Коллеги из величественного города на Волге, претендующего на звание третьей столицы России, рассказали о проблеме. Регистрирующий недвижимость орган этого города отказывает в регистрации прав на индивидуальные жилые дома в СНТ. На законных основаниях.
Действительно, в соответствии с пунктами 1, 2 статьи 23.1 Федерального закона от 29.07.2017 N 217-ФЗ (в ред. 312-ФЗ от 14.07.2022) "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства, предельные параметры разрешенного строительства зданий и сооружений, строительство которых осуществляется на садовых земельных участках, определяются градостроительными регламентами. При этом параметры жилого дома, садового дома должны соответствовать параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Сюрприз по просьбам неизвестных трудящихся. Пояснительная записка к законопроекту, ставшему 312-ФЗ, не содержит упоминания о мотивах такого изменения.
Насколько нам известно, федеральный Законодатель уже прибегал к тактике увязывания возможности использования земельных участков с наличием правил землепользования и застройки (ПЗЗ), стимулируя муниципалитеты на изыскание средств на разработку ПЗЗ.
Но не возможно представить себе ситуацию, когда ПЗЗ утверждены, но градрегламенты для СНТ в них отсутствуют. Однако именно так происходит в городе, назовем его - «Котел». Правила землепользования и застройки утверждены, но с изъятием - без градрегламента для зоны садоводств. Государственный регистратор, вынесший один из отказов в регистрации индивидуального жилого дома так и написал: «Согласно градостроительному регламенту (примечание автора: в данном месте регистратор лукавит, градрегламента нет) территориальной зоны «СТ» Правил землепользования и застройки..... от 16.08.2021 г. № 5-8 ( в редакции … от 18.08.2022 г. № 16-6) для вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства ведение садоводства установлены нулевые параметры разрешенного использования». Черная дыра. Материя в ней есть, но наружу, в правовое поле ничего не просочится.
Сколько нужно времени, чтобы разработать градрегламент для садоводств? Для опытного заинтересованного специалиста - несколько часов. Для сотрудника на окладе - 1 неделя. А если есть команда не давать регистрировать права на дома в СНТ - бесконечно. По нашему мнению, чиновники города «Котел» никогда добровольно не разработают градрегламент для зоны ведения садоводства.
Причем, истинные намерения муниципальных чиновников города «Котел» легко вычисляются. Фактический запрет на регистрацию касается только индивидуальных жилых домов, нежилые дома (вероятно, садовые в том числе), со слов местных жителей, регистрировать разрешают. Кстати заметим, что при избирательной регистрации строений на участках для ведения садоводства в таких случаях ст. 23.1 217-ФЗ будет нарушаться, а зарегистрированные таким образом строения будут обладать признаками самовольной постройки в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ.
По нашему мнению, Законодатель, позволяя даже не регионам, а уже отдельным муниципалитетам отменять на своей территории федеральные законы, совершает ошибку. Не по чину такое право для муниципалитетов, пусть и самых авторитетных.
Дополнение от 12.02.2023 г.
Оказалось, что ситуация много лучше. Росреестр, отказывая в регистрации права на строения по ст. 23.1 закона о садоводстве 217-ФЗ, нарушает закон. Часть 12 статьи 70 218-ФЗ закона о регистрации недвижимости при принятии упомянутого выше 312-ФЗ была изменена: "12. До 1 марта 2031 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 настоящего Федерального закона. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном настоящей частью, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных частью 1 статьи 23.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Рекомендую заявителям в случае отсутствия градрегламента для зоны садоводств включать данную норму в заключение кадастрового инженера, содержащееся в техническом плане на строение.