Когда нужно получать согласие супруга(-и) на продажу квартиры
Прежде всего разберёмся, когда согласие супруга(-и) надо оформлять, а когда — нет.
Квартира, купленная в браке, является общим имуществом супругов, даже если оформлена она на одного из них. Правила владения, пользования и распоряжения общим имуществом определяет статья 35 Семейного кодекса РФ.
Супруги пользуются общим имуществом по обоюдному согласию и все решения относительно ремонта, сдачи квартиры в аренду или её продажи принимают вместе. И если в договоре купли-продажи фигурирует один продавец, сделка требует нотариально заверенного согласия супруга или супруги.
Если такого согласия нет, а покупатель знал или должен был знать о том, что получить его необходимо, суд может признать сделку недействительной. Об этом прямо говорится в пункте 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ и статье 173.1 Гражданского кодекса РФ.
Если речь идёт о совместном имуществе супругов, согласие второго на сделку необходимо, даже если в ЕГРН фигурирует только один собственник.
Когда согласие супруга(-и) обязательно
Есть сделки, при которых обязательно согласие супруга(-и).
Недвижимость куплена в браке
Самая распространённая ситуация: жильё куплено после регистрации брака за счёт общих денежных средств супругов.
В этом случае не имеет значения, кто указан собственником в ЕГРН. Даже если квартира оформлена исключительно на мужа или только на жену, по общему правилу она считается совместно нажитым имуществом. При её продаже потребуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга.
Иван и Мария женаты. Мария — домохозяйка, собственного дохода у неё нет. В браке они купили квартиру на деньги, заработанные Иваном. При продаже Иван должен получить согласие Марии, поскольку это совместное имущество.
Квартира куплена в браке в ипотеку
Если жильё приобреталось с использованием ипотечного кредита в период брака, правило остаётся тем же.
Даже если кредитный договор заключён только с одним супругом, купленная во время брака за счёт общих средств семьи квартира обычно признаётся совместной собственностью. Не имеет значения, на кого из супругов оформлена такая квартира. Поэтому при её продаже также потребуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга.
Жильё было модернизировано за счёт средств второго супруга
Бывает, что квартира принадлежит одному из супругов, но благодаря вложениям второго её цена значительно выросла в период брака. В таком случае суд может признать жильё совместной собственностью. И при продаже такой квартиры понадобится согласие второго супруга.
Игорь купил дом до брака, он принадлежит только ему. Позже он женился на Ольге. Они решили расширить дом, пристроив пару комнат и веранду, и сделали это на средства от продажи Ольгиных активов. Цена дома значительно выросла — дом может быть признан совместной собственностью супругов, хотя покупал его Игорь ещё до знакомства с женой.
Такая ситуация не означает, что согласие второго супруга автоматически становится обязательным. Сначала суд должен признать квартиру совместной собственностью. Но для покупателя это серьёзный риск: если такое решение будет вынесено после сделки, не исключены судебные споры.
В законе идёт речь о реконструкции, перепланировке, надстройке или пристройке. Обычный ремонт, даже если он был дорогим и качественным, к этому обычно не относится.
Когда согласия супруга(-и) не требуется
Но бывают ситуации, когда согласие супруга(-и) получать не придётся.
Жильё куплено до брака
Если жильё один из супругов приобрёл до брака и в нём не было существенной реконструкции или дорогого ремонта, сильно увеличившего стоимость квартиры или дома, недвижимость считается его личной собственностью. Согласие супруга(-и) при продаже получать не надо — собственник распоряжается таким имуществом единолично.
Поэтому даже если квартира приобретена продавцом до брака, покупателю следует узнать, не заключал ли продавец брачный договор и не изменился ли правовой режим квартиры из-за этого договора
Заключён брачный договор
Брачный договор позволяет изменить базовые условия и договориться об имущественных вопросах именно так, как хотят муж и жена. Например, в брачном договоре может быть прописано, что вся недвижимость, которую супруги покупают в браке, является собственностью только одного из супругов. В таком случае согласие второго на продажу не требуется.
Жильё приобретено на личные деньги одного из супругов
Если квартира куплена в браке, но полностью оплачена деньгами, полученными одним из супругов от продажи добрачной квартиры, полученными по наследству или по договору дарения, такое жильё может быть признано личной собственностью одного из супругов. Но это придётся доказать. Если этот факт признан судом, согласия второго супруга для продажи не понадобится.
Квартира получена по наследству
Имущество, полученное одним из супругов по наследству, относится к его личной собственности. При этом неважно, когда было открыто наследство, до брака или уже после свадьбы. Наследник вправе самостоятельно распоряжаться квартирой, в том числе продать её без согласия второго супруга.
Квартира получена в дар
Аналогичное правило действует и в отношении недвижимости, полученной по договору дарения. Даже если квартира была подарена одному из супругов уже после регистрации брака, она считается его личной собственностью. Следовательно, нотариального согласия второго супруга на продажу не требуется.
Квартира приватизирована на одного из супругов
Имущество, приобретённое по безвозмездным сделкам, относится к личной собственности. Если квартира была приватизирована только одним из супругов, она не становится совместной собственностью автоматически. Приватизация считается именно безвозмездной передачей жилья гражданину, поэтому согласия второго супруга на продажу такой квартиры обычно не нужно.
Согласие на продажу квартиры после развода
Бывает, что для чистой сделки необходимо согласие на продажу жилья от бывшего супруга(-и).
Дело в том, что при разводе супруги обычно делят имущество: что-то отходит одному, что-то другому. Процедура эта не формальная, а вполне юридическая, поскольку определяет, кто теперь по закону будет распоряжаться всем, что было нажито в браке.
Но иногда бывшие супруги при разводе не делят совместно нажитое имущество: забыли, отложили на потом или договорились обо всём устно, не оформив юридически. В этом случае их имущество продолжает считаться общим. Возникает ситуация, когда двое людей не являются супругами и фактически друг другу никто, чужие люди, но при этом у них в собственности есть общее имущество: дом, квартира, машина, накопления.
Покупателю стоит помнить: даже продавец если разведён, он(-а) должен(-на) получить согласие бывшей жены (мужа) на продажу жилья, если при разводе они не разделили имущество.
Если продавец в разводе, покупателю надо удостовериться, что квартира не является общим имуществом.
- Проверьте дату покупки квартиры. Если она была приобретена в браке, возникает вопрос о её правовом режиме. Само по себе наличие развода не означает, что имущество было разделено.
- Запросите документы о разделе имущества. Добросовестный продавец покажет вам нотариальное соглашение о разделе имущества или решение суда о разделе имущества, вступившее в законную силу. Возможно, у бывших супругов был брачный договор, который определял судьбу квартиры на случай развода.
- В спорной ситуации попросите предоставить согласие на сделку от бывшего супруга продавца. По закону получать такое согласие необязательно, но, если имущество не было разделено при разводе, бывший супруг может заявить на него свои имущественные права в судебном порядке.
Что будет, если продать квартиру без согласия супруга(-и)
Покупка квартиры без нотариально удостоверенного согласия супруга продавца создаёт серьёзные юридические риски как для продавца, так и для покупателя.
Супруг, чьё нотариальное согласие на совершение сделки не было получено, вправе обратиться в суд с требованием признать сделку недействительной. Для этого он должен доказать, что покупатель знал или должен был знать об отсутствии согласия на продажу квартиры.
Если продавец состоял в браке, предполагается, что покупатель должен знать о необходимости заручиться согласием супруга(-и) продавца на сделку и проверить, получено ли оно. Если покупатель квартиры не проверил, состоит ли продавец в браке и заручился ли он согласием супруга на продажу квартиры, впоследствии сделка по продаже квартиры может быть признана недействительной по иску супруга(-и) продавца.
По закону у супруга(-и) есть год на то, чтобы предъявить претензии. Срок отсчитывается не со дня, когда была совершена сделка, а со дня, когда супруг(-а) узнал(-а) или должен(-на) был(-а) узнать о совершении этой сделки.
Если суд признает договор купли-продажи недействительным, стороны должны будут вернуть друг другу всё полученное по сделке. Покупатель возвращает квартиру, а продавец — полученные денежные средства. Если в квартире был сделан ремонт, возникнут дополнительные споры о компенсации ущерба.
Как оформить согласие супруга(и) на продажу квартиры
Простого письменного заявления о том, что супруг или супруга продавца согласны на сделку, недостаточно. Не подойдёт и подпись в договоре купли-продажи. Согласие должен обязательно удостоверить нотариус: это прямо следует из пункта 3 статьи 35 Семейного кодекса РФ.
1. Супруг или супруга продавца лично обращается к нотариусу
Оформить такое согласие по доверенности нельзя, поскольку нотариус обязан установить личность гражданина, проверить его дееспособность и убедиться, что воля выражена добровольно.
2. Для оформления понадобятся документы:
— паспорт;
— свидетельство о заключении брака;
— выписка из ЕГРН или правоустанавливающий документ.
Эти документы нужно предъявить нотариусу. Копии не подойдут — только оригиналы.
3. Единой утверждённой формы согласия не существует
Текст готовит нотариус. Обычно в согласии указываются сведения о супруге, который даёт согласие, сведения о супруге-продавце, описание квартиры и вид сделки (продажа). При необходимости указываются дополнительные условия: срок действия согласия или конкретный покупатель.
В согласии можно зафиксировать конкретный объект недвижимости, определённого покупателя, минимальную цену продажи или срок, в течение которого согласие действует.
Семейный кодекс РФ не устанавливает срока действия нотариального согласия супруга. Если в самом документе он не указан, нотариальное согласие действует бессрочно. Но на практике многие продавцы оформляют новое согласие непосредственно перед сделкой, чтобы у покупателя и банка не возникало сомнений в актуальности волеизъявления супруга.
Сколько стоит оформить согласие супруга(-и) у нотариуса
Чтобы получить нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу жилья, следует заплатить государственную пошлину и нотариальный тариф за услуги самого нотариуса: за составление текста согласия, проверку документов и т. п.
Размер госпошлины фиксированный и составляет 500 рублей. Эта сумма не зависит ни от региона, ни от суммы самой сделки.
Размер нотариального тарифа государством не установлен и зависит от региона и расценок самой нотариальной конторы. В большинстве регионов он составляет 2–3 тыс. рублей.
Оформить согласие бывшего(-ей) супруга(-и) стоит столько же, сколько и согласие супруга(-и). Разницы в цене нет.
Чтобы узнать полную стоимость, обратитесь в нотариальную контору по месту проживания. Нотариус предоставит расчёт на основании установленных тарифов.
Прежде чем выйти на сделку купли-продажи: ключевые выводы
— Отсутствие всего одной бумаги — согласия на сделку от супруга(-и) продавца — может стоить миллионов рублей и многих месяцев судебных тяжб как покупателю, так и продавцу.
— Такое согласие оформляется только у нотариуса — это быстро и стоит недорого.
— Согласие надо получать не для каждой сделки. Оно нужно, если жильё куплено в браке или была сделана масштабная перепланировка за счёт средств супруга(-и).
— Согласия не требуется, если жильё куплено до брака или получено в наследство или в дар, если есть брачный договор, оно приобретено на личные средства одного из супругов или приватизировано.
— Если имущество не было разделено при разводе, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие бывшего супруга на сделку.
Циан-помощник упрощает поиск
Фото: Lisa-S, Pormezz, sebra / Shutterstock / Fotodom
