Сразу скажу, что речь в статье пойдет о госзакупках государством жилья для обеспечения детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Ежегодно региональные власти по всей России проводят закупки на несколько миллиардов рублей. Государство это самый крупный и надежный покупатель с прозрачными условиями работы и оплаты.
Меня зовут Вячеслав Балабанов. Я риэлтор, работаю в Москве. Имею юридическое образование. 12 лет проработал в интернет-маркетинге. Поэтому четко понимаю, как создать из продаваемой квартиры продукт, упаковать его и найти идеального покупателя. Обращайтесь ко мне по любым консультациям бесплатно. Консультирую и помогаю продавать по всей России. Контакты смотрите в моем профиле Циан.
Не все собственники готовы разбираться в тонкостях и нюансах закупочной деятельности. Ведь, для участия в торгах необходимо иметь электронную цифровую подпись(ЭЦП), аккредитоваться на необходимых площадках, правильно подать заявку и собрать необходимые документы. Большинству собственников проще действовать по старинке – разместить объявление на Авито и месяцами ждать покупателя, который еще будет торговаться. Либо найти риелтора, заплатить ему комиссию и также месяцами ждать покупателя, который также придет и попросит скидку.
Я не хочу, чтобы у читателя возникла иллюзия, что продажа квартиры государству это легко и просто. Я хочу дать заинтересованным людям информацию и рассказать о плюсах и минусах такого способа продажи квартиры.
Итак, начнем.
Минусы участия в закупке для собственника квартиры (самостоятельно):
1. Оформление ЭЦП (5900 руб) и ее установка на компьютер (в этом нужно уметь разобраться, но опытному пользователю компьютера труда не составит)
2. Необходимость аккредитации на соответствующей электронной площадке. Так как торги проводятся электронно. Таких площадок несколько и нужна аккредитация на каждой из них.
3. Большой минус – вы не можете продать свою квартиру тогда, когда вы это захотите. Нужно, чтобы администрация вашего района разместила на торговой площадке соответствующую заявку на закупку квартиры по необходимым вам параметрам и требованиям. К требованиям относится местоположение квартиры, ее площадь, техническое состояние и т.д. Т.е. вы должны мониторить размещаемые вашей администрацией заявки.
4. В случае успешного участия в закупке получение денежных средств может растянутся на два месяца. Рассмотрение самой заявки происходит в течение нескольких дней. Обычно в течение 5 дней вы получаете извещение, что администрация готова заключить с вами контракт на покупку квартиры. Но, затем идет процедура приемки квартиры комиссией (10 дней). Если нет замечаний по ремонту и техническому состоянию – заключается контракт. Далее происходит сбор необходимых документов и их подача в регистрирующий орган (10 дней). После регистрации (7 дней) в течение 10 дней покупатель обязуется произвести оплату за купленную квартиру. Процесс оплаты может растянутся до месяца. Но, в любом случае оплата будет произведена. Иначе, государственные деньги не будут израсходованы и бюджет администрации на следующий год будет урезан.
Это основные минусы для собственника при участии в госзакупке самостоятельно. Конечно их можно нивелировать, наняв соответствующего специалиста по госзакупкам. Причем, ему не нужно будет платить собственные деньги. Он просто возьмет разницу между ценой, за которую вы хотите продать квартиру и ценой контракта, которая обычно устанавливается чуть выше.
Плюсы продажи квартиры государству через госзакупки:
1. Государство не торгуется, а изначально назначает цену, по которой готово купить квартиру. И эта цена выше, чем реально можно продать квартиру на рынке.
2. Государство в отличие от обычных покупателей, не выбирает среди нескольких квартир, а быстро принимает решение о покупке. В процедуре закупки обычно участвует 1-2 квартиры. Некоторые закупки признаются несостоявшимися, так как не было подано ни одной заявки (собственники в этом не хотят разбираться и редко в них участвуют).
3. Государство - надежный покупатель, у которого всегда есть деньги. Покупатель по объявлению с деньгами может обмануть. Покупателю-ипотечнику могут не одобрить ипотеку.
4. Покупатель в лице государства действует в рамках закона. Все его действия по закупке квартиры четко регламентированы и прозрачны для продавца квартиры. Вы всегда уверены, что получите полную оплату по госконтракту за свою квартиру.
5. Продавая квартиру государству, вы обеспечиваете детей-сирот, нуждающихся в жилье. Вы выполняете свою социальную миссию и помогаете детям. Еще раз напомню, что многие закупки остаются несостоявшимися, так как не подано ни одной заявки. А это значит, что еще один ребенок не получит вовремя так необходимое ему жилье.
Как видите плюсы очевидны. Собственник быстро находит покупателя и гарантировано получает оплату (хотя саму оплату может ждать продолжительное время). Но, согласитесь, что лучше ждать оплату от государства, чем месяцами ждать покупателя, который еще и попросит скидку. А ведь, некоторые квартиры продаются полгода-год. Особенно в небольших населенных пунктах.
Как я описал выше, конечно, не обязательно разбираться во всех нюансах самостоятельно. Лучше, если это сделает специалист. Такие специалисты есть. Они также работают по всей России. Но, у многих возникают сложности при общении с собственниками при разъяснении им условий работы и выгодах такого сотрудничества. А некоторые специалисты даже не объясняют собственникам всех нюансов такой работы. В итоге, у собственников остаются сомнения по этому вопросу.
Что необходимо знать собственнику квартиры при работе со специалистом при продаже квартиры государству:
- У специалиста уже есть электронная цифровая подпись и он аккредитован на всех необходимых площадках. Собственник должен проверить не находится ли данный участник торгов в реестре недобросовестных поставщиков (https://zakupki.gov.ru/epz/dishonestsupplier/search/results.html). Если участник числится в реестре, то лучше воздержаться от заключения с ним договора.
- Специалист заключает с собственником квартиры агентский договор на представление его интересов при участии в закупке на поставку квартиры государству. При этом, в договоре должно четко прописано: наименование закупки, наименование заказчика, какие именно действия выполняет представитель от имени собственника квартиры. К таким действиям относится право подавать электронную заявку на торговой площадке, право ее подписывать своей электронной подписью, право подписания актов приемки и подписания госконтракта и т.д. Собственник должен понимать, что он доверяет продать свою квартиру конкретному государственному заказчику по конкретной электронной закупке, а не каким-то неизвестным третьим лицам. Вся информация по закупке содержится на официальном портале государственных закупок.
- Собственник также выдает нотариальную доверенность, в которой также прописываются все действия, указанные в агентском договоре с представителем. Также нужно упомянуть, что все действия доверяются без права получения денежных средств. Денежные средства перечисляются по реквизитам собственника квартиры.
- Все необходимые справки собственник получает самостоятельно (либо также может доверить это другому лицу по доверенности).
- Оригиналы документов на квартиру представителю могут предъявляться только для ознакомления. Передавать можно только копии и сканы документов.
- Чтобы на 100% убедиться, что квартира будет одобрена заказчиком, собственнику необходимо предоставить перечень требований заказчика к техническому и санитарному состоянию квартиры. Сам собственник может посмотреть эту информацию в соответствующей заявке на сайте zakupki.gov.ru. Поэтому, лучше предварительно ознакомиться со всеми требованиями, чтобы при приемке комиссией не столкнуться с неожиданностями. Так как не всегда специалисты хотят и могут проверить состояние квартиры, так как у них нет в нее прямого доступа.
Если все требования соблюдены – у государственного заказчика нет оснований отказать вам в покупке. Здесь уже закон на стороне собственника И, оплата должна быть произведена в любом случае. Если заказчик затянет срок оплаты – администрации грозит выплата неустойки, чего государство не допустит.
С вами был Вячеслав Балабанов, специалист по недвижимости и закупкам.
Консультирую по вопросам продажи квартир государству.
