Аналитики компании Maris подвели итоги 1 квартала 2022 года в сегменте офисной недвижимости.
Предложение
По данным аналитиков компании Maris валовая арендопригодная площадь офисных центров класса А и В в Санкт-Петербурге по итогам года составляет 3,89 млн м2. Из них площадь бизнес-центров класса А составляет 1,26 млн. кв. м (33%), класса В – 2,63 млн. кв. м (67%).
До конца 2022 год девелоперами анонсирован ввод в эксплуатацию порядка 171 тыс. кв. м спекулятивной офисной недвижимости (арендопригодная площадь). 37% планировавшихся ко вводу в текущем году спекулятивных проектов заморожены и/или приостановлены на неопределенный срок по состоянию на конец 1 квартала 2022. 58% заявленных ко вводу в 2022 году спекулятивных бизнес центра относятся к классу A.
Спрос
Валовый объем сделок по аренде помещений в бизнес-центрах класса А и B в 1 квартале 2022 составил 68 тыс. кв. м и на 65% превзошел показатель 1 квартала 2021 года. Относительно показателя 4 квартала 2021 уровень спроса на офисные площади снизился на 5%. При этом следует отметить, что основное снижение спроса произошло в сегменте офисных центров класса B (–11,7%), тогда как объем спроса на помещения в деловых центрах класса А, наоборот, увеличился на 31,6%.
Отраслевая структура спроса на офисные помещения в 1 квартале 2022 года была нехарактерной для последних двух лет. Лидирующие позиции в объеме спроса заняли компании нефтегазового сектора и предприятия торговли. Спрос со стороны сектора торговли увеличился в 2,5 раза по сравнению с показателем аналогичного периода 2021 года. Нефтегазовый сектор арендовал в два раза больше офисных площадей, чем годом ранее.
IT-сектор несколько сократил объемы поглощения офисных площадей в начале 2022 года, и по итогам квартала доля данного сектора в валовом объеме спроса составила 12%, против 16% годом ранее (в абсолютных значениях сокращение составило 26%). В первые три месяца 2022 на рынке наблюдался рост числа сделок с офисными помещениями, площадью более 1 000 кв. м.
Вакансия
По состоянию на конец марта 2022 года в Петербурге свободно порядка 240 тыс. кв. м или 6,2% валового объема предложения. По итогам 1 квартала 2022 года уровень вакансии на рынке увеличился (+0,5 п.п.) по отношению к аналогичному показателю на конец 2021 года.
В офисных центрах уровень вакансии практически не изменился по сравнению с концом 2021 года и составил 4,8% (+0,1 п.п.). В классе B наблюдался рост объема вакантных площадей и по итогам квартала показатель вакансии достиг отметки в 6,9% валового объема предложения (+0,7 п.п. к 4 кв. 2021).
Поглощение
Закономерным результатом высвобождения качественных офисных помещений и рекордно низкого прироста спекулятивного предложения в анализируемом периоде стал отрицательный показатель чистого поглощения офисных площадей на рынке. В последний раз данный показатель уходил в отрицательную зону во 2 полугодии 2020 года – в самом начале пандемии COVID-19.
Арендные ставки
В 1 квартале 2022 запрашиваемы ставки аренды демонстрировали стабильность относительно итоговых показателей 2021 года.
Средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды по вакантным площадям в зданиях класса А на конец марта составляет 2 150 рублей за кв. м в месяц, в зданиях класса В – 1 380 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и операционные расходы. По сравнению с аналогичным показателем на конец 2021 запрашиваемые арендные ставки в бизнес-центрах класса А возросли на +0,5%, в офисных центрах класса B – снизились на –0,7%.
Прогноз развития
До конца года только за счет влияния геополитической обстановки в регионе, по оптимистичным оценкам, на рынке освободится порядка 70 – 150 тыс. кв. м офисных площадей. Таким образом, уровень вакансии на рынке увеличится до 10% валового объема рынка, что в принципе не является критичным значением для офисного рынка Петербурга.
Дальнейшее развитие событий будет зависеть от многих факторов: методов и периода разрешения геополитичестких конфликтов, скорости восстановления экономики, политики арендодателей в отношении урегулирования споров с текущими арендаторами. Все вышеперечисленные факторы имеют существенное и разнонаправленное влияние на рынок. Таким образом, в текущих условиях не представляется возможным более точно смоделировать сценарии поведения рыночных индикаторов в среднесрочной перспективе в условиях неопределённости многофакторной модели со столь великим множеством неизвестных параметров.
