В последние годы строительство метро в Москве достигло почти «советского» размаха. Как подсчитали аналитики ЦИАН, только в эпоху Собянина открылись два десятка станций «классического» метро, а также три десятка станций МЦК.
До и после
Соседство с будущей станцией метро – выигрышный билет для покупателя новостройки. И дело не только в существенном улучшении транспортной доступности. Купив жилье до открытия «подземки», можно выиграть в деньгах после.
«Метрофактор» добавляет к цене 7-10%, в некоторых проектах доходит и до 15%. Первое повышение стоимости – на 3-7% происходит после начала строительства. Еще на 3-10% цены вырастают после открытия метро.
«Фактически, рынок жилья за МКАД, в том числе и Новой Москве, можно поделить на ликвидные зоны, в которых планируется или уже открылось метро, и те районы, которые так и остаются с пониженными коэффициентами транспортной доступности», – прокомментировал директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов.
По оценке директора департамента продаж «Мангазея девелопмент» Светланы Фунтяевой, добавочная стоимость за метрофактор для новостройках массового сегмента в отдаленных локациях в среднем составляет 7-10%, а в некоторых проектах доходит и до 15%.
«Для покупателей новостроек бизнес и премиум-классов соседство с метро большого значения не имеет. В этих сегментах добавочная стоимость в 3-5% – максимум, на который можно рассчитывать», – добавляет она.
Риэлторы заметили: при появлении новой станции в районе цены на недвижимость растут в несколько этапов. Первое повышение, в среднем на 3-7%, происходит непосредственно после начала строительства. При открытии метро цены на близлежащие новостройки могут повыситься еще на 3-10% в зависимости от локации.
«В районах, где уже есть действующие станции подземки других веток, и новые станции метро лишь повышают удобство передвижения жителей и дают им альтернативный маршрут, изменение цен будет минимальным», – рассказал ЦИАН генеральный директор ГК «Атлант» Роман Лябихов.
Места знать надо
Каким может быть инвестиционный рост новостроек, расположенных вблизи открывающихся в этом году станций? По версии экспертов «Метриум групп», к моменту открытия ближайшей к ЖК «Мещерский лес» станции «Говорово» на «желтой» ветке годовой прирост цен (с марта 2017 по март 2018 года) может составить 15%. Из них на метрофактор аналитики закладывают 3%.
Маржу у ЖК «Лучи» за соседство с метро «Солнцево» эксперты прогнозируют немногим выше – 6,6%.
В «НДВ-Недвижимость» к новостройкам, которые получают преимущество после открытия «подземки», относят ЖК «Город». Станция «Селигерская» значительно улучшит транспортную доступность районов Бескудниковский и Восточное Дегунино. Стоимость предложения на сегодняшний день начинается от 4,5 млн рублей. Объект, мнению директора по продажам компании Татьяны Подкидышевой, прибавит в среднем 15% к текущим ценам.
Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов в свою очередь предполагает: наибольшее увеличение цен (до 20%) в связи с метрофактором возможно в Новой Москве (в районе Рассказовки).
Сегодня средняя стоимость 1 кв.м в новостройках около будущей станции метро «Рассказовка» составляет около 115 тыс. рублей. «После открытия подземки, в течение года, в среднем цены могут вырасти до 125 тыс. рублей за кв. м», – считает Лябихов. В частности, в этом районе продается ЖК «Рассказово».
Большой потенциал развития есть и у района Северный, куда может быть продлена «салатовая» линия. Строить станцию «Физтех» (рабочее название) могут начать уже в конце 2018 года вместе с еще двумя на этой же ветке («800-летие Москвы» и «Дмитровское шоссе»), а открыть – после 2021-го года.
В базе ЦИАН в этом районе представлены новостройки Nord, «Северный» и др.
«В корпусах, где сегодня цена метра минимальна (85-90 тыс. рублей), цены могут подрасти до 110-125 тыс. рублей», – прогнозирует председатель совета директоров компании «Бест-новострой» Ирина Доброхотова.
Перспективы метро
Где ждать новых станций и выгодных новостроек? Ожидается, что в 2018 году, с учетом присоединенных территорий, в Москве появится 25 новых станций, их соединят 50 км линий метро.
Наиболее активно метростроители осваивают юго-запад и юго-восток столицы. В частности, в этом году существенно улучшится транспортная доступность Новой Москвы. В частности, на «желтой» ветке откроется станция «Рассказовка». Помимо нее на Калининско-Солнцевской линии начнут работу «Мичуринский проспект», «Очаково», «Говорово», «Солнцево», «Боровское шоссе», «Новопеределкино».
Еще три новые станции появятся в ближайшие два-три месяца на «салатовой» ветке (Люблинско-Дмитровская линя). Речь идет о станциях «Окружная», «Верхние Лихоборы» и «Селигерская».
Кроме того, весной заработает первый участок Большой кольцевой линии метро. Он расположен на отрезке от станции «Деловой центр» до станции «Петровский парк». В его составе также – «Шелепиха», «Хорошевская», «ЦСКА».
Более, в этом году у москвичей появится «розовая» ветка. На Кожуховской линии должны заработать станции «Нижегородская улица», «Стахановская», «Окская улица», «Юго-Восточная», «Косино», «Улица Дмитриевского», «Лухмановская», «Некрасовка».
