Семейная ипотека в 2026 году: условия и последние изменения

О программе

«Семейная ипотека» — это программа жилищного кредитования для российских семей с детьми, которая позволяет им взять льготную ипотеку по сниженной ставке 6% годовых. Разницу между рыночной и льготной ставками кредиторам компенсирует государство. 

Программу запустили в 2018 году, и с тех пор ею воспользовались более 1,5 млн семей.

Кому доступна семейная ипотека, последние изменения

Действие программы продлили до 31 декабря 2030 года, новые правила отражены в «Решении № 25-67381-01850-Р о порядке предоставления субсидии».

Последние изменения в программе «Семейная ипотека»

С 1 февраля 2026 года условия семейной ипотеки изменятся.

 1. На одну семью теперь разрешена только одна льготная ипотека: оба супруга обязаны быть созаёмщиками по договору. Раньше супруги могли оформить по отдельности два льготных кредита.

2. Ранее семейную ипотеку могли взять граждане, которые не попадали под действие программы, но привлекали в качестве созаёмщика гражданина с ребёнком подходящего возраста, так называемого донора. 

С 2026 года такая схема при оформлении льготного кредита запрещена, но титульные заёмщики с детьми по-прежнему могут привлекать созаёмщиков или поручителей, если их личных доходов не хватает для получения ипотеки.

Новые правила касаются только кредитов, которые будут выданы с февраля 2026 года. Ранее оформленные договоры продолжают действовать по старым правилам.

Сейчас законодатели прорабатывают варианты точечного стимулирования программы: чем больше детей в семье, тем выгоднее будут условия ипотеки. Так, обсуждается вариант со снижением льготной ставки до 4% для семей с тремя детьми. Для семей с двумя детьми ставку сохранят на уровне 6%, а для тех, у кого один ребёнок, — повысят до 10%. Также собираются расширить условия, по которым можно будет взять семейную ипотеку на вторичное жильё. Но все эти решения пока не приняты.

Оформить семейную ипотеку в 2026 году могут семьи:

1. Где есть хотя бы один ребёнок в возрасте до 6 лет включительно, то есть пока ему не исполнится 7 лет.

2. С ребёнком-инвалидом любого возраста — до тех пор, пока ему не исполнится 18 лет.

3. Желающие купить новостройку в малых городах численностью до 50 тыс. человек (кроме Московской и Ленинградской областей) и имеющие двух несовершеннолетних детей в возрасте от 7 до 18 лет.

4. Планирующие купить жилье в регионах с низким объёмом строительства или в регионах, где есть индивидуальные программы развития, и имеющие двух несовершеннолетних детей в возрасте от 7 до 18 лет.

5. Желающие приобрести квартиру на вторичном рынке в городах, где ведётся строительство не более двух домов, и имеющие ребёнка в возрасте до 6 лет включительно. Правило действует с 1 апреля 2025 года и не распространяется на столицы и города Московской и Ленинградской областей. Проверить, действует ли семейная ипотека на вторичное жильё в вашем городе, можно с помощью онлайн-сервиса оператора программы.

Родители усыновлённых детей, подпадающие под эти условия, также могут получить льготный кредит.

Семейную ипотеку можно взять повторно, если одновременно соблюдены два условия: 

• в семье родился ещё один ребёнок;
• предыдущий кредит, взятый по этой программе, закрыт.

Ранее действовало правило, что вновь покупаемое жильё должно быть большей площади, но в 2025 году его отменили.

Поможем найти
и купить квартиру
под ваш бюджет

Подробнее

На каких условиях можно взять семейную ипотеку

1. Ставка — 6% для всех регионов.

2. Первоначальный взнос — от 20%, можно использовать маткапитал.

3. Заёмщик — гражданин РФ, дети тоже должны быть гражданами России. Второй супруг выступает созаёмщиком по договору — правило действует с февраля 2026 года.

4. Максимальная сумма кредита: до 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей, до 6 млн рублей — для остальных регионов.

5. Максимальный срок семейной ипотеки программой не установлен, поэтому он зависит от конкретного банка.

6. Если заёмщику нужна бо́льшая сумма, он может взять кредит на 30 млн рублей в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области и на 15 млн рублей — в остальных регионах. Но заём свыше льготного лимита будет обслуживаться либо по рыночной ставке, либо по условиям региональных ипотечных программ.

Ипотека может быть выгодной

Рассчитать

Заёмщик, получивший семейную ипотеку, должен оставаться собственником жилья, купленного с её помощью, до полного погашения кредита.

После оформления семейной ипотеки ставку могут повысить, если заёмщик: 

• отказался от страхования жизни и здоровья — рост не более чем на 1 п. п.;
• отказался от страхования недвижимости — рост не более чем на 1 п. п.;
• одновременно оформил второй кредит с господдержкой — ставку поднимут по формуле «ключевая ставка + 2 п. п.».
  

Cемейная ипотека на Циан

Одна анкета для 7 банков-партнёров

Заполнить

Что можно купить по семейной программе

1. Семьи с ребёнком до 6 лет включительно или ребёнком-инвалидом до 18 лет могут приобрести:

• Квартиру у застройщика по договору долевого участия (ДДУ) в готовом или строящемся доме, в том числе в таунхаусе.
• Строящийся частный дом по ДДУ у застройщика в границах малоэтажных жилых комплексов.
• Готовый дом с земельным участком от застройщика по договору купли-продажи.
• Вторичное жильё в регионах, где, по данным ЕИСЖС, нет строящихся многоквартирных домов, — но только если в семье есть ребёнок-инвалид.
• Деньги можно направить на строительство частного дома на имеющемся или приобретаемом земельном участке.

2. Семьи с ребёнком до 6 лет включительно также могут приобрести:

• Квартиру на вторичном рынке в городах, где ведётся строительство не более двух домов. Правило не распространяется на Москву и Санкт-Петербург, а также на города, входящие в состав Московской и Ленинградской областей.

Количество возводимых домов оценивается на основании проектных деклараций в ЕИСЖС (без учёта проблемных домов — недостроев) по состоянию:

— на 1 января предыдущего года, если кредитный договор планируют заключить в I полугодии;

— на 1 июля, если кредитный договор планируют заключить во II полугодии.

При этом дом, в котором покупается вторичное жильё, должен быть построен не более чем 20 лет назад от года заключения кредитного договора, и не должен быть признан аварийным.

Квартиру нельзя приобретать у взаимозависимых лиц — к ним, в частности, относятся: родители, супруг, дети, братья/сёстры и другие лица (статья 105.1 Налогового кодекса РФ).

3. Семьи, в которых есть двое и более несовершеннолетних детей, могут приобрести:

• Квартиру у застройщика в готовом или строящемся доме, в том числе таунхаусе, расположенную на территории отдельных регионов РФ или в малых городах с населением до 50 тыс. человек (кроме Московской и Ленинградской областей). Жить или иметь прописку в выбранном регионе или малом городе заёмщик при этом не обязан. 
• Строящийся частный дом по ДДУ у застройщика в границах малоэтажных жилых комплексов — без ограничений по региону.
• Готовый дом от застройщика с земельным участком по договору купли-продажи — без ограничений по региону.
• Также деньги можно направить на строительство частного дома (на имеющемся или приобретаемом земельном участке) — без ограничений по региону.

Таким образом, жильё по программе «Семейная ипотека» в основном можно купить только у застройщика — по ДДУ или договору купли-продажи.

В число юрлиц, у которых заёмщики могут приобретать недвижимость в рамках семейной ипотеки, также включены управляющие компании закрытых паевых фондов (ЗПИФ), Фонд развития территорий, Фонд реновации жилой застройки (Москва).

Оформить семейную ипотеку для покупки жилья по договору уступки права требования нельзя со 2 июля 2024 года.

Можно ли с помощью семейной ипотеки рефинансировать другой жилищный кредит

Да, можно, но только семьям с ребёнком до 6 лет или ребёнком-инвалидом младше 18 лет и при условии, что предыдущая ипотека взята на покупку жилья от застройщика: юрлица, ИП или фонда. Эти категории заёмщиков также могут рефинансировать кредит, ранее уже оформленный по семейной ипотеке, за счёт повторного займа.

Кредит на строительство частного дома рефинансировать вправе семьи с ребёнком-инвалидом, но только если в договоре подряда предусмотрены расчёты через эскроу-счёт.

С февраля 2026 года упрощается рефинансирование комбинированной ипотеки, когда часть кредита была выдана по льготной ставке, а часть — по рыночной. Банки обязаны предоставлять заёмщикам информацию об остатках по обоим видам кредита. При рефинансировании ставка на льготную часть кредита сохраняется неизменной, а размер ставки на рыночную часть зависит от актуальных условий банка. Количество рефинансирований комбинированной семейной ипотеки не ограничено.

Можно ли использовать для первоначального взноса маткапитал

Да. Программа предусматривает уплату первоначального взноса средствами материнского капитала. Также некоторые банки позволяют использовать материнский капитал для досрочного погашения кредита.

Кроме того, семьи могут получать от государства до 450 тыс. рублей на погашение займа. При этом цели ипотечного кредита должны соответствовать условиям программы.

Бонус многодетной семье

Как получить от государства 450 тыс. на ипотеку

Узнать

Какие банки выдают семейную ипотеку

Сейчас в программе участвует 65 банков: 

• Сбербанк,
• ВТБ,
• Альфа-банк,
• Банк ПСБ,
• Банк «Дом.РФ»
• Совкомбанк,
• Абсолют Банк 
• и другие.

С полным списком можно ознакомиться на сайте оператора программы — АО «Дом.РФ».

У банков-участников нет обязанности выдать ипотеку заявителю, поэтому в кредите могут отказать.

Также кредитные организации могут вносить уточнения в условия программы: дополнительно снижать ставку при покупке новостройки у партнёра-застройщика, увеличивать размер первоначального взноса, если заёмщик не является зарплатным клиентом, и т. п. 

Главное о семейной ипотеке

— Ставка по семейной ипотеке в 2026 году — 6%, что в разы ниже среднерыночной ипотечной ставки. 

— Заёмщик и его дети должны быть гражданами России. Супруги должны быть созаёмщиками по кредиту (с февраля 2026 года).

— Ставку могут поднять, если заёмщик нарушил условия программы — например, оформил вторую льготную ипотеку после 23 декабря 2023 года.

— Сумма кредита составляет 6 млн рублей — для регионов, 12 млн рублей — для Москвы/Московской области, Санкт-Петербурга/Ленинградской области.

— Первоначальный взнос — минимум 20% — можно внести с использованием маткапитала.

— Программа позволяет рефинансировать ранее взятый кредит на новостройку у юрлица, но только семьям с ребёнком до 6 лет или с ребёнком-инвалидом.

— В основном по семейной ипотеке можно купить жильё от застройщика. Но программа действует и на вторичном рынке в городах, где строится не более двух новых домов.

— При строительстве частного дома по семейной ипотеке ипотеке необходимо использовать эскроу-счёт. Построить дом самостоятельно по условиям программы нельзя.

Cемейная ипотека на Циан

Одна анкета для 9 банков-партнёров

Заполнить

Фото: Irina Borsuchenko, Lichtwolke, SibRapid / Shutterstock / Fotodom