«Люди не готовы сейчас покупать жилье»
— Самоизоляция изменила рынок жилья Петербурга?
— Да, активность на рынке резко снизилась. К этому привели ограничение передвижения, изменение режима работы организаций, задействованных в оформлении сделок, и банков.
На первичном рынке есть удаленные сделки, но их очень мало. Люди не готовы сейчас покупать жилье: ждут, боятся, что у застройщиков возникнут сложности с реализацией проектов, не хотят брать на себя новые кредитные обязательства, потому что не уверены, что сохранят работу и зарплату на прежнем уровне. Тем не менее провести сегодня сделку удаленно вполне реально.
— Насколько просели продажи и в каких сегментах?
— Продажи просели значительно. У застройщиков — в разы и десятки раз. У агентств — в зависимости от того, на каких объектах они специализируются. В сегменте элитной недвижимости, где сделки не так часты, это пока незаметно: одна удачная сделка способна покрыть все расходы и вывести в плюс. В масс-маркете, где поток большой, а маржа низкая, снижение очевидно.
— На самоизоляцию наложился и экономический спад. Сегодня вкладывать деньги в недвижимость — хорошая идея?
— Чтобы инвестировать в недвижимость, нужно, во-первых, хорошо разбираться в этом рынке, а во-вторых, понимать, что любая прибыль, превышающая банковский депозит, несет риски.
Еще один способ — инвестировать и в коммерческую недвижимость, но в этом сегменте будет большая просадка на рынке аренды.
— Что происходит с ипотекой? Банки ее выдают?
— Сейчас завершаются сделки, по которым было получено одобрение банка и подобрана квартира для покупки. С новыми заявками сложнее: получить одобрение банка удаленно реально, но банки рассматривают заявки дольше, поскольку работают не все отделения, не все сотрудники и не полный день.
Потенциальные заемщики тоже заняли выжидательную позицию. Хотелось бы верить, что количество сделок в мае-июне компенсирует апрель.
Но не исключено, что рынок не вернется к прежним показателям. Это будет зависеть от длительности самоизоляции и экономических показателей мирового кризиса, в который мы погружаемся.
«Чем выше срочность, тем менее выгодно для продавца агентство выкупит квартиру»
— Вы работаете с региональными клиентами. Какую недвижимость они покупают в Петербурге?
— В этом сегменте присутствует сдержанный фактор расходов. Региональные клиенты приобретают либо однокомнатную квартиру на короткое время — осмотреться, прижиться в Петербурге, а уже потом сменить жилье на более комфортное, либо покупают квартиру для детей, в основном студентов городских вузов, — в этом случае это тоже небольшое по площади жилье.
Тенденция такова, что покупатели даже из тех регионов, где есть шанс заработать большие деньги, редко интересуются элитными объектами в Петербурге.
Люди долго изучают, присматриваются, многие сначала арендуют жилье. Ну и конечно, им в этом нужны помощники — мы оказываем таким клиентам весь комплекс услуг — начиная от встречи в аэропорту и размещения и заканчивая подбором жилья с учетом требований конкретного покупателя.
— На вашем сайте заявлена интересная опция — срочный выкуп квартир. Что это? Аналог трейд-ин?
— На рынке недвижимости нет услуги полноценного трейд-ин, каким мы знаем его по автомобильному рынку. Наша компания предлагает более простой вариант для тех, кому нужно срочно продать свое жилье. Есть разные форматы, но в принципе на это уходит от одного дня.
Чем выше срочность, тем менее выгодно для продавца агентство выкупит у него квартиру. Мы не можем замораживать деньги, поэтому закладываем процент потерянной прибыли — он составляет от 10 до 20%.
Чаще всего за этой услугой обращаются владельцы недорогих квартир стоимостью 3–4 млн рублей. Но бывают и элитные объекты.
— На сайте вашей компании много говорится о юридическом сопровождении сделок. Насколько остро сегодня стоит вопрос безопасности сделок?
— Большинство рисков в нашей области связано с тем, что деньги перечисляются продавцу до того, как право собственности переходит покупателю.
Существует множество подводных камней, которые обнаруживаются уже после регистрации: возвращение бывшего владельца из мест лишения свободы, процедура банкротства бывшего хозяина жилья, когда он пытается оспорить сделку.
Если продавец при этом пытался уйти от уплаты налогов и стоимость жилья в договоре занижена, новый владелец рискует остаться ни с чем. Случаев оспаривания сделок много — именно поэтому их лучше проводить с грамотным юристом.
— Вы занимаетесь в том числе и коммерческой недвижимостью. Бизнес переживает не лучшие времена, какова ситуация на этом рынке?
— Мы живем в условиях ограниченных передвижений, закрыты для посещения общественные места и не работают предприятия. На рынке недвижимости изменения происходят с задержкой около двух месяцев. Вся страна находится на самоизоляции, а начатые в марте сделки еще идут.
Но через два месяца, когда, хочется верить, будет постепенно возвращаться прежняя социальная жизнь, рынок отзовется на то, что происходит сегодня: арендаторы будут съезжать, офисные и торговые площади — освобождаться, инвесторы — искать клиентов. Но продлится это недолго: так или иначе, бизнес будет возвращаться и снова занимать коммерческие площадки — вероятно, более дешевые.
«Бассейн или дизайнерский фасад редко окупаются»
— Вы заметили рост спроса на аренду загородного жилья?
— Безусловно, спрос резко вырос: все, кто откладывал покупку коттеджа или дачи, поняли, что время пришло. Но одновременно резко снизилось предложение. Подавляющее большинство тех, кто планировал продать или сдать в аренду дачу, переехали туда сами.
У нас есть еще одна услуга, мы нечасто ее используем — берем на себя обязательства гарантированной продажи объекта. Она подразумевает, что клиент (продавец) получает определенную сумму в момент заключения эксклюзивного договора. Если мы не продадим жилье в оговоренный срок, наша компания теряет деньги, и мы будем вынуждены выкупить объект, чтобы не потерять их.
— Цены на загородном рынке вырастут?
— Не думаю. В Ленобласти много объектов, в том числе участков, которые давно выставлены на продажу, — ими наконец заинтересуются покупатели. Другой аспект — на загородном рынке довольно сложно угодить покупателю. Для многих загородный дом — это дача: люди не будут доплачивать за бассейн или дизайнерский фасад, на которые продавец потратил много денег. Такие вещи редко окупаются.
— Какие подразделения, связанные с недвижимостью, есть в «М16-Group» и что еще планируете открыть?
— За годы работы мы опробовали почти все ниши: занимались и земельными участками под строительство, и региональными сделками в других крупных городах, и зарубежными сделками. Теперь предпочитаю сконцентрироваться на элитном и бизнес-сегменте, в которых чувствую себя наиболее комфортно.
Хочу делать упор на качественный сервис, общение, помощь людям — не просто продавать недвижимость, а предлагать широкий спектр услуг, становиться другом.
Так происходит во всем мире: чем интереснее общение, тем чаще вы становитесь клиентами друг друга.
«Упадут ли цены на жилье? Сомневаюсь»
— Как работает «М16-Недвижимость» в условиях всеобщей самоизоляции?
— Как и рекомендовано — удаленно. Дежурные менеджеры, работая дома, получают обращения и обрабатывают их. Специалисты выезжают на просмотры и сделки, но в рамках тех рекомендаций, которые действуют: в масках, перчатках, с антисептиками.
— Сейчас никто не делает прогнозов — даже эпидемиологи. Но часто звучит фраза, что мир не будет прежним. Как вы полагаете, что ждет рынок недвижимости в ближайшие месяцы?
— Прогнозировать очень сложно. Могу рассказать, каким вижу рынок летом, но это будет анализ на основе сегодняшней ситуации. Все меняется каждый день — до лета наверняка произойдет много событий, которые изменят этот прогноз.
Сделок сегодня мало — пока эта тенденция продолжится. Упадут ли цены на жилье? Сомневаюсь: если не будет глобальных изменений в экономике, цены в лучшем случае останутся на прежнем уровне.
Вероятно, они продолжат медленно расти — в рамках инфляции, удорожания рабочей силы и стройматериалов. И это хорошо: любые резкие колебания рынка недвижимости приводят к печальным последствиям, а это важная отрасль в российской экономике, где задействованы сотни тысяч людей.
Вячеслав Малафеев — российский футболист, вратарь, выступал за петербургский «Зенит» (1999–2016). С 2003 по 2012 год — игрок российской сборной по футболу. В марте 2013 года создал агентство недвижимости «М16-Недвижимость». В 2014-м появилось подразделение агентства, которое занимается элитной недвижимостью. В 2016 году создал холдинг «M16-Групп», который объединяет шесть подразделений: агентство недвижимости и элитное подразделение, компанию по дизайну интерьеров, горнолыжный клуб «Любогорье» в Новгородской области, а также службу безопасности и юридическую компанию.
— Ваше спортивное прошлое помогает в бизнесе?
— Если говорить о репутации, то, с одной стороны, мне проще привлекать клиентов — они знают, что идут не просто в агентство, а в мое агентство. Но с другой стороны, любой недочет вроде задержки регистрации способен обернуться негативом и уколом в мой адрес.
А если говорить о спортивном характере, то тут только плюсы: спорт учит завоевывать, идти к своей цели и добиваться ее. Это помогает в жизни, работе, бизнесе, причем не только мне, но и всей моей команде.
— Как лично вы проводите время в самоизоляции?
— Мы с семьей уехали за город, к заливу, и наша самоизоляция скорее похожа на отдых. Получаю удовольствие от того, что никуда не нужно уезжать, у нас есть время читать книги, смотреть фильмы, заниматься с младшим сыном хоккеем на траве, а со старшим — футболом.
Здесь, на даче, нашлась масса дел — перебрать вещи, выбросить ненужное. И это не только о материальном: сегодняшняя ситуация — время, когда стоит остановиться, проанализировать — что можно улучшить, а когда все наладится, с новыми силами двинуться вперед.
