- «Законный агент»: признак профессии, а не строчка в налоговой
- Агент по недвижимости — это вообще не «агент» в юридическом смысле? Откуда путаница в договорах
- Комиссия — это не то, что обычно имеют в виду
- Два момента, на которых легко обжечься
- Финмониторинг: неожиданный плюс самозанятости
- Что в итоге
Материал подготовлен по выпуску Циан.Студии с Юрием Паршиковым. Как зарегистрироваться, сколько платить и где проходит лимит в 2,4 млн рублей — это мы уже разобрали с юристом по недвижимости Сергеем Пироговым в отдельном материале. Здесь смотрим на самозанятость под другим углом — что она значит для самой профессии.
Юрий Паршиковоснователь федеральной сети «Союз риелторов „Полезные люди“»
Для Юрия самозанятость — не способ сэкономить на налогах. Это один из признаков, который, по его версии, отличает профессионала от человека с телефоном и аккаунтом на «Авито». А выбор налогового режима, если копнуть глубже, упирается в куда более тонкий вопрос: кем агент по недвижимости вообще является с точки зрения закона.
«Законный агент»: признак профессии, а не строчка в налоговой
Вход в профессию по-прежнему почти свободный. Купил телефон, зарегистрировался на доске объявлений — и формально ты уже агент. Юрий Паршиков предлагает другую планку и сводит её к трём формальным признакам:
1. Законный. Агент платит налоги: как самозанятый или как ИП. Наёмного агента на окладе в классическом агентстве почти не встретишь — доход несистемный, платить фиксированную зарплату не из чего. Остаётся сдельная модель, а с ней приходит индивидуальная ответственность.
2. Застрахованный. Юрий рассказывает: несколько лет его сеть добивалась от страховых компаний отдельного продукта — страхования личной ответственности агента перед клиентом. Логика та же, что у такси: за вред в поездке отвечает не агрегатор, а конкретный водитель, и теперь он обязан быть застрахован. С агентом по недвижимости, по мнению эксперта, должно быть так же — чтобы у клиента была реальная гарантия, а не обещание.
3. Образованный. Не «лучший по версии собственного директора», а с подтверждённой квалификацией. Здесь Юрий Паршиков ссылается на профессиональный стандарт «Агент по недвижимости» — единый документ, по которому, по его словам, и стоит готовить специалистов.
В этой системе координат самозанятость перестаёт быть бухгалтерской мелочью. Это сигнал клиенту: человек работает в открытую, платит налоги и отвечает за результат лично.
1. Законный — оформлен как самозанятый или ИП, платит налоги;
2. Застрахованный — есть личная страховка ответственности перед клиентом;
3. Образованный — квалификация подтверждена по профстандарту «Агент по недвижимости».
Агент по недвижимости — это вообще не «агент» в юридическом смысле? Откуда путаница в договорах
Самый частый и болезненный вопрос: может ли самозанятый работать по агентскому договору? Формально — нет. Самозанятым запрещено работать и по договору комиссии, и по договору поручения. Юридические основания этого запрета мы подробно разбирали с Сергеем Пироговым. Юрий Паршиков объясняет, откуда вообще растёт противоречие.
Корень — в словах. «Агент по недвижимости» и «агентская деятельность» звучат как однокоренные, и люди по инерции достраивают цепочку: раз агент, значит, занимается агентской деятельностью.
Агентская деятельность в строгом смысле — это действие по поручению, за другого человека. В сделках с недвижимостью поручить кому-то действовать за себя можно только по доверенности. А без доверенности всё, что делает агент, — реклама, показы, переговоры, консультация, сопровождение — агентированием не считается. Клиент не отдаёт квартиру «на продажу»: он остаётся участником сделки, сам решает цену и сроки, сам подписывает документы.
Юрий Паршиков приводит понятную аналогию из автобизнеса. Когда вы оставляете машину перекупу и он по договору продаёт её от вашего имени, а потом отдаёт деньги, — вот это агентская деятельность в чистом виде. С квартирами так почти не работают: решение остаётся за собственником.
Отсюда вывод эксперта: большинство «агентских договоров» в недвижимости по сути являются договорами оказания услуг. Так их и стоит оформлять — тогда самозанятость не вступает в конфликт с законом.
Комиссия — это не то, что обычно имеют в виду
Отдельная ловушка — слово «комиссия». На встрече с представителями налоговой, вспоминает Юрий Паршиков, зал из полутора сотен агентов загудел: «Как это не по комиссии, мы же комиссию получаем». Но комиссия в юридическом смысле — это часть стоимости товара, процент от продукта.
Если агент берёт процент от цены квартиры, это похоже на работу по договору комиссии — а она самозанятому закрыта. Если же оплата идёт за работу: проконсультировал, подготовил документы, сопроводил сделку и получил за это сумму — это договор оказания услуг. Разница не косметическая. От неё зависит, имеет ли самозанятый право взяться за такую работу в принципе.
Три типа отношений и кому что доступно
| Тип договора | Суть | Самозанятому |
| Оказание услуг | Оплата за работу: консультация, показы, подготовка документов, сопровождение | Можно |
| Комиссия | Оплата как процент от стоимости объекта | Нельзя |
| Поручение / агентский | Действие за клиента по доверенности (подпись, приём денег) | Нельзя |
Два момента, на которых легко обжечься
Аванс за клиента. Если агент принимает аванс или задаток за клиента, не имея доверенности, по закону это неосновательное обогащение. Устное «возьмите за меня деньги» юридически не значит ничего — нужна доверенность с правом получения денег. А как только она появляется, агент действует уже как агент в юридическом смысле — то есть по поручению.
Доход «не того» вида — ключевое следствие. Получив деньги по поручению с доверенностью, агент остаётся самозанятым — но конкретно этот доход придётся проводить как доход ИП, а если статуса ИП нет — как обычный НДФЛ по ставке 13%. Грань тонкая, и Юрий Паршиков прогнозирует, что государство займётся ей вплотную ближе к 2030 году. По его оценке, у рынка есть примерно полтора года, чтобы навести порядок. Это прогноз эксперта, а не действующая норма, — но повод перепроверить свои договоры уже сейчас.
Финмониторинг: неожиданный плюс самозанятости
Ещё один аргумент, который проговаривают редко. По словам Юрия Паршикова, самозанятый исключён из списка лиц, обязанных отчитываться перед Росфинмониторингом. Проще говоря, самозанятый агент не сообщает государству о сделках клиентов — у него попросту нет такой обязанности и механизма для этого.
С ИП всё иначе. Для предпринимателя с кодом ОКВЭД 68 (операции с недвижимым имуществом) постановка на учёт в Росфинмониторинге и отчётность по сделкам обязательны.
Самозанятый vs ИП с ОКВЭД 68
|
|
Самозанятый | ИП с ОКВЭД 68 |
| Учёт в Росфинмониторинге | Не требуется | Обязателен |
| Отчётность по сделкам клиентов | Нет | Да |
Важная оговорка: это позиция эксперта. Конкретный набор обязанностей по «антиотмывочному» 115-ФЗ стоит сверять с актуальной редакцией закона и собственной ситуацией — особенно если вы планируете переходить на ИП.
Что в итоге
Для частного агента по недвижимости, который работает сам и держится в пределах лимита, самозанятость — рабочий и, по аргументам Юрия Паршикова, во многих случаях более защищённый формат. Но защита не возникает сама собой. Она держится на трёх условиях:
- отношения с клиентом и агентством оформлены как услуги, а не как агентирование или комиссия;
- агент не берёт на себя действий по доверенности под видом самозанятости;
- доход правильно квалифицирован — то, что прошло «по поручению», самозанятым доходом не проводится.
И более широкий тезис эксперта: самозанятость — не лазейка, а часть профессионального позиционирования. А выбор между самозанятостью и ИП в конечном счёте сводится не к экономии на процентах, а к тому, как именно вы выстраиваете работу и за что берёте деньги.
