недвижимостью. Кроме того, могут дать ход сразу нескольким проектам в Филях: жилые дома могут появиться на территории завода имени Хруничева и на месте ЖБИ в Береговом проезде. Коснется редевелопмент Западного речного порта и часового завода «Слава» на Ленинградском проспекте.
Что будет строиться?
Для примера можно взять несколько самых обсуждаемых проектов. Уже точно будет строиться новый проект на территории завода имени Казакова. В конце прошлого года японский архитектор Кенго Кума презентовал архитектурному совету Москвы свою концепцию застройки этой территории. По замыслу автора, здесь будут жилые дома и объекты социальной инфраструктуры. Весной главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов заявил, что данный комплекс будет поддерживать панораму небоскребов «Москва-Сити», и в целом очень хорошо проработан.
Заказчиком проекта выступил «Первый Московский приборостроительный завод имени Казакова», который входит в структуру компании «Альтиус девелопмент», относящейся к промышленной группе «Базовый элемент». Всего будет возведено 361 тыс. кв. м недвижимости. В рамках проекта проведут благоустройство участка набережной Москвы-реки длиной от моста северного дублера Кутузовского проспекта до Третьего транспортного кольца. Построят также и офисы, школы, крытую парковку, торговый центр.
Промзона ЗИЛ удачно расположена и давно привлекала внимание инвесторов. В советские годы одно из крупнейших предприятий региона производило тысячи грузовых автомобилей. Времена изменились, отечественные грузовики стали менее востребованными, и завод пришел в упадок. Перестройка цехов обсуждалась давно, в том числе озвучивались идеи о том, что ряд производств стоит оставить на своем месте. Новый район будет включать и объекты социальной инфраструктуры: уже построен ледовый дворец «Арена легенд». Жилая недвижимость представлена классами «комфорт», «бизнес» и «элит».
Строительство жилого комплекса «Парк легенд» ведет компания ТЭН, «квадрат» стоит от 167 до 195 тыс. рублей. Сдача квартир запланирована на 2018 год.
Участок площадью в 65 гектаров застраивает «Группа ЛСР», девелоперы реализуют проект «ЗИЛарт», который планируется сдать к концу 2018 года. В базе ЦИАН выставлены на продажу квартиры от одной до пяти комнат. Стоимость «квадрата» начинается со 154 тыс. и заканчивается на отметке в 397 тыс. рублей. Застройщик также обустроит территорию.
Еще одно крупнейшее промышленное предприятие, расположенное максимально близко к центру, – завод «Серп и молот». Несколько десятилетий назад металлургическое производство давало каждый день тонны стали, на работу приходили тысячи людей. Не так давно цеха переместили из города, а на их месте планировали открыть вокзал. Однако власти передумали и «зарубили» проект. На территории предприятия запланировали ввести в строй 1,5 млн кв. м недвижимости. Точно будут построены два деловых центра, объекты социальной инфраструктуры: детские сады, оздоровительные комплексы, больницы. Жилая недвижимость представлена, например, проектом «Символ». Жилой комплекс планируется полностью ввести в эксплуатацию в 2019 году. Компания-застройщик «Донстрой» продает квартиры площадью от 36 кв. м, стоимость каждого «квадрата» – от 149 до 310 тыс. рублей.
Распиаренный микрорайон «Сердце столицы» возведен на территории завода железобетонных конструкций. Компания «Донстрой» успела застолбить и эту территорию. Жилой комплекс бизнес-класса представлен в ЦИАНе квартирами от одной до четырех комнат стоимостью от 9,66 до 49 млн рублей. Недалеко расположен деловой центр «Москва-Сити», рядом метро, территория с развитой инфраструктурой.
Действительно это так удобно, как преподносят застройщики? Как, например, обстоит дело с экологией?
Данные проекты обладают очевидными плюсами – это новые дома, квартиры в них с хорошей планировкой, все находится на доступных территориях с отличной транспортной и социальной инфраструктурой. Представители среднего класса, городская обеспеченная молодежь – основная целевая аудитория таких проектов. Кроме того, пока не начали возводить массово дома по программе реновации, выбор нового жилья в столице не так велик. Увы, у почти всех проектов на территории промзон есть очевидный минус – плохая экология. На крупных промышленных предприятиях советской эпохи производились выбросы вредных веществ. Например, на Бережковской набережной располагался экспериментальный завод полимерных материалов, данное производство крайне токсично. Здания предприятия пропитаны едкими полимерными смолами; конечно, для того чтобы привести территорию в порядок, нельзя оставлять ни одной старой постройки (тем более если они не представляют архитектурной ценности). Разумеется, центральные районы современных мегаполисов не имеют хорошей экологии, и промзоны будут не сильно отличаться по данному показателю от другого жилья, расположенного рядом. Ну а что выбрать – комфорт и городскую среду или хорошую экологию удаленных от центра районов – решать уже самим покупателям.
