На данный момент действуют множество «программ», которые способствуют тому, чтобы инвестор вылетел в трубу. Однако, опытный инвестор (к таковым я отношу людей, которые понимают, что инвестиции — это не про воздушные замки, а про ощутимые и надежные опоры), понимает, что черный лебедь может прилететь хоть откуда и любое промедление лишь отдаляет его от выгодных сделок, будь то в классическом бизнесе или это будет связано с долгосрочными проектами, без собственного участия
СТРАХИ ИНВЕСТОРА
Для раскрытия вопроса, я бы хотел поговорить про кошмары связанные с операцией, ядерной зимой, концом света, пандемией Х и прочими событиями, которые афишируются во вне тем или иным способом. Для сравнения посмотрите на статистику количества людей, которые умерли в результате ДТП за 2023 года: не менее 13 000 человек по данным портала РУСДТП. Фокус внимания и глубинные страхи, которые заслоняют реальное видение, разворачивая вымышленные события и автоматические сценарии в нашей голове, самых плачевных результатов. Это как розовые очки, которые примерзли к переносице и когда их снимаешь, жизнь видится совсем в других тонах и красках. После исцеления которых, вдруг откуда не возьмись, появляются возможности и перспективы. В страхе содержится огромное количество энергии, которая застыла в ожидании и блокируется подсознанием, чтобы не чувствовать. С одной стороны все эти факторы существуют, но вопрос в том способны ли мы на это как то глобально повлиять? Мы как ездили на море, так и будем, причем никого не смущает путешествие на автомобиле, самолете или поезде. Нам это необходимо.
ПАРАМЕТРЫ ОТБОРА И ЦЕЛИ
Для инвестора же важна точка входа. Чтобы выгодно продать, необходимо выгодно купить. К этому вопросу соответственно подходим, к примеру с учетом долгосрочной стратегии инвестирования. Какие параметры важно отследить:
- сроки строительства
- завершение инфраструктуры по всему району
- создание условий технических для региона
- перспектива развития
- рынок спроса и предложений
Все эти показатели важны, но самый важный, находится в зоне риска. Умение управлять рисками, навык который лежит в основе получения прибыли. С одной стороны мы хотим надежные инвестиции, с другой стороны выгодные, в перспективе 3-5 лет, то есть идея максимально проста. Выкупаем объект на котловане или на пред сдаче, в зависимости от условий проекта, бывает и не такая великая разница. Здесь есть пометка на регион покупки, так как в курортном регионе, недвижимость уже может работать, а цены доступные, так как количество желающих инвестировать в регион не превышает предложения.
Через 5 лет можно продать недвижимость законно, без уплаты 13% соответственно, в соответствии с законодательством РФ, которые позволяют увеличивать финансовое состояние капитала.
Что же отлично, столкнувшись с выбором и пониманием, что инфляция велика и не всегда соответствует 2-3%, начинаем искать альтернативные способы, отличные от вкладов и бизнес моделей с доходностью 15-20%. Если представить, что Вы вливаете в свой собственный бизнес, который приносит к примеру те же 15-20% годовых. Но если бы инфляция была на том же уровне и при этом необходимо вкалывать и рисковать, что совсем не гарантирует планируемый результат, что Вы выберете? Какие способы реинвестирования у Вас видятся теперь? Нужна ли здесь диверсификация портфеля? Недвижимость, один из оптимальных вариантов, чтобы не происходило в мире, темпы инфляции поддерживаются и отражаются в конечной стоимости объекта с учётом роста капитализации, а где то и превышают уровень. Именно этот фактор и является основополагающим при выборе региона для инвестиций. Базовый закон экономики спроса и предложения, никто не отменял - важно понимать, где и в каких сегментах его соотношение соответствует выгодной сделке в моменте.
КРИЗИС = ВОЗМОЖНОСТИ
В 2020 - 2021 годах, в самый разгар пандемии, я уехал в регион Индонезии и с удовольствием наблюдал за происходящим из пустынных улиц и домов Балийского рая. Для местных жителей - это было самое тяжелое время, остров был закрыт и каждый раз его то открывали, то закрывали. Недвижимость не сдавалась, а соответственно спрос начал сильно падать и стоимость упала на всё вплоть до земельных участков, люди пытались выживать и трансформироваться. Эту сторону мы увидели правильно, с одной стороны это плохо, а с другой все понимали, что это скоро завершится и вернется на свои круга и тогда цены восстановятся. Но это понимали далеко не все, чем успешно пользовались предприниматели и выкупали земли, создавая проекты с перспективой на развитие острова и туризма. В 2022 году остров полностью открылся и миллионы туристов ринулись в райское место. И не думайте, что это только русские, в Индонезии это почти 300 млн. человек, огромный рынок возможностей.
Средне-годовой поток туристов на Бали:
2017 - 2019 год 4 000 000 человек
2021 год 1 000 000 человек
2023 год 5 300 000 человек
Почему я рассказал про это, спросите Вы? Да к тому, что при одних и тех же событиях одни видят возможности, а другие крах. Наверное в этом и есть истинная справедливость и баланс. К слову, по сей день Бали является одной из самых инвестиционно-привлекательных локаций для пассивного дохода со сроком окупаемости порядка 5-6 лет. Это очень высокий показатель, с учетом российских регалий в 10 лет и ОАЭ в районе 20 лет.
ОЦЕНКА РЫНКА
Как мы понимаем, стоимость объектов в курортной недвижимости зависит напрямую от туристического потока. Периодически эти показатели меняются в зависимости от мировых сценариев, которые связаны с глобальной трансформацией. Оценка туристического потока, даёт возможности посмотреть на падение спроса, как возможность, а не повод для отказа инвестирования в определенном сегменте. Ниже приведены показатели по двум регионам:
Сочи (2023)
Туристический поток 7,6 млн. человек (рост в сравнении 2022 года + 3 млн. человек)
Стоимость кв.м 350 -450 т.р.
Крым (2023)
Туристический поток 5.2 млн. человек (падение в сравнении с 2021 годом - 4.3 млн. человек)
Стоимость кв.м 150 - 250 т.р.
На мой взгляд, сейчас отличная возможность для инвестирования в Крым, именно тогда, когда перспективы понятны и ясны, но не для всех и это возможно даже хорошо, так как цены растут не смотря ни на что, а из клиентов, которые готовы инвестировать в недвижимость лагерь разделился на 2 категории 50/50: да мы боимся и даже не предлагайте и те кто покупает, вкладывая в балансе, диверсифицируя свой портфель. Используют максимальные инструменты, начиная от ипотеки в 5 % и заканчивая беспроцентными рассрочками и вкусными предложениями на достаточно ограниченном рынке.
ВЫВОДЫ
Я совсем не рассказываю Вам о каких либо предложениях, будь то на полуострове Крым или Бали, Сочи или Красная Поляна, а лишь доношу образ мышления и то каким образом вижу формирование капитала и возможности для его качественного роста. Необходимо понимать возможности и ресурсы, стратегии и инструменты, которыми вы пользовались и только после, что либо предлагать. По крайней мере так действуют профессионалы.
Крайне важный аспект в объёме выгоды: если есть желание получать больше и ожидать результатов, на которые можно влиять, есть лишь одна стратегия — это увеличивать свои риски, то есть непосредственно участвовать в девелопменте в качестве инвестора, строителя (флиппинг, реконструкция в том числе) или инвестирование в проекты, которые на определенном этапе имеют нерешенные вопросы, что является вызовам для выбора между надежность и высоким риском.
