Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
Поиск по журналу
Вся Россия
Черные дыры для дачной амнистии
1 ноября 2022
6 517
4

Коллеги из величественного города на Волге, претендующего на звание третьей столицы России, рассказали о проблеме. Регистрирующий недвижимость орган этого города отказывает в регистрации прав на индивидуальные жилые дома в СНТ. На законных основаниях.

Действительно, в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 23.1 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ (в ред. 312-ФЗ от 14.07.2022) "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства, предельные параметры разрешенного строительства зданий и сооружений, строительство которых осуществляется на садовых земельных участках, определяются градостроительными регламентами. При этом параметры жилого дома, садового дома должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Сюрприз по просьбам неизвестных трудящихся. Пояснительная записка к законопроекту, ставшему 312-ФЗ, не содержит упоминания о мотивах такого изменения.

Насколько нам известно, федеральный Законодатель уже прибегал к тактике увязывания возможности использования земельных участков с наличием правил землепользования и застройки (ПЗЗ), стимулируя муниципалитеты на изыскание средств на разработку ПЗЗ.

Но не возможно представить себе ситуацию, когда ПЗЗ утверждены, но градрегламенты для СНТ в них отсутствуют. Однако именно так происходит в городе, назовем его - «Котел». Правила землепользования и застройки утверждены, но с изъятием - без градрегламента для зоны садоводств. Государственный регистратор, вынесший один из отказов в регистрации индивидуального жилого дома так и написал: «Согласно градостроительному регламенту (примечание автора: в данном месте регистратор лукавит, градрегламента нет) территориальной зоны «СТ» Правил землепользования и застройки..... от 16.08.2021 г. № 5-8 ( в редакции … от 18.08.2022 г. № 16-6) для вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства ведение садоводства установлены нулевые параметры разрешенного использования». Черная дыра. Материя в ней есть, но наружу, в правовое поле ничего не просочится.

Сколько нужно времени, чтобы разработать градрегламент для садоводств? Для опытного заинтересованного специалиста - несколько часов. Для сотрудника на окладе - 1 неделя. А если есть команда не давать регистрировать права на дома в СНТ - бесконечно. По нашему мнению, чиновники города «Котел» никогда добровольно не разработают градрегламент для зоны ведения садоводства.

Причем, истинные намерения муниципальных чиновников города «Котел» легко вычисляются. Фактический запрет на регистрацию касается только индивидуальных жилых домов, нежилые дома (вероятно, садовые в том числе), со слов местных жителей, регистрировать разрешают. Кстати заметим, что при избирательной регистрации строений на участках для ведения садоводства в таких случаях ст. 23.1 217-ФЗ будет нарушаться, а зарегистрированные таким образом строения будут обладать признаками самовольной постройки в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ.

По нашему мнению, Законодатель, позволяя даже не регионам, а уже отдельным муниципалитетам отменять на своей территории федеральные законы, совершает ошибку. Не по чину такое право для муниципалитетов, пусть и самых авторитетных.

Дополнение от 12.02.2023 г.

Оказалось, что ситуация много лучше. Росреестр, отказывая в регистрации права на строения по ст. 23.1 закона о садоводстве 217-ФЗ, нарушает закон. Часть 12 статьи 70 218-ФЗ закона о регистрации недвижимости при принятии упомянутого выше 312-ФЗ была изменена: "12. До 1 марта 2031 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 настоящего Федерального закона. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном настоящей частью, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных частью 1 статьи 23.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Рекомендую заявителям в случае отсутствия градрегламента для зоны садоводств включать данную норму в заключение кадастрового инженера, содержащееся в техническом плане на строение.

Могут подойти
4 комментария
27 ноября 2022, 15:28
Печально это всё!
Ответить
17/50 000
0/50 000
Геннадий Викторов
11 ноября 2022, 15:23
Когда мы строили капитальные строения в своем СНТ то регистрировали нам их как нежилые хотя все условия и соответствие жилых помещений (электроэнергия,фундамент,кирпичные стены,водопровод,канализация,русская печь) имеются.Ширина дорог 6 метров.Только суды заставят муниципалитеты ввести их как жилые и провести нам газ .
Ответить
323/50 000
0/50 000
7 ноября 2022, 18:05
Можно не отменять на территории муниципалитета федеральный закон и одновременно не нести по садоводствам никакой социальной нагрузки. Именно так будут поступать муниципалитеты, которые ничего не отменяли. У меня объяснение лучше "оправдывающее" Котел и - на будущее- других подобных отменителей. Сады так безобразно застраивались, что полноценно включать их в город не получается. Например, не редкость, когда ширина "дорог" в СНТ 3,5-4 м. И куда их таких страшненьких в город?
Ответить
477/50 000
0/50 000
Геннадий Викторов
7 ноября 2022, 15:01
Дав согласие на жилищное строительство в зоне садоводства муниципалитеты вешают себе на шею всю социалку,т.е. финансирование и ответственность.Это не одно муниципальное учреждение не сделает ,только если под карой закона пропущенного через суд
Ответить
244/50 000
0/50 000
Сейчас обсуждают
КАК ПРИЗНАТЬ ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК В СИЛУ ПРИОБРЕТАТЕЛЬНОЙ ДАВНОСТИ?
Чтобы получить документы, подтверждающие, что земельный участок не относится к ограниченным в обороте или изъятым из оборота, и не находится в государственной или муниципальной собственности, необходимо предпринять следующие шаги:Выписка из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости): Это основной документ, содержащий сведения о земельном участке. В выписке указан собственник (или собственники) участка, а также наличие обременений, ограничений прав, арестов. Если в графе о собственнике указано частное лицо или юридическое лицо, это говорит о том, что участок не находится в государственной или муниципальной собственности. Кроме того, выписка должна содержать информацию об ограничениях в использовании земельного участка. Отсутствие таких ограничений в выписке косвенно подтверждает, что участок не относится к ограниченным в обороте или изъятым из оборота. Заказать выписку можно в Росреестре (лично или через МФЦ) или в электронном виде на сайте Росреестра.Кадастровый план территории (КПТ): Этот документ содержит информацию о границах земельных участков, расположенных на определенной территории. КПТ может содержать информацию о зонах с особыми условиями использования территории (например, охранные зоны объектов культурного наследия, зоны санитарной охраны). Если земельный участок находится в такой зоне, это может означать, что его оборот ограничен.Обращение в местную администрацию (муниципалитет): В администрации можно получить информацию о том, не планируется ли изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд, а также о наличии утвержденных градостроительных планов, которые могут повлиять на использование участка.Обращение в Росреестр: В Росреестре можно запросить информацию о том, не относится ли земельный участок к землям, ограниченным в обороте или изъятым из оборота в соответствии с федеральным законодательством.Анализ совокупности этих документов позволит получить наиболее полную картину о статусе земельного участка.
Подпишитесь на рассылку и будьте в курсе новостей рынка недвижимости