Специалисты о рынке недвижимости

 

С начала 2012 г. отмечен заметный рост цен на первичном рынке жилой недвижимости большинства крупных российских городов. В некоторых из них рост составил до 25%. При этом только в немногих городах стоимость квартир в новостройках снизилась. Рекордсмены роста цен — Нижний Новгород (+25 %) и Иваново (+21%), снижения — Сочи (–18 %) и Самара (–11%). Все чаще в регионах новостройки перестают быть доступными. Большинство покупателей выбирали первичный рынок в первую очередь из-за цен — это возможность снизить стартовые затраты, купив квартиру на начальном этапе строительства. Такой путь достаточно опасен — существует риск не получить квартиру в обещанные сроки, однако этот вариант наиболее приемлем для покупателей недорогого жилья. Но в этом году ситуация изменилась — новостройки существенно подорожали. Многие россияне рассматривали покупку квартиры в новостройке в минувшем году как возможность сохранить средства — из-за колебания рынков мировых валют и опасаясь возможных экономических катаклизмов. Эта категория клиентов существенно увеличила спрос, чем воспользовались застройщики, подняв цены.

 

 

Аналитики нашей компании провели сравнительный анализ цен предложений квартир, а также коммунальных тарифов в районах Москвы, расположенных за пределами МКАД и в городах-спутниках Подмосковья. Особое внимание уделялось улицам, проходящим одновременно по столичному району и по областному городу. Выяснилось, что за статус москвича покупатели готовы переплачивать до 3–4 млн руб., даже если дома находятся практически рядом, имеют одинаковую транспортную доступность и если дом и, соответственно, квартира в Подмосковье комфортнее, чем столичное жилье. Такая тенденция отмечена практически по всем направлениям от МКАД. Помимо цен на недвижимость имеется существенная разница в коммунальных тарифах между мегаполисом и областью. И если стоимость московского жилья существенно выше, то жилищно-коммунальные услуги в 30-километровом поясе от МКАД дороже столичных примерно на 10–20%. Но все это незначительно влияет на предпочтения покупателей. Статус москвича и связанные с ним преференции и льготы — главный мотив. Фактически — это надбавка за бренд. Пока в Подмосковье не будут развиваться дорожно-транспортная система, инфраструктура и т.п., любой даже самый комфортный многоквартирный дом в городах-спутниках будет цениться ниже, чем пятиэтажка в Москве.

 

 

Цены на подмосковные земельные участки одинаковых площадей могут различаться в десятки раз. Так, например, в 30–60 км от МКАД минимальная стоимость сотки в суперэкономсегменте — 15 тыс. руб., а в поселке бизнес-класса может превысить 150 тыс. руб. Столь же существенной может быть разница в цене даже в пределах одного сегмента, но на разных направлениях. Время, когда земля была товаром, ценность которого определялась плодородностью почвы, прошло. Сейчас участок тем привлекательнее, чем удачнее его местонахождение (расстояние от МКАД в том числе), выше классность поселка, популярнее направление. К тому же, если говорить конкретно о бизнес-классе, значительно влияет на стоимость участка узнаваемость бренда, его статус. Все эти характеристики формируют ценообразование на участки. Только если стоимость земли в поселках разных классов определяется качеством инфраструктуры и уровнем готовности объекта, то разница в стоимости на различных направлениях — результат исключительно спроса. Чем больше востребовано шоссе у потребителей, тем выше цена за сотку. А популярность у потребителя, как известно, в значительной степени зависит от раскрученности того или иного места. Сегодня особенно хорошо уходят участки на Новорижском, Минском и Киевском направлениях. Завтра картина может измениться.